房貸利率全面松動！“首付貸” 死灰複燃！

過去一年多，房貸利率是非常非常明顯的爆發上漲，但最近，房貸利率也出現了松動，南京有銀行從基準上浮20%降到了上浮16%。

還有，近期多地“首付貸”死灰複燃，部分炒房客趁機鑽空子，但卻是在違法違規！

杭州房貸利率全面松動 首套房、二套房均包括

二手房成交慘淡，新房排隊搖號盛況不再，在剛剛過去的“金九銀十”，杭州市場的傳統旺季行情並未如期上演。

樓市降溫的同時，房貸利率也出現了“全面松動”。

據了解，10月底，工商銀行、中國銀行部分支行率先下調房貸利率；最近，建設銀行、農業銀行、招商銀行、匯豐銀行等也相繼回調。這不僅是針對剛需購買的首套房，甚至還包括二套房。

剛簽完貸款合約 利率就下調了

“首套房貸利率下調是真的嗎？”最近，讀者李女士看到報導後，覺得吃了悶虧，越想越憋屈。

李女士說，她是10月上旬簽的抵押貸款合約，沒過幾天就看到首套房貸利率下調的消息。“我趕緊給客戶經理打電話，她說她不知道利率下調的事，反正支行沒有收到類似通知。她還說，就算真的下調了，我這筆貸款也沒辦法更改了。”

李女士購買的是二手房，總價300多萬元，貸款200萬元。為了拿到更低的利率，搭配了10萬元理財產品，最後申請到較基準利率上浮15%。“當時，杭州房貸利率一直在漲，上浮15%已經是很不錯的優惠，比其他銀行都要低”。

我們算了一筆账，李女士貸款200萬元，等額本息，分20年還。按照基準利率上浮15%來算，支付利息約134萬元，每個月還款13916元。按照基準利率上浮10%，支付利息約127萬元，每個月需要還13634元。

和目前新的利率比較，相當於李女士要多還7萬元利息，分攤下來，每個月要多支出近300元。

從上浮15%到上浮10%，對李女士等剛需客來說，購房成本多了不止一點點。她很想知道，還有沒有其他的補救辦法。

對此，杭州一家銀行的個貸部經理表示，李女士這種情況屬於已經簽完貸款合約，銀行也是無能為力。此後只有遇到調整基準利率，才會按照新的房貸利率執行。

我愛我家的一位中介也表示，以往確實遇到過剛簽完合約利率下調的情況，如果銀行已在審批階段，那就比較難更改了。

這次下調，不僅針對剛需購買的首套房，甚至包括二套房。目前，二套房貸利率整體上浮15%-25%。放款速度也加快不少，今年上半年排隊等放款，一等就是一兩個月，而現在最快一周就能搞定。

利好剛需！南京有銀行首套房貸利率下調

據融360的統計數據和對南京幾家主流銀行的摸底來看，南京近期首次出現首套房整體利率水準下降的情況。

10月融360監測數據顯示：南京本期首套房貸利率平均值為5.89%，環比上期下降0.84%，利率平均值較上期下降5BP，二套房貸利率平均值為6.14%，利率平均值較上期不變。

在融360監測的南京地區17家銀行中，首套房貸利率執行基準上浮20%的銀行有16家，另有1家銀行執行基準利率上浮25%；二套房方面，有1家銀行執行基準上浮20%，14家銀行執行基準上浮25%，另有2家銀行執行基準上浮30%。

整體數據來看，南京地區首套利率普遍執行基準上浮20%，二套普遍執行基準上浮25%，本期個別首套房上浮25%的銀行下調利率到基準上浮20%，整體利率水準較上期下降，首付情況穩定。

在摸底的幾家銀行當中，其中一家國有銀行的工作人員表示，目前該銀行的首套房貸利率執行的是基準上浮20%，接下來可能會降到16%，不過目前還沒執行。

據業內人士透露，最近各家銀行的放款速度相對還好，正常三個月內都能放款，個別銀行下款較快，在一個月內。但從往年的經驗來看，12月份各銀行有可能會收緊額度，待明年1月份再放款。

最近整個社會的資金成本都在降低，房貸利率的下調也可以預期。但因為接近年末，預計變動幅度不會太大。

值得注意的是，房貸利率松動不等於“樓市調控松動”。“樓市調控”是不會鬆動的，但很多人對“樓市調控”的理解太片面，以為只是讓房價跌。其實不然，“樓市調控”是讓房價“穩”。所以，針對樓市的加息、降息，鼓勵大家買房和抑製買房，都是調控。

總之：“樓市調控”從來沒有放鬆過，將來也不會放鬆。

不過，有消息稱多地“首付貸”死灰複燃……

多地“首付貸”死灰複燃！炒房客違法違規鑽空子！

在樓市調控政策趨嚴背景下，房地產市場上的“首付貸”或“首付分期”已經較之前有所減少，但隨著市場交易逐漸冷淡，一些開發商私下推出“首付貸”或“首付分期”吸引購房者，其中不乏大型房企。

專家認為，“首付貸”帶來的問題顯而易見，不僅增加了購房者的還款壓力，也可能導致金融系統的紊亂。它也突破了住房政策限制，容易給炒房客帶來一定機會，增加市場風險。

不少房企提供首付分期

早在今年6月底，住建部等七部委就聯合印發通知，決定於2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動，其中明確提出，要打擊操縱房價房租、違規提供“首付貸”等投機炒房團夥。

