一宗流拍一宗底價成交，武漢土地市場大降溫？

繼9月7日南京土拍縮水之後，武漢土拍也出現趨冷的現象。

9月11日，武漢市土地公眾監督平台披露了兩宗掛牌出讓的土地，其中位於東西湖區的P（2018）077號地塊因無人出價而流拍。

另一宗位於江夏區的P（2018）078號地塊僅一家出價，由武漢雲水居置業投資有限公司以底價2.169億摘得，樓面地價3883.7元/平米。

圖片截自：武漢市土地公眾監督平台

值得注意的是，武漢上次流拍的P（2018）061號地塊，位於武漢的四環以外，地理位置較偏僻。而此次P(2018)077號地塊位於東西湖四環內，附近有較成熟的建案和小區，卻仍遇流拍情形，土地拍賣市場涼風來襲。

另外，根據武漢市國土資源和規劃局昨日公告顯示，揭牌的P（2018）079號地塊將延期，該地塊掛牌時間調整為：2018年9月30日9時至2018年10月17日9時30分。

從武漢土地流拍數據來看，今年以來，武漢土地市場降溫明顯，土地多以底價成交為主，溢價率並不高，也出現了不少流拍地塊。而在全國土地市場上，流拍地塊越來越多地出現。

眾多一二線城市均現流拍

而除了武漢以外，還有眾多一二線城市均現流拍或底價成交。

9月6日，南京市國土部門發布公告稱，取消燕子磯2018G42、江浦2018G44、六合2018G45三幅地塊的出讓，這意味著7日拍賣地塊僅剩下鐵心橋2018G41和江北2018G43兩幅。

據國家統計局最新數據，1-7月，房企土地購置面積13818萬平方米，同比增長11.3%；土地成交價款6619億元，增長21.9%。

在總量仍然顯著增長的表象下，土地市場的疲態已經出現，多城土地流拍或以底價成交。

根據中原地產研究中心公布的數據，今年前7個月全國房地產市場土地流拍一共有796宗。其中，一線城市土地流拍共有13宗，創下2012年以來的新高；二線城市土地流拍共154宗，同比增長200%；三四線城市土地流拍合計達629宗，2017年同期為284宗，同比增長121%。

到了八月，各地土拍結果依然涼涼：除了武漢之外，先後有太原、杭州、廣州、南京，拍地或以底價成交，或與底價擦線。

此前，2014年是近年來土地流拍量最高的一年，總流拍宗數為345宗。由此看來，今年的土地流拍程度還要嚴重得多。

流拍、底價成交、溢價率走低，說明市場在降溫，但這是一種不情願的降溫。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱，土地市場降溫的主要原因是，房企資金回籠速度非常慢，且新房限價等也影響了房企的拿地情緒。

美聯物業總監何倩茹認為，近期土地以底價成交為主，主要原因是土地出讓的限制條件比較多，比如達到最高價後競自持面積、競公租房面積等，加重了房企建房的成本。

國泰君安分析師謝皓宇則指出，拿地資金嚴格監管，房企依靠自有資金拿地、疊加龍頭企業減緩拿地力度，使得土地購買力有限，最終帶來地價下行。

浙商證券也稱，開發商資金來源在今年持續緊張，再加上去年是土地大年，房企已補充了充足的貨值，今年在拿地方面就更加謹慎。

中信建投表示，今年土地市場供需分歧加大，流拍率甚於2014年。尤其是一線城市，流拍率更是在二季度創下17%的最高值。從整體流拍規模來看，今年將達到歷史峰值。

同時中信建投指出，此次流拍的動因與上一輪不同，2014年是因為銷售市場低迷導致開發商拿地能力與意願均十分疲弱，然而這一輪，銷售市場穩定，今年全國熱點地區土地市場整體降溫，流拍現象的蔓延主要是房企基於利潤率以及去杠杆下的理性選擇。

類似地，華創證券研報認為，下半年流拍現象增多，從另一方面反映出在行業資金趨緊房企拿地意願逐漸減弱，同時考慮到在降杠杆背景下政府財政壓力更為凸顯，下半年土地供給意願仍強。預計下半年土地市場的供需關係改善將進一步推動掛牌均價及成交溢價率走低。

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