萬達，還賣剩什麽？

作者 | 格隆匯·三個火槍手

數據支持 | 勾股大數據

萬達商業從2014年12月23日在港交所上市，到2016年3月30日私有化退市，僅用了463天。當年的王老闆還是首富，一時風光無兩，指點江山，糞土當年萬戶侯。而那時港股內房股卻是遍地低估值，他毅然決定私有化退市，尋求回A。

此時，相信王老闆也沒預料到一年後形勢會急轉直下。

2017年6月，市場突然傳出消息，銀監會於6月中旬要求各家銀行排查包括萬達、海航集團、複星、浙江羅森內裡在內數家企業的授信及風險分析，排查對象多是近年來海外投資比較凶猛、在銀行業敞口較大的民營企業集團。當天萬達、複星系等遭遇股債雙殺。

不久，萬達就發布了澄清公告。回過頭看，這件事似乎只是萬達這艘巨輪轉向的一個小插曲。

2017年7月10日，本來應該是平常的一天，卻因為萬達與融創的世紀交易變得不尋常。19日，萬達、融創、富力三方宣布了新的交易方案：

1）富力地產以199.06億元收購該77家城市酒店全部股權。

2）融創中國以438.44億元收購前述十三個文旅項目的91%股權，並由交割後項目承擔現有全部貸款約454億元。

軍人出身的王老闆，當斷則斷。萬達開始了壯士斷腕之路，從買買買變成了賣賣賣。後來王老闆坦言：“2017年是萬達集團歷史上難忘的一年，萬達經歷了風波，承受了磨難。”

繼出售酒店、文旅、海外地產、物管等資產後，萬達集團將旗下百貨業務也賣了。這次的接盤俠是蘇寧。2019年2月12日，蘇寧公布一舉買下萬達百貨有限公司下屬的全部37家百貨門市。

縱觀萬達集團發展歷程，其商業模式經歷了三次重大的轉變。2000年７月，第一個萬達廣場長春重慶路萬達廣場的建成，標誌著萬達由單一的住宅地產模式轉向住宅地產和商業地產“兩條腿走路Ｈ的模式。2004年萬達首次提出“城市綜合體”的開發模式，萬達廣場的產品迭代逐漸成熟。

隨後，萬達逐步轉向文化旅遊綜合性企業，並將文化旅遊產業作為重點發展方向。第三次商業模式轉變在2015年前後，萬達將企業的定位轉向服務型和輕資產，其業務系統囊括征信系統、網絡倍貸等，探索融合科技和新零售模式。

1、1988-1998年：住宅開發階段，從大連地方性房地產開發企業發展為全國性的房企。

2、2000-2006年：住宅+商業階段，開始發展商業地產，奠定“住宅+商業”戰略。

3、2007-2014年：商業+文旅階段，拓展文化旅遊業務——萬達城。

4、2015年至今：輕資產階段，推行輕資產模式。

萬達的幾次戰略轉型都是大趨勢上的考量。在2000年初就前瞻性地看到了商業地產的潛力，並大力發展商業地產。而伴隨著人們對美好生活的追求的需求上升，文旅消費也是一個長期趨勢，著重文旅發展方向。而轉型輕資產化則是內外環境疊加後的必然選擇。

重資產模式下，在一個城市綜合體的籌建過程中，利用物業銷售的回籠資金償還項目建設的銀行貸款，並投入到萬達廣場和酒店，維持其經營的各項支出，剩下部分以現金的形式流出作為下一個城市綜合體的啟動資金，甚至是資產抵押，來支撐下一個項目建設開發，最終實現萬達廣場的持續擴張……

但商業地產前期投資大，回收期長，導致企業了沉澱大量的資金，加大了企業的現金流壓力。以往“以售養租”的模式很難繼續支撐商業項目的運營和擴張。從下表可知，投資活動現金流淨額為負，而且不斷增加，在2012-2014年萬達商業銷售物業的經營情況惡化，經營活動現金流淨額下降，而融資規模也隨之增加，意味著萬達商業的債務壓力增大，而償還債務能力下降。