之後，天津、福建、雲南、貴州、河南、成都、蘇州、深圳、西安等多個省份或城市均提出，重點整治通過提供“首付貸”或者采取“首付分期”等形式，違規為炒房人墊付或者變相墊付首付款。

環京地區歷來都是炒房客關注的重點。為迎合炒房客的投資需求，當地一些建案推出了“首付分期”等措施，一些置業顧問在推銷時也以首付款可以分期為賣點，吸引購房者看房。

10月底，河北涿州的一位劉姓置業顧問便在向客戶推銷建案時稱，涿州的鴻坤理想爾灣、隆基泰和鉑悅山、悅瀾灣、天保馨悅灣、九裡京城等建案，都可以做首付分期。

11月16日，涿州的悅瀾灣售樓部一位置業顧問稱，該建案可以幫助資金不足的客戶做首付分期，最低可以先交5%的首付款，剩餘部分與開發商旗下的第三方公司簽署首付款分期合約，2年內還清，不收取利息。該置業顧問還強調，做首付分期不會影響房屋網簽、銀行抵押貸款等手續，可以一邊還銀行貸款，一邊還首付款。

但根據涿州市2017年3月頒布的規定，對非戶籍居民家庭，限購1套住房(含二手房)且首付款比例不低於30%；對戶籍居民家庭購買第2套住房時，首付款比例不低於50%。

在山東濟南，也有一些開發商可以為客戶辦理首付分期。濟南某置業顧問稱，首付款不夠的客戶可以先交20%的首付，剩下10%通過開發商員工內部借款方式幫客戶墊資，之後就可以向銀行申請貸款。借款部分沒有利息，但需要三個月內還清，如果逾期，需要交納一定比例的違約金。

該置業顧問透露，相比起提供借款，他們還是希望客戶能按時交齊首付。河南鄭州某盤則明確表示，目前沒有首付分期，但如果短期內資金流轉困難的話，可以“幫忙想辦法”。

“客戶付完10%的首付就可以去銀行辦貸款了，剩下20%的首付分2年4次還清，沒有利息，但不能享受建案其他方面的優惠。”由鄭州某置業顧問透露，他們也是趕在春節前推廣這一“福利”，不少購房者付首付比較困難，這也是幫助他們解決難題。

11月17日，南寧大唐印象的一位置業顧問透露，首付分期活動現在還有，客戶可以先交一半的首付，剩餘部分在12個月內還清，這期間不影響客戶向銀行申請抵押貸款。

家住北京的張先生近期正打算購置第二套房產，據其反映，房產中介稱雖然二套房最低的首付比例為60%，但他們可以做首付分期，客戶先付30%，剩餘30%首付分2年4次還清即可。

“首付貸”曾被認定違法違規

“首付貸”“首付分期”降低了資金不足的購房者進入房地產市場的門檻，但購房杠杆卻被放大，一旦規模擴大，容易對市場產生助推作用。在樓市最為火爆的2016年，“首付貸”便被業內視作房地產市場波動的推波助瀾者。

2016年全國兩會期間，時任央行行長周小川表示，銀行必須了解客戶，客戶的首付不能是借的。客戶找另外一方借了一部分錢說這是首付，剩下再去借，整個借款和自有資本的比例就發生了變化，償還能力也變了，以後月供不光要還銀行的錢，還要還首付貸。對銀行而言，也承擔了過大的風險，從銀行內部管理來講，操作是有錯誤的。

也是在2016年，相關部委就認定，“首付貸”是違法違規的金融產品。2016年8月，住建部、國家發改委、央行等七部委發布的《關於加強房地產中介管理 促進行業健康發展的意見》提出，中介機構不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規的金融產品和服務。

中原地產首席分析師張大偉認為，由開發商或第三方金融平台提供“首付貸”或“首付分期”，在房地地產市場一直都存在，而判斷其行為是否違規，關鍵看向銀行申請住房抵押貸款時的首付交付情況。

“如果辦抵押貸款時，部分首付款仍由開發商或第三方金融平台墊付，貸款批準後，購房者一邊還銀行貸款，一邊還首付款，這就是違規的。”張大偉表示，在新房交易中，從交首付到銀行審批貸款，一般會有半年至一年的時間視窗，如果只是在這段時間內向購房者了提供首付分期或延長首付時間，嚴格意義上不能算違規。

但顯然，上述開發商提供的“首付貸”或“首付分期”的還款時間都較長，且在銀行抵押貸款辦理完成後仍在還款，已經有違相關規定。嚴躍進稱，這類首付政策嚴格上說是違規的，但各地監管對它的態度不太一樣，部分地區明文禁止，一些地方則只是在市場秩序整頓的時候去管控。

此外，業內人士也指出，房地產開發企業自辦的金融業務很可能並沒有取得相應資質，也涉嫌違法從事金融業務。

嚴躍進說：“‘首付貸’帶來的問題顯而易見，不僅增加了購房者的還款壓力，也可能導致金融系統的紊亂。所以，商業銀行在審核購房者資格時，應該對其銀行流水、還款能力加大審查力度。”

張大偉稱，在許多大城市，首付的最低比例都在30%及以上，這就起到安全墊的作用，證明購房者已經具備一定的經濟實力，而‘首付貸’突破了住房政策限制，容易給炒房客帶來一定的機會，增加市場風險。

來源：上海陸家嘴並購聯盟 、財經風向 、羅斯財富 、財經韜略 、財聯社 、中新經緯 、南京晨報等