隱瞞未取得預售許可 開發商遭懲罰性賠償

濟南中院發布的2018年度房屋買賣十大典型案件中,其中有5起案件,涉案的開發商因為一房二賣、交付房屋不符合約定、故意隱瞞未取得建案預售許可證等被判敗訴,有的更是被判承擔懲罰性賠償責任。

開發商一房二賣被判退還購房款並賠償

　張某某與未某某系夫妻關係。張某某與濟南某置業公司於2014年達成307號房屋認購意向,約定認購房屋面積為70.48平方米,總價為2013712元,並確定首付款為1013712元,貸款1000000元。後未某某向置業公司付款1013712元。

　置業公司主張,向張某某郵寄了《簽約邀請函》和《解除優先購買權通知函》,在要求張某某簽署正式的建案買賣合約無果後,通知張某某解除其優先購買權。

　而張某某則主張從未收到置業公司郵寄的上述材料。現置業公司將涉案房屋另行出售,張某某要求返還已付購房款、利息並賠償損失1013712元。

　法院經審理認為,張某某與置業公司雖未簽訂建案買賣合約,但是雙方對於當事人名稱、建案的基本狀況、總價款等進行了確認,置業公司亦按照雙方約定收取購房款,因此,張某某與置業公司之間成立建案買賣合約關係。

　置業公司明確認可涉案房屋已經另行出售,無法繼續履行合約,根據相關法律規定,判令濟南某置業公司應當返還張某某已經支付的購房款、購房款利息並賠償不超過已付購房款一倍的損失。

沒通過驗收買受人有權拒收房屋

　李某某購買濟南某房地產公司開發建設的301室房屋111號儲藏室。雙方簽訂的建案買賣合約約定,房地產公司應當在2015年12月31日前,將取得《分期綜合驗收備案證明》並符合合約約定的建案交付使用,並約定房地產公司若逾期貨房應承擔的違約責任為,逾期超過90日的,承擔已交付房價款萬分之一的違約金。

　房地產公司於2015年12月10日通知李某某辦理收房手續。因房地產公司未取得涉案建案的《分期綜合驗收備案證明》,李某某拒絕收房。至今,濟南某房地產公司尚未取得涉案房屋的《分期綜合驗收備案證明》,李某某亦未接收涉案房屋。

　李某某主張合約約定的逾期貨付違約金過低,要求房地產公司按照同期同類房屋的租金支付逾期貨房違約金；房地產公司主張因李某某拒絕接收房屋,要求解除雙方簽訂的建案買賣合約。

　法院經審理認為,涉案的建案買賣合約中約定房地產公司應當將取得《分期綜合驗收備案證明》的建案交付,李某某有權拒絕接收房屋。房地產公司違約在先無權要求解除合約。

　關於逾期貨房違約金,法院認為,該房地產公司逾期貨房應當承擔的違約金數額過低,李某某請求法院判決濟南某房地產公司按同地區類似房屋租金支付違約金符合法律規定。增加後的違約金數額以不超過李某的實際損失額為限。

　法官稱,約金的約定既應當估計到一方違約可能給另一方造成的損失,不得約定與損失不相稱的違約金數額,另一方面若違約金低於損失,又可以申請適當增加,這體現了違約金的補償性。

認為違約金過高開發商要求調整被駁

　劉某某、徐某某與山東某開發公司簽訂《建案買賣合約》,約定購買某國際花園802號建案一套。涉案合約中約定山東某開發公司應當在2015年12月31日前,將取得開發項目《分期綜合驗收備案證明》並符合合約約定的建案交付使用,並約定逾期貨房違約金按照已付房價款每日萬分之一計算。

　後來該公司未能按期貨付房屋,與劉某某、徐某某簽訂了《補充協定》,將涉案房屋交付期限變更為2016年6月30日,並約定公司在2016年6月30日前,未能將建案交付的,則自2016年7月1日起算,逾期貨房違約金調整為已付房價款每日萬分之二的比例執行。

