記者 陳聖潔
李靜，某上海小企業主，小有資產，愛好理財，對各類投資富有極大的興趣。在房價高漲的當下，上海房產便是其眼中的熱門投資項目。不過，可惜的是，在上海，她屬於限購人群。
李靜從網上看到，以公司名義買房，可繞開“限購”。心動之下，李靜多方打聽詳細操作方式，最終從友人處得知了一種注冊“空殼公司”購房的方式。
注冊一家空殼公司→用名下其他公司為空殼公司做擔保→空殼公司從銀行獲得一筆授信→全款買房。簡單四步，繞過限購，“曲線買房”，而以空殼公司貸款買房還可便於後期資產轉讓。
這並非“天方夜譚”，《國際金融報》記者多方採訪了解到，這種方式可行，且有成功案例。
不過，李靜告訴記者，她還是時機選晚了。銀行對公貸款經理對她說，目前這種做法暫時行不通了，監管層已關注到這類風險，相關人士近日正進駐銀行逐筆“清查”這類貸款合約。
就“清查”說法，《國際金融報》記者也向滬上銀行人士進行了求證，並得到了某滬上銀行風控部人士的確認。
“曲線購房”大行其道
近年來，房地產調控不斷更新，但人們買房發財暴富的念頭卻未曾湮滅：不管是微信群、公眾號，還是微博、論壇等網絡平台，甚至是一些知識付費平台，“在哪買房”、“買哪個片區的房”、“如何破限購限貸”、“怎樣最大化地利用債務杠杆”等問題仍然是討論最熱的話題。
大眾似乎早已形成了“固定思維”：樓市調控沒用、越調控越漲、房價永遠漲、貨幣每年都大幅貶值、買到就是賺到……逮住機會趕緊買房上車，哪怕是高成本、高杠杆。
在這種認知下，大家都在想盡辦法“曲線購房”。其中，以公司名義購房便是常用的手段之一。
記者注意到，最近，以公司名義買房的現象似乎變得常見起來，而且受到公司客戶關注的項目多為高端項目，如近期剛完成搖號排序的上海知名高端物業項目翠湖天地。
網上房地產資訊顯示，翠湖天地項目此次開盤最高價為19.68萬元/平方米。而該項目於2015年11月16日的一次開盤，單價最高甚至達到了22.78萬元/平方米。如果按照最高單價19.68萬元/平方米計算，一套390平方米的大平層總價近8000萬元。
4月10日，翠湖天地完成了搖號排序，其中不乏持有港澳居民來往內地通行證來買房的梁×偉、鍾×良（證件號碼H開頭），還有一個工作室名字也很熟悉——陳思成×××作室。
而更讓人議論不休的是，在項目公布的個人客戶當中，內地客戶125組，非內地客戶46組；另外還有公司客戶214組。根據上海公證協會網站披露的公開資訊，翠湖天地項目商品住房銷售搖號排序共計385組。這意味著，此次認籌搖號項目的購房者中，公司客戶竟然佔到了55%。
“公司購房的最大特點就是可以繞過限購的管控，是當前限購中的一個漏洞，對於類似的做法，顯然也被當前很多購房者所利用。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《國際金融報》記者採訪時說。
據了解，目前很多城市頒布了針對個人的限購令，但對公司購房基本都沒有太大限制，上海也一樣。目前上海的限購政策針對公司買房采取了“寬進嚴出”的做法。除個體工商戶之外，中國公民注冊在中國境內的公司均有資格在上海購買商品住宅，只是購買之後3年內不能轉讓。
公司買房有了“進階版”
記者採訪了解到，以公司名義買房雖可繞開“限購”，但通過這種方式買房需要一次性付全款，且買主購買房產後每年都需要繳納高額的稅費，轉讓房產時還需要辦理繁瑣的手續。
考慮到後期處理房產的複雜性，《國際金融報》記者在採訪過程中了解到，現在以公司名義買房還有了“進階版”。
具體路徑如上述李靜所述，即先建立一個空殼公司，將自身定為法人代表；接著用另一家已存續的公司給空殼公司擔保，並證明還款來源，然後這家空殼公司便可從銀行獲得一筆授信，用以全款買房。
在採訪多位業內人士後，記者了解到，以公司名義買房，房子就是公司的固定資產。若以存續已久且有正常經營業務的公司名義購房，雖然可以避開限購，但是會有資產混同，公司財產和個人財產不分的風險，給後續資產轉讓、出售帶來許多麻煩；與此同時，在房產轉讓時，如果將房產轉到個人名義的話，費用會相對較高。而以空殼公司的名義買房，在轉讓時，可通過股權轉讓的方式，節省部分稅費。
但是，銀行會給空殼公司貸款嗎？這種方法可操作性如何呢？
據《國際金融報》記者多方了解，目前已有通過此法成功購房的案例。
一位知情人士向《國際金融報》記者透露，在日前炒得沸沸揚揚的瑞安翠湖天地項目中，也不乏通過前述路徑成功購房的案例。
而上海某新建案銷售人員也告訴《國際金融報》記者，採用上述方式，只需提供法人代表、公司委託書、企業納稅證明，只需20余天的周期，就能正常貸款購房。
警惕合規風險
雖有成功案例，但多位銀行業人士均告訴《國際金融報》記者，由於銀行審核企業貸款資質時，需要看企業流水，所以正常情況下並不會給空殼公司放貸。
那麽，這種操作合規嗎？
交通銀行首席銀行分析師許文兵在接受《國際金融報》記者採訪時表示，由於監管方面目前沒有頒布對應的條款，從法律層面來說，銀行的上述操作本身是不違規的。但在日常監管中，監管部門會查貸款公司流水以及貸款資金流向，如果以其他理由貸取的款項最終被用於購買商業住房，將會有合規風險。
許文兵進一步強調，部分購房者在通過房地產商或中介，以空殼公司購買房產時，房地產商或中介或許會對殼公司進行虛假包裝，以便順利從銀行貸款。而這種情況下，銀行若是放貸，可能也會落下“審查不嚴”的“罪名”。
從去年下半年以來，監管部門嚴查消費貸違規進入樓市、股市，不少銀行都因為“貸後管理不到位，導致個人消費貸款被挪用”、“貸款三查制度不到位”等原因屢屢被罰。而今年，監管力度絲毫不減，據相關媒體不完全統計，僅今年第一季度，就有十餘張罰單涉及房貸業務。
此外，還有銀行人士告訴《國際金融報》記者，今年以來，監管部門還嚴查信用卡資金違規進入樓市、股市現象，開起罰單也是毫不手軟。
對此，融360房貸分析師湯傳堯在接受《國際金融報》記者採訪時則表示，銀行是否免於處罰，很大程度上跟貸款能否及時還清有關。公司貸款買房，還款周期是短於個人貸款買房的，壓力會更大。如果不能及時還清，就會有很多麻煩，銀行相關經辦人會受到問責。如果被監管部門發現違規放貸，還會對銀行追加懲罰措施。
“部分公司購房行為隱含炒房目的。針對以公司名義購房，預計接下來會有各類新的政策頒布，進而也會影響此類群體的實際置業計劃。”嚴躍進表示。
實際上，監管方面已經注意到此類風險。滬上某銀行風控部人士告訴《國際金融報》記者，近期監管部門相關人士正進駐其所在銀行逐筆“清查”這類貸款合約。
責任編輯：楊群
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室