5月初的樓市，"漲貸"依舊是關鍵詞，央行最新報告顯示，一季度個人住房貸款增速持續放緩，房貸利率小幅攀升，而在平均利率已連漲9個月的南京，眼下雖然房貸"漲聲"依舊不斷，動作已經漸趨平靜。但即便如此，各家銀行首套房利率此前已普遍上浮20%，並且後續寬鬆的可能性很小，而在外地一二線熱點城市，房貸"普漲"的勢頭依舊明顯，利率相對較低的一線城市也開始了新一輪"補漲"。
房貸利率連漲後，眼下剛需購房也面臨不小的壓力，不過與此同時嚴格的限價調控一路相伴，無形中也在對衝"漲貸"帶來的影響。每日樓市盤點發現，5月份主城預計上市的7000多套新房中仍有七成以上首付落在百萬以內，加之公積金門檻放寬，月供萬元以內房源預計也能達到一半左右，央行報告已定調後期將繼續實施穩健中性的貨幣政策。綜合各種情況看，接下來剛需小夥伴的購房選擇面還會比較寬裕。
"紅五月"上旬房貸利率"漲聲"不斷動作不大
外地城市"補漲",南京首套上浮20%二套上浮25%已成"標配"
剛剛進入5月份，南京的房貸利率便又響起"漲"聲。本月初有消息稱，南京地區多家銀行的首套房貸利率再度抬升，最高達到了基準利率上浮25%。不過此後又有報導顯示，利率上浮25%主要是針對二手房，目前新房的房貸利率水準基本仍與4月份持平，但即便如此，由於年初至今利率連續上調，目前南京地區銀行的首套房貸款利率基本已全線上浮20%，僅有個別一兩家銀行最低上浮15%；二套房利率也有半數以上銀行執行上浮25-30%標準。
▼截至5月上旬南京地區20家銀行房貸利率表：
從目前來看，多家銀行的利率上浮存在一定彈性，主要是由購買一二手房的不同、各個分行網點額度的不同以及購房者本身征信資質不同等一系列條件所決定。而對於二手房或是商業性質公寓的購房者來說，房貸門檻都要比新房更高。比如對於商業性質房源，目前多數銀行均執行利率上浮30-40%的標準，還有多家銀行暫時停貸。
▼南京地區部分銀行商業房貸利率表：
融360房貸報告顯示，截至4月末全國首套房貸款平均利率為5.56%，相當於基準利率的1.135倍，環比3月上升0.91%，同比去年4月首套房貸款平均利率4.52%上升幅度達到23.01%。4月末全國533家銀行分(支)行中僅剩上海地區建行1家提供9折優惠利率；此外4家銀行提供9.5折優惠利率，1家銀行提供9.6折優惠利率，另有10家銀行執行基準利率；而基準利率上浮的銀行則達到491家，較上月新增5家。
此外截至4月末，全國首套房貸款平均利率最低前十城市仍然全部超過基準利率。最低為上海的5.13%。南京首套房貸利率平均值為5.85%，環比上月上升3.72%，迄今為止已有9個月連續上漲，二套房貸利率平均值為6.10%，環比上期上升3.19%，為近一年來首度"破6"。
▼截至4月末全國首套房貸利率排名最低前十城市：
分析人士表示，今年以來,二線城市房貸上漲幅度已超越一線城市，全國有超過20個二線城市的房貸平均利率已超越一線城市水準，在一線城市首套房貸款利率達到基準上浮5-10%的同時，二線城市則已紛紛上浮10-20%。其中屬於熱點城市的南京目前利率水準已遠遠高於全國均值，短期內再度出現大面積上浮可能性比較小。
事實上，即便是利率相對較低的一線城市，近期也傳來銀行集體"漲貸"的消息，本月初北京地區工農中建"四大行"宣布集體上調首套房貸利率，在基準利率基礎上上浮10%，二套房貸利率維持不變。加上前期已經宣布並執行的銀行，目前北京地區首套房貸利率已經普遍升至基準利率的1.1倍。上海、深圳的首套房貸利率此前也普遍上浮，例如此前房貸平均利率一直是全國最低的上海，今年以來利率也是連續4個月上漲，3月份還有三家銀行供9折優惠利率，到4月僅剩1家。
