地價回到三年前！土拍趨冷南京也涼了

今年土地市場供需分歧加大，土地流拍現象在下半年愈演愈盛。

據中國證券網報導，9月7日周五上午，南京進行了兩幅宅地拍賣，最終分別被龍湖、招商拿下，總價57.1億元，其中一幅底價成交。

其中，位於南京城南鐵心橋區域的地塊，經過3輪競價，被龍湖地產以23.6億元拿下，樓面地價13993元/平方米，沒有達到競自持條件。上述報導指出，這一價格相當於回到了3年前，且和鄰居地塊相比也低了近4000元/平方米。

而另一幅地塊位於南京江北雨山路，隻經過1輪競拍，被招商地產以33.5億元的底價拿下，成交樓面地價14123元/平方米，相比於對面剛開盤項目的地價低了近8000元/平方米。

南京土拍不止趨冷，還在“縮水”。昨日南京市國土部門發布公告稱，取消燕子磯2018G42、江浦2018G44、六合2018G45三幅地塊的出讓，這意味著7日拍賣地塊僅剩下鐵心橋2018G41和江北2018G43兩幅。

對此，揚子晚報網援引業內人士指出，地塊拍賣前臨時撤拍並不鮮見，多數是由於土地規劃調整因素導致。同時，也有分析認為這是土地市場趨冷的標誌，開發商拿地前愈加理性。

南京土拍持續趨冷 倒逼成屋銷售政策取消

為了給當地樓市降溫，南京土地市場於兩年前規定，當網上競價達到最高限價的90%時，該地塊所建商品住房必須成屋銷售”。如今，執行成屋銷售政策兩年有余，土地拍賣成交由過熱轉向過冷。

2018年上半年，土地出讓面積同比增加52%，成交總價卻下跌9.74%，平均溢價率僅為1.93%，表現出房企極低的拿地意願。到了下半年，這一趨勢仍在持續。

到了七月中下旬，南京土拍取消成屋銷售政策，並全面推行競爭自持面積，明確要求拍賣中競價達到最高限價時，改為競爭地塊內自持商品住房（租賃住房）建築面積，申報面積最多者為競得人。

華爾街見聞會員專享文章《快評：開發商的勝利？南京土拍趨冷倒逼成屋銷售政策取消》中提到，對於開發商而言，此前的成屋銷售意味著一到兩年的開發及銷售周期，資金沉澱成本過高，不符合周轉效率的要求，一定程度上抑製了新房有效供給。而南京土拍新政短期內將刺激開發商入市拿地，長期將增加南京的新房供給，是一次市場趨冷倒逼出來的政策放鬆。

此外，新華社援引業內人士認為，競爭自持商品住房（租賃住房）建築面積，是從土地出讓環節開始對房地產租售比例進行了一定約束，是推動租售並舉的住房制度改革的一項源頭舉措。

眾多一二線城市均現流拍 幾乎全底價成交

除了南京之外，還有眾多一二線城市均現流拍或底價成交。

中原地產研究中心公布的數據顯示，今年前7個月，全國房地產市場土地流拍一共有796宗。

其中，一線城市土地流拍共有13宗，創下2012年以來的新高。而二線城市土地流拍共154宗，同比增長200%；三、四線城市土地流拍合計達629宗，2017年同期為284宗，同比增長121%。

到了八月，各地土拍結果依然涼涼：除了南京之外，先後有太原、杭州、廣州，拍地或以底價成交，或與底價擦線。

此前，2014年是近年來土地流拍量最高的一年，總流拍宗數為345宗。由此看來，今年的土地流拍程度還要嚴重得多。

本輪流拍的動因是什麽？

中信建投表示，今年土地市場供需分歧加大，流拍率甚於2014年。尤其是一線城市，流拍率更是在二季度創下17%的最高值。從整體流拍規模來看，今年將達到歷史峰值。

同時中信建投指出，此次流拍的動因與上一輪不同，2014年是因為銷售市場低迷導致開發商拿地能力與意願均十分疲弱，然而這一輪，銷售市場穩定，今年全國熱點地區土地市場整體降溫，流拍現象的蔓延主要是房企基於利潤率以及去杠杆下的理性選擇。

類似地，華創證券研報認為，下半年流拍現象增多，從另一方面反映出在行業資金趨緊房企拿地意願逐漸減弱，同時考慮到在降杠杆背景下政府財政壓力更為凸顯，下半年土地供給意願仍強。預計下半年土地市場的供需關係改善將進一步推動掛牌均價及成交溢價率走低。

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