另外，房地產市場競爭加劇，低價拿地機會越來越少，拿地成本也在逐漸增加，萬達原本低價拿地的優勢逐步喪失。同時近幾年規模擴張，集團管控成本也在加大，造成了萬達資金壓力增加。

所以2015年萬達推行輕資產運營模式。萬達不再自主融資、圈地、開發、銷售，而轉為輸出專業技術、管理能力和品牌優勢，成為地產服務的提供者，通過參與運營來取得穩定、低風險的收益。王健林曾在2016年工作報告中提到：“投資類萬達廣場，就是別人拿錢下訂單，我們負責找地、建設、招商和運營。合作類萬達廣場，就是對方出地又出錢，萬達負責設計、建設指導、招商運營，淨租金雙方7比3分成。”

但一家公司的命運除了自我的奮鬥，也要看歷史的進程。

萬達選擇了商業地產，卻錯過了住宅地產紅利，尤其是2015年以來棚改貨幣化的紅利。而商業地產也被互聯網消費崛起的大周期碾壓，擠佔了不少線下流量，直至線上紅利開始褪去，電商巨頭才開始講起新零售故事。

而且，歷史的車輪無情地碾壓一切向前，新時代來臨了。

以往海內外買買買的野蠻生長模式走不通了。2017年是一個重要的轉折，這一年，安邦、萬達、海航等巨頭走下了神台。

從前仰視的巨輪企業，在時代的洪流中也不過是一葉扁舟。欲戴皇冠，必承其重。置身時代洪流之中，享受其紅利，也應承受其不堪常人忍耐的重量。應了那幾句古詞：是非成敗轉頭空……古今多少事，都付笑談中。

巨頭們紛紛停下了瘋狂加杠杆，海外買買買的步伐。

萬達賣掉了曾經豪言壯語“有萬達在，上海迪斯尼20年難盈利”的文旅項目，又賣掉了酒店，還賣掉了萬達文化管理，含著金鑰匙出生的電商業務飛凡網墜落凡間，如今再出售百貨業務……

萬達百貨定位是“萬達集團四大支柱產業”，在電商蓬勃發展期間，萬達百貨盲目快速擴張，2015年，終於扛不住不斷擴大的虧損，關掉了一半以上的門市，最後以出售給蘇寧畫上了句號。

現在萬達集團的官網上，萬達的業務劃分分為商管集團、地產集團、文化集團、金融集團四個板塊。商管集團就是原來的萬達商業，也是現在萬達集團最核心的業務。王老闆曾說，“什麽都能賣，就是商管不能賣。”一路賣賣賣，萬達變成一個更純粹、徹底的商業物業持有和商業物業持有和運營管理商，既有利於上市也有利於估值。地產集團主要是消化商管集團的地產開發。文化集團主要是電影、體育、兒童娛樂、等業務。

不論是被動還是主動，王老闆這次是貫徹執行去杠杆和去方房地產化。

在賣掉各項業務同時，萬達引入新的戰投資金。2018年1月29日萬達集團官網公告表示，騰訊控股作為主發起方，聯合蘇寧、京東、融創與萬達商業在北京簽訂戰略投資協定，計劃投資約340億元人民幣，收購萬達商業香港H股退市時引入的投資人持有的約14%股份，並推遲了萬達商管集團IPO的最晚截止時間至2023年10月31日前完成上市。

王老闆指出，收回的現金大部分償還負債，降低了杠杆率，並基本解決海外債務問題，剩下的就是爭取以商管集團為核心業務上市。

在經歷近兩年的磨難，萬達基本解決了高杠杆、對賭協定以及海外投資三大問題。

在這洪流中，有人辭官歸故裡，有人星夜趕科場。胡潤富豪榜上排行第一的變成了王老闆的一位同行。

王老闆已經兩年沒在年會上唱歌，這次卸下了杠杆的王老闆不知會否塞翁失馬，再在年會上唱歌。