而從全國來看，自一季度開始"漲貸"消息就已是此起彼伏，遍及所有熱點區域，在珠三角，東莞、惠州多數銀行首套房貸利率上浮30-40%，部分銀行停貸。成渝地區成都首套房貸利率普遍上浮10%-15%，最高上浮40%；重慶絕大多數銀行首套房貸上浮15%以上。長三角地區除南京外還有杭州首套房貸利率普遍上浮15%，少數銀行上浮20-25%；蘇州普遍上調15%，最高上浮20%；南京周邊的合肥目前首套房利率上浮15%是主流，個別銀行最高上浮達到30%，此外二套房利率普遍上浮20%，最高上浮達到40%。中部省會鄭州首套普遍上浮20%，部分銀行上浮30%，個別銀行停貸；武漢首套房貸年利率普遍上浮至20%……
更有甚者，近期杭州有報導稱，部分銀行對於個人住房消費貸款有新的政策要求，要求嚴格執行主體建築物封頂後才下款。此前杭州政策只是規定使用公積金貸款或者組合貸款購房，均要封頂後才放貸，現在來看商業貸款也要執行類似政策。
對此金融人士分析表示，在穩健中性的貨幣政策基調下，儘管央行年初實施了定向降準，但市場流動性相對偏緊，銀行吸收存款壓力增大，導致了資金成本上升較快。一方面，隨著銀行業市場亂象整治工作的深入，對銀行貸款規模、流動性管理產生壓力，銀行傾向於發放期限相對較短的貸款，對期限較長的個人住房貸款進行調整。另一方面隨著房地產調控政策的深入實施，部分商業銀行對住房信貸業務趨於謹慎，所以通過利率、額度等手段，適度把控業務發展速度。總體來看，當前利率市場變化屬於本輪次中的尾聲階段，利率會保持慣性上升，增速放緩。隨著各地調整完畢後，利率在總體上漲之後，將會保持先前特點，一線城市利率低於二線城市利率，且低於全國平均利率水準。
去年一季度，南京大部分銀行還有9-9.5折的首套房利率優惠可以申請到，一年時間內房貸利率沿著取消優惠、執行基準利率、上浮5%、上浮10-15%直至眼下的普遍上浮20%以上的路線節節攀升，這也意味著房貸利率近一年已"普漲"了四分之一以上，而且未來還有可能保持小幅上漲。對於不少購房者而言，持續一年多的漲貸已經使得購房壓力明顯加大，以200萬貸款30年等額本息，首套房貸款基準利率上浮20%來計算，同樣的貸款額度下，相比基準利率月供已上漲1200多元，總利息將增加226萬。
業內專家表示，目前房貸門檻抬升，申請難度加大，的確加大了部分剛需的購房壓力，但未來時間內針對整個剛需群體利大於弊是毋容置疑的。首先違規資金無法獲到房產投資準入，將會流入其他金融投資領域，同時還存在房產變現資金流出的可能性。在投資行為加快離場後，供需矛盾會呈現緩和，有利於解決房屋居住需求，回歸房屋居住屬性。同時也有專家建議，金融政策對於合理購房需求還應加大支持，比如對首套房發放較多的銀行，在存款準備金等方面給予政策上的適當激勵。總之住房信貸既要滿足居民合理購房需求，又要有助於防範風險、抑製泡沫。
央行最新定調：穩健中性貨幣政策將持續
加強銀行利率"自主合理定價",公積金再出新規
下一階段房貸政策的走向究竟如何？近日央行發布《2018年第一季度中國貨幣政策執行報告》，對接下來的貨幣及房貸政策發出了明確信號。
