月均成交200萬方，重慶樓市真的降速了嗎？

前言

樓市發展有起有伏，近兩年重慶樓市收獲了許多的關注和成長，2019年這一網紅屬性似逐漸褪去，但重慶的成交與需求仍在，就算重慶不再是重慶，重慶依然是重慶。

重慶樓市經歷兩年的快速成長後，2018年下半年成交量開始逐漸縮水，流拍地塊頻現，這讓2019年的重慶樓市發展具有更多的不確定性。今年年初伊始，受多方因素影響購房者觀望情緒彌漫，成交量迅速縮水，但三月之後市場快速調整進入小陽春，二季度保持平穩。土地市場亦同步復甦，在半年時間經歷從快速回暖到重回平靜。但2019年上半年重慶樓市到底如何呢，下面就讓我們用數據來看2019年上半年重慶房地產市場的表現。

壹

土地·加速到刹車一氣呵成

▌成交樓面價近7000元/㎡，十宗破萬地塊面世

圖：2014-2019年上半年重慶主城住宅用地成交樓面價及同比

2016年以來重慶住宅用地成交樓面價呈直線上漲趨勢，2019年上半年實現四連漲，成交樓面均價6877元/㎡，創歷史新高，同比上漲35.01%。造成今年住宅用地成交樓面價顯著提升的原因主要有三點：一是以高容積率著稱的重慶土地容積率明顯降低，低至1.57；二是土地供應量縮水嚴重，物以稀為貴，自然水漲船高；三是房企土地儲備逐漸消耗，亟需補倉。

圖：2019年上半年成交樓面價破萬地塊分布

成交樓面均價上漲的背後是多宗高樓面價地塊的面世。2019年上半年共有十宗地塊樓面價突破萬元水準，而截止目前重慶也只有24宗地塊樓面均價破萬。其中，5月28日榮安擊退12家房企摘得的大楊石組團地塊樓面價高達13549元/㎡，刷新當前重慶住宅用地樓面價成交記錄。

從分布來看，十宗地塊中有六宗均位於中央公園板塊，龍湖、金科、頂融、美的、北辰地產等紛紛入駐，造成這一現象的原因一方面是由於2018年板塊內僅供應一宗土地，另一方面也可以看出企業對中央公園板塊價值的認知趨同。

▌溢價率處於高位，但上半年土拍市場如坐過山車

圖：2014-2019年上半年住宅用地溢價率（%）

2019年上半年重慶住宅用地平均溢價率為22.91%，較2018年同期13.52%的溢價率上漲了9個百分點。儘管仍低於2016和2017年上半年，但考慮到推出樓面價已水漲船高，早已不在同一水準線，故而22.91%的溢價率屬於較高水準。

從各月份來看，土拍市場熱度如坐過山車。從年初開始快速上漲，4月溢價率達52.35%，整個過程也就短短兩三個月的時間，期間十餘家房企競拍、上百輪舉牌頻頻出現，但隨後溢價率快速回落，6月份又重返10%以下，僅6.62%，流拍、掛牌地塊亦增加。

▌住宅用地提質降量，平均容積率僅1.57

重慶多年穩定的樓市離不開充足的土地供應。2016年作為分水嶺，2016年前每年的住宅用地成交規劃面積大於商品住宅銷售面積，但2016年之後的近三年土地的供應面積逐漸跟不上住宅的銷售面積，且差額逐年增加，2018年這一差值達1280.46萬㎡。

圖：2014-2019年上半年住宅用地成交和住宅銷售對比

2019年上半年重慶主城區共成交74宗住宅用地，成交建設用地面積533.15萬㎡，創近三年最低值。儘管高於2015、2016年同期值，但2015、2016年時其下半年土地成交量較大，均超600萬㎡。考慮到近三年土地供應為前多後少，主要都集中在上半年成交，若下半年延續過去兩年供應節奏，2019年土地供應量將縮水嚴重。從成交規劃建築面積來看，2019年上半年住宅用地成交836.93萬㎡，減量程度更甚。2019年上半年商品住宅銷售面積1130.86萬㎡，土地成交與住宅銷售差額達350萬㎡。

