2838萬㎡，重慶樓市到底還能逆流而上多久？

前言

2018年，房地產市場逐漸出現變化和調整，但2018年的重慶樓市，如同一條逆流而上的鮭魚。鮭魚執著的逆流而上源於對生命的延續，而重慶房價的逆勢上漲源於對價值差的追逐。隨著房價與房屋本身價值的逐漸趨同，這場逆流而上到底能持續多久？

不溫不火的重慶樓市，從2016年底開始逐漸燃起重慶熱情。但沒有永不消散的熱情，2018年的重慶的房地產市場也逐漸出現變化，從“一房難求“、”秒光碟“頻現，到土拍市場門庭冷落、住宅成交量高位回落，讓2019年的重慶樓市面臨更多的不確定。從熱情高漲回歸到理性冷靜，2018年重慶房地產市場到底表現如何，下面我們就用數據來回顧重慶樓市走過的2018年。

『 2018年重慶樓市關鍵詞 』

壹

政策

貿易戰與產業轉型的雙重夾擊，重慶經濟承壓

重慶近幾年一直佔據中國GDP增速榜第一的位置，2007-2017年十餘年來一直高於全國GDP增速，2017年亦在總量上超越天津，成為僅次於北上廣深的中國第五大城市。但2018年，重慶地區生產總值由兩位數增長跌至2018年前三季度的6.3%，首次低於全國GDP增長速度，全年增速預計在7%以內。

圖：2001年至2018年重慶GDP增長情況

數據來源：統計局

GDP增速下滑是必然，但2018年重慶GDP的急速下跌亦事出有因。重慶製造業在消費轉型的大環境下，正在經歷傳統製造業向智能製造業的轉型，推進優質產能發展。儘管2018年紫光集團、華潤微電子、英特爾、阿里巴巴、京東、科大訊飛等大數據智能化產業的領軍企業陸續在重慶布局，但貿易環境的惡化對重慶製造業可謂是雪上加霜，特別是汽車製造業同比縮水嚴重。在整體經濟環境表現不佳的情況下，重慶房地產市場在2018年依然能扛起大旗，一定程度上與重慶溫和的房地產政策相關。

相對溫和的房地產政策，以整治市場秩序和城市建設為主

2018年初，為保障“房住不炒”，熱點城市均以收緊的樓市政策為主，成都限購政策甚至再度更新，儘管年底菏澤率先取消限售，但2018年全年樓市仍然“從緊”。相比其他熱點城市，重慶房地產政策環境似乎一直較為溫和，今年亦如此，頒布的政策主要以整治市場秩序和城市建設為主。

圖：2018年重慶樓市相關政策一覽表

資料來源：中指院綜合整理

當其他城市已玩兒遍限購限貸限售等諸多政策，重慶樓市僅從稅費政策、城市建設、規範市場、土地政策四大方面對樓市進行管理。限購似乎從來就不是重慶的必選項，充足的土地供應以及新增項目的持續推出也不同於其他城市，故而市場規範建設的頒布以及土地規則的嚴苛對於樓市的調控反而更為適用。但整體而言，2018年重慶房地產政策環境仍相對溫和。

貳

成交

2838萬㎡、25萬套，重慶主城區用實力再創新高

重慶多年來商品住宅成交量一直位於全國前列，2017年隨著成交熱情上漲，成交量已超過2500萬㎡。暫不論2018年市場預期是否改變，重慶主城區的商品住宅成交量必將再度刷新自我高度。

圖：2013-2018年重慶主城區商品住宅銷售面積情況

2018年，重慶主城區成交商品住宅2838.33萬㎡，離3000萬㎡僅一步之遙，同比上漲12.73%，儘管漲幅收窄，但仍處於高位；銷售商品住宅25.43萬套，月均銷售超2萬套，日均成交近700套。若說人生中最大的對手是自己，2018年的重慶樓市再度贏了自己，遠超其他城市。