報告顯示，截至3月末住戶中長期貸款增速回落，3月末增速為20%，比上年末低1.4個百分點。其中個人住房貸款增速繼續放緩，截至3月末，貸款餘額同比增長20%，增速已連續13個月回落，比年初增加9944億元，同比少增1730億元，在全部貸款增量中佔比為20.5%，較上年同期下降7.2個百分點。與此同時，個人房貸利率略有上升，3月加權平均利率為5.42%，比去年12月上升0.16個百分點。
報告指出，一季度央行按照穩健中性貨幣政策要求，加強預調微調和預期引導，靈活搭配工具和期限品種開展公開市場操作，維護銀行體系流動性合理穩定和貨幣市場利率平穩運行。其中年初至春節前，央行啟用新創設的臨時準備金動用安排(CRA),並綜合運用普惠金融定向降準、中期借貸便利、逆回購操作等工具適時適度投放流動性，春節後，央行通過CRA到期和逆回購到期對衝節後現金回籠增加的流動性，將流動性總置保持在中性適度水準，同時合理搭配MLF和逆回購操作，維護了季末貨幣市場利率的平穩運行。
報告指出，下一階段央行將緊緊圍繞服務實體經濟、防控金融風險、深化金融改革三項任務，保持政策的連續性和穩定性，實施好穩健中性的貨幣政策，注重引導預期，加強政策協同，為供給側結構性改革和高品質發展營造中性適度的貨幣金融環境。此外健全貨幣政策和巨集觀審慎政策雙支柱調控框架，打好防範化解重大金融風險攻堅戰，大力推進金融改革開放發展，促進金融更好為實體經濟服務。
報告還提到，在保持貨幣政策的穩健中性方面，要管住貨幣供給總閘門。一方面要掌控好流動性尺度，助力去杠杆和防範化解金融風險；另一方面，要綜合考慮巨集觀經濟運行變化，加強政策協調，靈活運用多種貨幣政策工具組合，合理安排工具搭配和操作節奏，維護流動性合理穩定。
在進一步深化利率市場化方面，要完善金融調控機制，進一步督促金融機構健全內控制度，增強自主合理定價能力和風險管理水準，不斷健全市場化的利率形成機制，探索利率走廊機制，增強利率調控能力，加強對金融機構非理性定價行為的監督管理，發揮好市場利率定價自律機制的引導作用，采取有效方式激勵約束利率定價行為，強化行業自律和風險防範，維護公平定價秩序。
在打好防範化解重大金融風險攻堅戰方面，要有效控制巨集觀杠杆率和重點領域風險，積極化解影子銀行風險，穩妥處置各類金融機構風險，全面清理整頓金融秩序，守住不發生系統性風險的底線，堅決打贏防範化解重大金融風險攻堅戰。
進入5月份，公積金政策也迎來最新變化。本月11日，住建部等多部委先後聯合下發了《關於改進住房公積金繳存機制,進一步降低企業成本的通知》以及《關於開展治理違規提取住房公積金工作的通知》。其中關於改進住房公積金繳存機制的《通知》規定：將降低企業住房公積金繳存比例政策延長至2020年4月30日。此外，繳納部門可在公積金繳存比例下限5%到上限12%之間，自主確定比例。此舉可為企業減負約300億元。
通知要求，繳存住房公積金的月工資基數不得高於職工工作地所在設區城市統計部門公布的上一年度職工月平均工資的3倍。凡超過3倍的一律予以規範調整。住房公積金繳存比例下限為5%，上限由各地區按照《住房公積金管理條例》規定的程式確定，最高不得超過12%。繳存部門可在5%至當地規定的上限區間內，自主確定住房公積金繳存比例。此外通知還要求，生產經營困難的企業經職工代表大會或工會討論通過，可申請降低住房公積金繳存比例或者緩繳。住房公積金管理委員會應授權住房公積金管理中心審批，審批時限不得超過10個工作日。業內認為，該項調整對於房地產市場而言這一政策影響不大，因為公積金繳存高於12%的城市並不多。政策出發點是從企業減負考慮的，未來也會堅持這個思路。
