中新經緯客戶端11月23日電(吳亦涵)近日，萬達商管近乎停滯的IPO進程終於出現了一點進展，2018年11月5日，萬達商管IPO排隊審核狀態由“已反饋”更新至“預先披露更新”，儘管此後不久又退回至“已反饋”的狀態，卻也讓不少投資者看到了一絲希望。
自2015年9月向證監會提交招股書以來，萬達商管已經在IPO排隊三年了，在這三年多裡，萬達集團也從快速擴張變成了變賣資產，並從一家地產公司逐漸向輕資產轉型。有分析認為，萬達集團的這一系列行為，除了降杠杆外，也是為了向輕資產轉型，去地產化，以推動萬達商管能夠成功在A股上市。
不過，作為以商業地產起家，此前曾一度快速擴張的萬達集團，去地產化、向輕資產轉型的路線並非一帆風順。
萬達廣場資料圖 中新經緯 萬可義攝
萬達商管IPO排隊的三年時光
2015年9月2日，證監會官網顯示，萬達商管(當時名為萬達商業)向證監會申報並提交了招股書，當年11月13日，萬達商管的招股書進行了預披露，當時的招股書顯示，萬達商管擬發行不超過2.5億股新股，擬募集資金或達120億元，發行新股資金將投入5個城市的萬達廣場項目。自此，萬達商管正式加入了IPO排隊大軍中。
對當時的王健林來說，似乎並沒有想到過此次萬達商管IPO的歷程會如此艱難。由於當時港股市場中對內房股的估值偏低，在A股報送萬達商管的招股書之後，王健林立刻著手萬達商管的港股私有化。
2016年8月15日，萬達商業在北京索菲特酒店召開臨時股東大會，審議通過了向香港聯交所撤回H股上市的特別決議案。值得注意的是，彼時，萬達商管承諾公司將於2018年8月31日前回A股上市，否則，萬達集團將以年利率12%向境外投資者和年利率10%向境內投資者回購全部股權，本息合計超300億元人民幣。
然而，當時的王健林並沒有想到，在這兩年時間裡，並沒有等來萬達商管順利在A股上市的好消息，在去杠杆的背景之下，萬達集團反而陷入了“股債雙殺”、負債壓力沉重的境地之中。公司也一改此前的大幅擴張，走上了變賣資產還債的路線。
萬達集團壓力重重，旗下的萬達商管自然也不會好過。自從2017年3月萬達商管的審核狀態從“已受理”進一步到“已反饋”之後，萬達商管的IPO進程就陷入停滯。不過，隨著萬達集團向輕資產轉型、不斷賣資還債，萬達商管的債務情況也在逐漸轉好。
據上海清算所披露的數據，截至2018年9月30日，大連萬達商業集團管理有限公司的流動負債，已經從2017年底的2152.65億元一路降到1408.32億元。2018年11月5日，萬達商管IPO出現了一絲進展，萬達商管IPO排隊審核狀態已經由“已反饋”更新至“預先披露更新”，儘管隨後又退回至“已反饋”，但也讓投資者們看到了一絲希望。
長江商報引述北京一不願具名的券商分析師的話稱，萬達集團近一年來的產業調整，除了在降杠杆外，更多的是在向輕資產轉型，去地產化，其目的可能是為推動萬達核心資產萬達商管在A股上市。
“去地產化”轉型仍需努力
儘管債務情況有所改善，但是在不少市場人士看來，萬達商管的A股上市之路或許並沒有那麽順利，其中最重要的原因就是公司的地產屬性仍然十分明顯。
中新經緯客戶端(微信公眾號：jwview)梳理發現，2017年以來，罕有地產公司在A股成功上市。2017年10月，富力地產中止上交所IPO審查，兩個月之後，廣東碧桂園物業服務股份有限公司也暫停了在A股的上市計劃。當時民生證券發布研報稱，2010年“國十一條”頒布，證監會要求房地產公司 IPO 和再融資都需要征求國土資源部意見，開發行為需要住建部進一步檢查認定，實質上叫停了房地產企業的股權融資，房企IPO 也基本停止。
事實上，早在2015年，王健林就已經判斷中國的樓市進入轉捩點，在當年4月15日深交所的一次演講中，王健林表示，5年內萬達商業地產將去房地產化，轉型為一家商業投資服務企業，類似於酒店管理公司，完全輕資產化。
不過，船大難掉頭。從2015年至今的三年多裡，萬達商業仍然難以徹底擺脫自身的地產屬性。數據顯示，2015年、2016年萬達的物業銷售收入佔總營收比例分別鋼彈82%和78%，而租賃收入對營收的貢獻不到兩成。
而2016年之後，在萬達商業的財報中，物業銷售收入不再歸於主營業務，而被歸入其他收入的分部之中。據上海清算所披露的數據，截至2018年6月30日，萬達商管其他業務收入佔總營收的比重鋼彈68.47%；而在公司的主營業務中，投資物業租賃收入佔總營收比重為27.63%。
萬達商管上半年營收構成 數據來源：萬達商管2018年上半年財務報表
保持增長的只剩投資物業租賃一項
此外，從主營業務上來看，在萬達商管2015年9月報送的招股書中，擬上市的資產包主要有商場(包含商場管理運營)、酒店(包含酒店管理運營)、文旅三類項目。而在萬達、融創、富力的世紀大交易之後，萬達商管的文旅業務幾乎被剝離，酒店運營業務的收入也在持續下滑，目前在萬達商管的主營業務中，能夠保持收入增長的只有投資物業租賃一項。
萬達商管上半年主營業務構成 數據來源：萬達商管2018年上半年財務報表
10月29日深夜，融創中國和大連萬達集團同時發布公告，宣布融創出資62.81億元收購萬達原文旅集團和13個文旅項目的設計、建設和管理公司，這筆交易被認為是為此前萬達與融創那筆世紀交易的畫上句號。
一年多之前，融創和萬達就以13座萬達文旅城91%之股權為交易標的、438.44億元為交易對價簽訂並購協定。彼時的合約約定，收購後萬達城冠名不變，項目仍由萬達單方面設計、建設和管理，並無運營文旅經驗的融創負責銷售物業。
對於萬達出售文旅業務的原因，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中新經緯客戶端(微信公眾號：jwview)分析稱，儘管文旅項目從大趨勢來看是向好的，但是文旅消費需求的規律其實較難把握，因此需要一家企業具有很強的操盤能力。而萬達此前在文旅項目的布局操之過急，以至於需要外部資金不斷追加，這與萬達向輕資產轉型的目標相悖。此外，如今的萬達商管也需要加快上市的節奏，以獲取融資。
王健林那句“讓迪士尼在中國未來10-20年都無法盈利”的豪言猶在耳邊，如今萬達卻近乎全盤將文旅業務交與融創。拋棄了商業地產的過去，又割肉曾經寄予厚望的文旅業務，未來，僅靠萬達廣場的收租業務，能實現王健林的輕資產夢嗎？
“對於萬達來說，向輕資產轉型的想法肯定是好的，但是這個模式仍在摸索中，未來能不能成功，還要看未來萬達投資的這些輕資產能否相互打通。” 中原地產首席分析師張大偉對中新經緯客戶端(微信公眾號：jwview)說道。(中新經緯APP)
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