儘管住宅月均成交近240萬㎡，但下半年逐漸降溫

圖：2016-2018年重慶主城區月度商品住宅銷售面積

2018年，重慶主城區商品住宅成交量再創新高，月度成交量亦均處於高位。具體來看，住宅月均成交為236.53萬㎡，而2016年和2017年該數字分別為176.91萬㎡和209.81萬㎡。其中，8月成交量處於波峰，達298.67萬㎡，而9月之後，成交量迅速回落，主要源於市場預期的逐漸轉向。但由於新開盤項目較多，四季度成交量穩定在220方左右，並未出現市場驟降的現象。

渝北、巴南兩大主力軍，成交面積逾1300萬㎡

圖：2018年重慶主城九區住宅成交面積及同比

近兩年巴南區土地供應逐漸增加，一定程度上帶來巴南區商品住宅成交量的大幅上揚。2018年，渝北區和巴南區為主城兩大主力軍，僅渝北區成交面積便達852.9萬㎡，這體量對於有的城市可能是整個城市全年的成交量，巴南區成交量也近500萬㎡，兩區成交量佔據主城區近五成。渝中區全年成交量僅35.47萬㎡，主要源於區域內可售項目較少，核心區域房源愈加稀少。

儘管2018年成交量漲幅明顯，但四區成交量出現下滑。具體來看，九龍坡區成交量下滑三成，南岸區、江北區和渝中區成交量也下跌，今年各區成交熱度足見各不相同。

叁

價格

重慶主城建面均價已超11000元/㎡，但漲幅收窄

圖：2014-2018年重慶主城區商品住宅銷售價格走勢

重慶多年來風平浪靜的房價在2017年出現上揚，上升至9057元/㎡，2018年的房價延續了上漲趨勢。2018年重慶主城區商品住宅銷售價格11320元/㎡，同比上漲24.98%，但漲幅較去年略有收窄。2017年受自身房價處於低位、市場環境變化及投資客等多重因素影響，房價出現上漲，2018年上漲趨勢延續，但隨著價格的上升及市場預期的波動，漲幅整體收窄。

具體來看，9月住宅成交均價達到峰值12151元/㎡，1-9月呈不斷上升趨勢。四季度在觀望心理的出現和改善項目的推出雙重作用下，價格儘管出現下跌，但成交建面均價基本穩定在11500元/㎡左右。

九區均價齊齊上升，渝中區均價超2萬元/㎡

圖：2018年重慶主城各區住宅均價及同比變化

2018年重慶主城九區成交均價均呈現顯著上漲，大渡口區以50.3%的漲幅排名第一；除沙坪壩區漲幅在20%以內，其余區域漲幅均超兩成。從價格來看，除沙坪壩區、巴南區和大渡口區受部分項目地理位置較為偏遠、成交體量較大等因素影響，均價未能破萬，但也超過9000元/㎡。其余六區住宅均價均已過萬，渝中區銷售價格再創新高，超2萬元/㎡，此價格已體現出其區位優勢。

另外，從板塊來看，目前主城九大板塊成交均價超1.5萬元/㎡，其中朝天門-解放碑板塊成交均價最高，達32147元/㎡。其余8大板塊分別為人和板塊、五裡店-江北城板塊、大坪板塊、銅元局板塊、南濱路板塊、鴛鴦板塊、兩路口-上清寺板塊和北濱路板塊，這些板塊均處於主城核心區域，地段優勢可見一斑。

改善類產品佔主導，剛需成交僅佔三成

圖： 2017-2018年重慶主城區住宅成交面積結構

2018年，隨著改善型需求的增加，同時眾多品牌房企TOP級產品順勢而出，改善型產品成交持續發力。2018年，重慶主城區90㎡以下中低面積段成交套數縮水三成，傳統的剛需成交大幅縮水；90-140㎡面積段成交套數佔比已達54.02%，已佔據半壁江山；140㎡以上高面積段成交套數同比增加41.85%，佔比達11.21%，而17年該佔比僅為8.31%。

肆

去化

近三年銷供比首次跌破1，出現供過於求

圖：2016年至2018年重慶主城月度商品住宅供應面積及銷供比

多年來，重慶主城區成交量均處於高位，銷供比2014年以來一直大於1，即住宅市場供不應求。但2018年，住宅銷供比跌至0.94，市場出現供過於求現象。造成這一現象的原因主要是遠大於成交的住宅供應。2018年，重慶主城區商品住宅總體新增供應3017.38萬㎡，同比增加71.36%，主要源於多年來充足的土地供應。具體來看，下半年供應量較大，但全年供應最高峰在1月，單月供應面積達410.45萬㎡。