從地塊來看，2019年上半年成交地塊地小質優。上半年儘管成交量小，但成交74宗地，地塊數量處近五年最高值。另外，從容積率來看，今年成交地塊容積率較低，平均僅1.57。

貳

拿地·85家房企同道比拚

▌85家房企參拍收儲，但僅50%企業收儲成功

圖：2019年上半年房企拿地情況

數據來源：中指院收集整理

49家房企分食74宗宅地。2019年上半年重慶主城區招拍掛市場共成交74宗住宅用地，被49家房企分別摘得。其中萬科、融創、金科和龍湖均為成交大戶，分別斬獲10宗、8宗、6宗和5宗宅地。平安、東原和保利亦各囊括三宗地，雅居樂等九家房企分獲兩宗地，中鐵、陽光城等33家房企均隻收獲一宗地。

圖：2019年上半年參拍次數超10次的房企情況（僅統計拍賣地塊）

數據來源：中指院收集整理

2019年上半年房企拿地積極性普遍增加，若不考慮掛牌成交地塊，從拍賣地塊情況來看，共有85家房企報名參與拍賣，但僅有43家房企成功拿地，佔比為50%。

上半年有15家企業參拍次數超10次，其中萬科和金科參拍次數均超30次，萬科基本每兩塊地便有一宗地塊會報名參拍，拿地積極性可見一斑。保利、龍湖和融創報名參拍地塊也超20余宗。前五企業2019年上半年銷售面積也均位於前列，快速的去化亟需土地儲備支持。其中也不乏陪跑的選手，旭輝、招商、華宇、中海參拍地塊均超10宗，但上半年卻全程陪跑。

叁

價格·忽快忽慢不斷前行

▌穩中有升，重慶主城建面均價近12000元/㎡

圖：2017年至今重慶主城區商品住宅銷售價格走勢

儘管上半年重慶商品住宅成交量出現縮水，但銷售價格卻穩如泰山。2019年上半年，重慶主城區住宅成交均價為11916元/㎡，逼近12000元/㎡，較2018年同期上漲914元/㎡，同比上升8.31%，而2018年下半年成交均價已達11625元/㎡。故而整體來看，從2018年下半年開始重慶主城區商品住宅價格便已進入新常態。

回看近三年重慶商品住宅價格波動，可以分為兩次加速期兩次調整期，2017年上半年快速發展期，重慶房價從8000快速上漲至10000元/㎡；2017年下半年調整期，漲跌不一，但維持在萬元左右；2018年上半年二次發力期，從10000元/㎡躍至近12000元/㎡；2018年下半年至今二度調整期，近一年房價均較為穩定，整體波動較小。

▌七區商品住宅銷售均價破萬，僅九龍坡區出現下跌

圖：2019年上半年重慶主城各區住宅成交均價

2019年上半年僅九龍坡區和大渡口區成交均價未達到10000元/㎡，其余七區成交均價均破萬元水準。渝中區僅少量優質建案在售，故成交均價持續處於高位，達20979元/㎡；江北區、渝北區和南岸區成交均價再上一層，均超13500元/㎡。從漲幅來看，主城九區僅九龍坡區同比出現下跌，主要受產品結構和位置分布影響；其余各區均有不同程度上漲，受益於蔡家、水土板塊價值的提升，北碚區漲幅最大。

從板塊來看，目前主城十大板塊成交均價超17000元/㎡，前十板塊均位於主城核心區。其中成交均價前四板塊都已超20000元/㎡，分別為南濱路板塊、朝天門-解放碑板塊、兩路口-上清寺板塊和觀音橋板塊，板塊價值優勢顯著且新房資源稀缺，南濱路板塊上半年成交均價達23314元/㎡。

肆

成交·高位降速運行

▌主城區超千萬方成交量，卻仍為近三年最低值

2016-2018年三年間，重慶主城九區商品住宅成交量一直處於高位，2018年全年成交商品住宅達2838.33萬方，成交量再度刷新。但隨著購房需求的連續消耗以及銷售均價的逐漸提高，2018年下半年購房者觀望情緒開始增加，成交量逐漸減少。隨著時間的推移，這一變化也體現在了2019年上半年的成交量上。