　該公司於2016年8月28日實際交付涉案建案。劉某某、徐某某要求公司按照合約及補充協定的約定分段計算違約金,公司主張違約金過高,要求進行調整。

　法院經審理認為,山東某開發公司在逾期貨房已構成違約的情況下,又自願、主動在《補充協定》中調整違約金的計算方式,系其對違約後果的預期判斷,不違反法律及行政法規的強製性規定,遂駁回其調整違約金的訴求。

購買無產權房購房合約被認定無效

　徐某某與王某甲簽訂《購房合約》一份,徐某某購買由王某甲、王某乙開發的濟南市仲宮鎮某花園小區房屋一套。該小區無規劃手續,所佔土地為村集體土地。徐某某主張雙方簽訂的購房合約涉及房產無合法手續,應為無效合約。

　法院經審理認為,本案涉及房產系集體土地上自然人開發建設,未取得規劃及建設手續,故徐某某與王某甲簽訂的購房合約無效。

　對於該案的典型意義,濟南中院民五庭庭長褚飛說,購買小產權房存在巨大的法律風險,一旦出現糾紛,購房人的權益很難得到維護,應謹慎購買。

無預售許可開發商承擔懲罰性賠償

　濟南某某房地產公司與祁某簽訂《建案買賣合約》一份,約定祁某購買濟南某某房地產公司開發的201號房屋,並對房屋價格、付款方式等進行了約定。合約簽訂後,祁某依約支付了購房款。

　濟南某某房地產公司一直未取得涉案房屋的建案預售許可證。祁某要求解除雙方簽訂的買賣合約,濟南某某房地產公司返還購房款及利息,並賠償其損失。

　法院經審理認為,濟南某某房地產公司與祁某簽訂《建案買賣合約》時,涉爭房產未取得建案預售許可證明,至起訴前仍未取得,因此,雙方簽訂的《建案買賣合約》及《補充協定》無效。

　濟南某某房地產公司未明確告知祁某涉案建案未取得建案預售許可證,存在故意隱瞞未取得建案預售許可證之情形,不僅應當返還祁某已經繳納的購房款及利息,還應承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

其他典型案例　未及時償還房貸　開發商解除合約

　2014年4月3日,濟南某某置業有限公司與楊某某簽訂《濟南市建案買賣合約》,楊某某購買某小區1004室建案。楊某某支付首付款後,向銀行貸款55萬元,並由濟南某某置業有限公司提供階段性連帶保證擔保。楊某某貸款後,多次逾期償還貸款。

　濟南某某置業有限公司主張楊某某逾期還款違反了合約約定,要求解除合約並要求楊某某承擔相應的違約責任。

　法院經審理認為,楊某某多次逾期還貸,銀行出具了關於楊某某逾期償還貸款的通知書,並扣除了濟南某某置業有限公司的保證金。

　根據雙方簽訂的合約,楊某某逾期還款導致濟南某某置業有限公司承擔擔保責任的行為,違反了雙方補充協定的約定,濟南某某置業有限公司有權解除合約,並要求楊某某承擔相應的違約責任。

房價上漲房主違約被判繼續履行

　梁某以侯某某的名義與曹某簽訂房屋買賣合約,將侯某某名下房屋出售給曹某,曹某依約支付了50000元定金及首付款635000元。之後,房價上漲,侯某某將曹某的購房定金及首付款685000元退回。曹某於2016年5月份實際接收涉案房屋並居住至今。侯某某未配合辦理涉案房屋的解押、完稅、過戶手續。

　法院審理認為,曹某在履約過程中,已經根據合約約定支付定金及首付款,侯某某以退回已經收到的首付款及違約金的行為表明其不再繼續履行合約,存在違約行為。因此,判決涉案合約繼續履行,侯某某協助辦理涉案房屋的登記解除手續及過戶手續,並根據合約承擔違約責任。

　濟南中院民五庭法官李靜介紹說,自2016年下半年,濟南二手房房價飆升,出賣方找多種借口不履行合約,不再出售房屋。“對此,法院認為,應當保護守約方的利益,保護交易安全和穩定性,不能輕易否定合約效力。對於想借違約行為獲得高額收益的違約方,在判決繼續履行合約的同時,違約方應當承擔違約責任。”

來源：生活日報