梅州樓市調控政策收緊 三月“小陽春”遇冷

今年3月，梅州城區銷售套數為1250套，同比有所下降。

南方日報記者 何森垚 攝

近日，隨著“房貸首付比例提高”“多家銀行暫停二手房貸款業務”等消息傳來，梅州樓市調控政策收緊。最新樓市成交數據顯示，與往年三月“小陽春”相比，梅州今年三月新建住宅成交活躍度不如去年同期，成交量同比下降24.6%。

銀行為何突然收緊房貸，提高首付比例？未來一年樓市將迎來哪些變化？記者為此走訪多家銀行與建案以一探究竟。

●南方日報記者 黃思華

銀行房貸首付比例普遍上行

“從去年開始，銀行的房貸利率便一直往上調，從最初的8.5折上調至9折，又從9折調整至按基準利率執行，到2017年8月，再次上調至按基準利率上浮5%執行。”市民趙先生告訴記者，自己一直在觀望，想給家人改善住房條件，但越來越高的銀行上浮利率，最高上限高達30%，讓他猶豫不決。

2017年，梅州市新建建案銷售套數為37797套，銷售均價為5643元/平方米，樓市趨熱的同時，也帶來了全市住房貸款的增加。據某銀行相關數據顯示，近三年來，該行在梅州的住房貸款規模（包括房地產開發貸款與購房貸款）呈增長態勢，數額幾乎翻了一番。

與住房貸款保持增長相對應的，是梅州各家銀行紛紛收緊房貸，首套房貸平均利率超過基準利率的情況較為普遍，二套房貸利率則普遍上浮10%到15%，且幾乎所有銀行的放貸時間都有延緩，從申請貸款到發放貸款，平均需要半年甚至更長的時間。公積金放款速度則更慢。

梅州市民對於房貸利率的變化也有著較為直觀的感受。“銀行已保持了多年房貸基準利率4.9%的標準，但首套房的執行利率目前達到了5.88%，對於資金不是非常充足的購房群體來說，房貸利率上浮也在一定程度上影響了購買度。”梅州某銀行的相關負責人告訴記者。

就首付比例而言，梅州目前有兩三家銀行的首付比例提高，大部分銀行還是保持了首套房首付三成、二套房或外地戶籍首付比例四成的標準，但放款時間將會有所延長。

為何提高住房的首付比例？回顧2017年的房地產巨集觀調控，可以發現，“棒子”打在產權市場，“蘿卜”給了租賃市場，“房住不炒”的核心貫穿始終，政府工作報告的導向十分明確。

在2018年兩會期間，中央提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。

“受中央政策導向的影響，銀行在貸款分配上也有所調整。由於今年第一季度的房貸額度有限，為了讓市民的房貸申請不受影響，所以才適當提高首付比例。”某銀行相關負責人解釋。

記者發現，新年伊始便收緊房貸的情況，在往年並不多見。那麽房貸利率或首付比例的提高，將會對梅州樓市帶來哪些影響？據業內人士分析，根據中央政策導向，今年樓市依然是“穩”字當頭，調控的總體趨勢不會放鬆，房貸“錢緊”的形勢也會繼續延續。從銀行的貸款流向來看，目前流向房地產的資金越來越少。

此外，房地產稅一直是“兩會”期間民眾關注的熱點話題。按照2019年稅收立法要完成全部立法程式的相關計劃，2018年稅制改革或會有更進一步的發展。在此背景下，房地產稅在今年將會繼續推進。

對於人口流入量不大的三四線城市來說，在返鄉客、投資客居多的情況下，房地產稅的進一步推進，將會對樓市產生不小的影響。與去年房價提高和銷售量持續增加的情況相比，今年的樓價將步步趨穩。

部分銀行暫停二手房貸款業務

除一手房房貸提高首付比例外，二手房房貸也在收緊。

“二手房辦理抵押貸款現在非常嚴格，不是完全停貸就是要等很長的時間。”張進告訴記者，自己的公司當前主要業務就是轉做售後服務，為客戶辦理過戶、貸款等業務，對此感受非常深刻。

在實際交易中，通泰置業職業顧問田國聰介紹，在對部分未能達成交易的客戶追蹤過程中，成本支出太高很大程度上就是因為銀根的收緊。“因為評估價格的價差，二手房交易客戶的首付支出並不會少於同面積段的新房房源，由於抵押貸款額較低，因此二手房購買者的還貸壓力也較小。但目前，銀行貸款利率20%—30%的上浮，較大程度增加了還貸成本。”

以江南梅水路100平方米的房源為例，按照100萬元總價，首付40萬元，抵押貸款60萬元來計算，按照基準利率貸款20年，等額還款每月為3926元，總還款額為94萬元。若按照某銀行網點對首套房貸上浮25%的要求，則單月還款將達到4341元，總還款將達到104萬元，購房總支出將多出10萬元。

針對這一情況，記者近日谘詢了多家銀行，發現確實有一部分暫停了二手房貸款業務辦理，將多數貸款金額集中到了一手房方面。對此，某銀行負責人回應，減少二手房的業務，一個重要原因是二手房交易的審批非常複雜，人力成本也很高。而仍然開展二手房貸款業務的銀行，也在審批方面嚴格了許多。