圖：2014-2019年上半年重慶主城區商品住宅銷售面積情況

2019年上半年重慶主城區成交商品住宅1182.74萬㎡，儘管成交量仍超千萬方，但低於2017年和2018年成交水準，與2018年同期相比收窄207.03萬㎡，跌幅為14.90%，近五年首次出現下跌。從成交套數來看，上半年重慶主城區共成交10.59萬套商品住宅，月均成交1.77萬套，日均成交也達585套，整體成交量仍處於高位。

▌市場急刹後快速回升，月均成交197萬㎡

圖：2014.6-2019.6重慶主城區月度商品住宅銷售面積

2019年上半年，月均成交量為197.12萬㎡，仍處於較高水準，但明顯低於2017年和2018年月均超200萬㎡的成交水準。具體來看，1月、2月商品住宅成交量急刹車似降速，其中2月成交面積僅116.84萬㎡，若往前追溯，可追溯至2016年2月，即三年前，當時重慶房地產市場還未崛起。在經歷短暫的調整期後，3月開始，成交量猛增，4月單月成交量達263.98萬㎡。

▌三足鼎立，渝北、巴南和沙坪壩成交佔主城區六成

圖：2019年上半年重慶主城九區住宅成交面積及同比

多年來，渝北區一直是重慶房地產市場的主戰場，穩居九區成交量榜首之位。近兩年，巴南區和沙坪壩區土地供應增量顯著，隨著供應地塊的陸續推出，現與渝北區逐漸形成三足鼎立之勢。2019年上半年渝北區、巴南區、沙坪壩區三區共成交商品住宅716.08萬㎡，佔主城九區商品住宅成交總量的60.54%。

具體來看，北區同比成交縮水較為顯著，江北區、渝北區和北碚區分別下跌49.99%、29.85%和28.40%。主城九區呈現四升五降，大渡口區漲幅顯著，2019年上半年成交105萬㎡商品住宅，漲幅達76.71%，主要集中在建橋-釣魚嘴板塊，板塊內在售項目較多，如金科集美陽光、融創春暉十裡等。沙坪壩區和巴南區由於推盤項目的增多，也實現穩中有升。

伍

去化·庫存消耗減速運作

▌庫存消耗速度減緩，穩定在5個月水準

圖：2016.6-2019.6重慶主城區商品住宅庫存及出清周期

儘管供應量縮水，但在供需基本平衡的情況下，隨著成交量的縮減，必然伴隨著庫存去化周期的減緩。自重慶樓市回暖之後，2017-2018年去化周期基本在4個月左右，最低曾低至3.1個月。受2018年供應量過猛的影響，2018年年底去化周期上漲至4.51個月，庫存量為1089.6萬㎡。截至2019年6月，重慶商品住宅庫存面積小幅下跌至1012.4萬㎡，這一數值較2018年底其實是有下降，但成交量減少，故去化周期不降反升，增至5.14個月，不過5個月左右的去化水準仍較可觀。

結語

2019年上半年的重慶樓市看似雲淡風輕，但成交量仍處於高位，成交均價也穩中有升，一切看似有變化，細究起來卻並無多大變化。儘管土拍市場的熱度來得快也去得快，但水已漲船已高。

重慶經濟對房地產市場依賴度長期較高，因而全年的穩經濟目標一定程度上也需建立在房地產穩定的基礎之上。但對於自我調節能力較強的重慶樓市，大力調控從來不是首選方案。上半年調控均以微調為主，2019年下半年預計仍將延續一貫寬鬆的政策環境。

2019年上半年房地產市場量收價漲，考慮到去年下半年樓市逐漸降溫，但成交量仍較大，受製於逐漸消耗的購買需求與房價的上漲，下半年成交量難維持去年的成交水準。從成交價格來看，近一年基本較為穩定，主要的上漲時期為二季度，雖已處於高位，但隨著住宅產品的不斷改善以及房企成本的提高，下半年銷售價格仍將以穩為主。