儘管去化減速，重慶樓市去化周期僅4.51個月

圖：2016年至2018年重慶主城區商品住宅庫存及出清周期

2017年重慶樓市去化周期直線下降，2018年一度也出現連續六個月庫存減少，但8月庫存量開始回升，年底回升至1089.6萬㎡。四季度隨著供應的增加以及成交量的縮減，去化周期逐漸回升，12月底去化周期為4.51個月，相比年初，縮短0.43個月。整體來看，儘管出現供過於求現象，但當前重慶樓市僅四五個月的去化周期已然仍較可觀。

伍

土地

住宅用地成交量驟減，遠低於樓市成交

圖：近五年住宅用地成交規劃建築面積和商品住宅銷售面積

與商品住宅成交量顯著提升相反的是，2018年的重慶土地市場縮水明顯。受推出縮水與土地預期變動影響，全年僅成交81宗住宅用地，同比成交建築面積驟減。2018年重慶主城區共計成交住宅用地規劃建築面積1557.87萬㎡，較2017年減少34.26%，為近五年最低值。這與今年商品住宅的銷售面積形成強烈反差，差額近1300萬㎡。另外，與主城供地縮減相反，2018年大重慶住宅供應近4.20萬畝，規劃建築面積5813.78萬㎡，區縣供應超額顯著。

樓面價首破5，容積率逐年走低

圖：2013-2018年重慶主城住宅用地成交樓面價及同比

近三年來，住宅用地成交樓面價不斷上漲，2018年成交樓面價已達5117元/㎡，漲幅為9.33%。儘管2018年仍延續上漲趨勢，但漲幅收窄，低於201年6和2017年的漲幅。導致樓面價上漲的原因中，離不開容積率的降低。2018年全年推出住宅用地平均容積率僅1.95，大部分宗地容積率在2.0左右。全年僅10宗地容積率達到3.0，且部分宗地容積率不足1.0，低容積率地塊的持續增加意味著未來改善型產品的推出將不斷增多。

溢價率走低，終止地塊數量創新高

圖：2017與2018年住宅用地溢價情況對比

2018年，政府抬高拿地門檻，企業嚴守溢價紅線，全年住宅用地溢價成交47宗，其中溢價低於50%的地塊42宗，佔比達9成。2018下半年市場急轉，低溢價、零溢價主導市場，房企增儲更趨理性。與此同時，受市場預期影響，2018年終止公告住宅用地創歷年新高，佔比達8.6%，包括2宗純住宅，6宗商住混合用地。

陸

未來

2018年的重慶樓市，可謂是量價齊升，但在三季度之後，不論是商品住宅還是土地市場均出現一些微妙的變化，購房者的預期亦逐漸變化。2019年全國經濟增速下滑已成大概率事件，整體來看，2019年全國房地產市場整體臨壓，但2019年“房住不炒”的大基調將不會改變，在此基調下，重慶房地產政策或以穩為主，政策仍將相對寬鬆。另外，重慶正處於經濟結構轉型突破期，經濟增長乏力，作為仍是支柱產業的房地產，樓市穩定對整體經濟發展具有重要意義。

2019年受製於經濟大形勢的影響及近兩年購房需求的大量消耗或難以保持如此高位，預期成交量出現收縮。當前重慶房價儘管漲幅明顯，但仍處於相對合理的水準，且隨著地塊容積率的減少，改善型產品佔比將持續增加，2019年成交均價仍將保持穩的趨勢。

稻盛和夫在他的《蕭條中飛躍的大智慧》的主題演講中曾說：“蕭條才是企業成長的最佳時機”。2019年的重慶樓市遠沒到蕭條的地步，但市場必將回歸理性。近兩年持續發熱的重慶樓市，在冷靜下來後，相信房企反而會更多的注重住宅產品本身，因此，2019年的重慶樓市讓我們拭目以待。