因為消費能力有限，剛需購房者最為敏感的就是購房支出成本，這就使得能否獲得銀行抵押貸款的支持成為關鍵。“購房者之所以被新房市場擠壓進入二手房市場，更多的是因為資金有限，對於購房支出較為敏感。”田國聰介紹，銀根收緊對客戶信心有一定打擊，持續的銷售低位是表現。

記者算了一筆账，按照目前形勢，二手房市場評估價格很可能要遠低於實際成交價格，購房者首付支付的壓力隨之變大。當前房貸成本不斷提高，也許對不少購房者來說，好不容易湊足首付款，也仍然會面臨著高額的還貸壓力，這無疑會讓購房者更加謹慎和理性。

據了解，2017年的二手房市場形勢較好，一般的二手房中介年交易量都有100多套，梅水路一帶的二手房源，更是從7000元/平方米的單價，提高到了10000元/平方米。“但從2018年1月至今，我們門市的成交量為零。”江南一位二手房置業顧問說。

購買二手房的人群，更多的是剛性需求，而二手房往往意味著區域發展較成熟，配套和生活氛圍更濃。同時，成屋因為完成裝修，客戶購買之後便能迅速入住。從這個層面來說，二手房在急需解決住家需求的剛需客戶面前優勢仍舊是明顯的。

從去年底便一直在看房的陳小姐，如今放緩了置業步伐。她說，江南區域的項目自己都有登記看房，但始終沒能完成置業。“一開始我也是怕樓價繼續升高，希望先‘上船’再說。”陳小姐認為，隨著今年上半年市場出現變化，現在已經放緩了腳步，目前金融市場的收緊也很明顯，自己準備先等等看。

而對於後續的市場預期，不少二手房中介經紀人坦言很難樂觀。“現在看房的客戶多，真正能成交的少。”在走訪中，多位中介經紀人認為，銀行繼續不放貸或繼續收緊貸款的話，行業就要面臨寒冬。

公積金貸款呈現利好態勢

“近年來，梅州土地市場成交活躍，土地供應持續增加。”業內人士分析，總體而言，在三四線城市，房地產企業對住宅類土地拿地積極性較高，因此去年房價整體仍在走高。但土地供應的整體趨勢是減少的，隨著土地越來越珍稀，地價也就很難有下降的太空。

對於去年年底新推建案的價格，田國聰認為，除了地價升高之外，返鄉客的增多，以及交通的發展，都成為樓市價格趨高的原因。但從全國樓市的調控來看，已是“嚴”字當頭，銀行房貸也不斷收緊，今年銀行還有可能會通過調高利率、提高放款門檻等方式，來控制放款速度。

銀行房貸的收緊，一定程度上影響了房地產市場的交易。數據顯示，今年3月，全市新建住宅銷售套數為2697套，梅州城區為1250套，同比下降24.6%。在價格方面，全市1-3月的銷售均價為6547元/平方米。其中，江南片區均價為8347元/平方米，江北片區為7775元/平方米，梅縣區為6846元/平方米。

業內人士認為，2018年的樓市或許會成為剛需的小機會、炒房客的分化場。對於三四線城市而言，精準化調控成為主趨勢，“去庫存”的政策導向更趨明朗。而資金在趨利性的作用下，也將從樓市逐漸分流到其它的價值窪地。

而對於很多房地產商而言，放款速度則直接影響到投資的回款速度。記者從一些建案銷售中心了解到，之前開發商對購房者提出的優惠中，就有選擇商貸這一條件。而選用公積金貸款的購房者，則不能享有此項優惠。“因為公積金貸款的放款速度普遍比銀行商業貸款的放款速度更慢。”

但由於貸款利率上浮，以及首付比例的提高，梅州商業貸款審批難度加大，因而不少建案開始傾向於公積金貸款。“商業貸款政策不斷收緊，許多購房者置業計劃被打亂。為了增加業績，我們也調整了銷售策略。”一建案銷售人員說。

記者從市住房公積金管理中心了解到，為了遏製開發商拒絕公積金貸款的亂象，中心聯合市住建局發布了《關於維護住房公積金繳存職工購房貸款權益的通知》（以下簡稱《通知》），並配合開展專項整治行動，重點檢查轄區內在售建案的房地產開發企業拒絕或變相拒絕購房人使用住房公積金貸款購房的行為。

據公積金管理中心工作人員反映，整治行動開展後基本沒有接到關於開發商拒絕公積金貸款的投訴。

█小貼士

梅州公積金提取指南

住房類

1.在本省範圍內直接向開發公司購買自住房的；

2.在本省範圍內購買二手自住房的；

3.在本省範圍內建造、翻建自住房的；

4.在本省範圍內大修自住住房的；

5.在本省範圍內拆遷安置房（提取額為超出置換面積部分需購買的房款額）的；

6.首次償還購房貸款本息（扣款滿半年以上）的；

7.物業費提取的；

8.支付房租（每月提取額為公積金月繳存額的60%，最高不超過720元/月）的；

9.加裝電梯的；

非住房類

1.退休職工的；

2.職工死亡的；

3.完全喪失勞動能力並與部門終止勞動關係的；

4.部門破產、轉製女性滿40周歲（含40周歲）男性滿45周歲（含45周歲）或連續年資滿25年以上或账戶封存滿一年且無其他部門繼續繳存的；

5.非本市戶口職工與部門解除勞動關係的；

6.出境定居的；

7.職工調離本市的；

8.重大疾病的（提取額為自費部分）；

9.職工本市工作調動（轉移）的。