《關於開展治理違規提取住房公積金工作的通知》則規定：將規範改進住房公積金提取政策。優先支持提取住房公積金支付房租，提取額度要根據當地租金水準合理確定並及時調整。重點支持提取住房公積金在繳存地或戶籍地購買首套普通住房和第二套改善型住房，防止提取住房公積金用於炒房投機。繳存職工與部門解除或終止勞動關係的，先辦理個人账戶封存。账戶封存期間，在異地開立住房公積金账戶並穩定繳存半年以上的，辦理異地轉移接續手續。未在異地繼續繳存的，封存滿半年後可提取。各地要按照上述要求，於6月底前完成當地政策的規範調整工作。此外，對繳存職工在繳存地租賃或購買自住住房、償還自住住房貸款本息、離休退休等申請提取住房公積金的，要進一步簡化審核流程，縮短審核時限。繳存職工提取申請材料齊全的，審核無誤後應即時辦理。
在南京樓市，此前的4月份省市公積金已經連出重磅利好，最高可貸額度由原先的30萬元/人、夫妻雙方60萬元/戶統一調整為最高50萬元/人、夫妻雙方100萬元。其中省公積金還執行"認貸不認房"，無公積金貸款記錄均可提高貸款額度的上限。每日樓市盤點發現，5月份至今開盤的多家項目包括海賦尚城、江山匯悅山府、嘉譽山等都明確可接受公積金貸款。此外在5月份主城範圍預計上市的7000多套新房中，包含總價125萬以內，可做純公積金貸款以及總價300萬以內，組合貸款中公積金貸款額度佔到一半以上的房源，總量大約能達到3800套，足足佔到上市總量的一半。
限價嚴格對衝"漲貸"影響
本月上市新房首付百萬月供萬元以內仍佔主流
去年至今，限價與"漲貸"幾乎一路相伴，從5月份新領銷許的建案狀況看，幾乎全線維持零漲幅，例如江寧淳化本月領取收官房源的弘陽禹洲時光春曉項目，新推房源銷許均價2.37萬元/㎡，與前期相比基本無變化，江北本月領取銷許的三金鑫寧府新推房源均價2.56萬元/㎡，讚城新推房源銷許均價1.95萬元/㎡，相比前期也基本持平。城北電建洺悅府新推二預售屋源銷許均價2.25萬元/㎡，相比前期同樣持平。
接下來，還有更多預備入市的建案傳出限價持續趨嚴，新推房源均價平穩，純新盤也將低於前期放風價。例如江北核心區此前價格預期達到3.2-3.3萬元的兩家純新盤綠地海悅與揚子江金茂悅，眼下均傳出入市價格很有可能限定在3萬元水準線。即將加推收官房源的榮裡和華潤國際社區項目也表示均價預計與前期持平。雨山路此前傳出3萬元放風價的江山薈眼下也回歸到2.8萬元左右，其余多家純新盤目前也表示實際入市價格未定，不排除限價3萬的可能。
由此一來，5月份各主流板塊的首付及月供門檻也將在很大程度上保持平穩，並且伴隨上市量增加，首付百萬以內房源的選擇面依舊會放寬，每日樓市統計發現，在銀四主城計劃入市的7000多套房源中，有大約5300套房源首付落在100萬以內，佔到上市總量的七成多，分布於江北江寧城北各板塊，此外還有1600多套房源首付在200萬以內，數量也超過此前的"金三銀四"。另外從月供狀況看，本月主城範圍內將有大約3000套房源，即便以純商貸基準利率上浮20%的標準計算，月供也能落在萬元以內，如果考慮到組合貸因素，萬元以內月供的房源佔比也將達到一半左右。
看來在接下來一段時間，房貸限價同時收緊的狀況還將維持。小夥伴們趕緊跟隨每日樓市看看"紅五月"的買房壓力究竟怎樣吧~
5月份南京樓市上市房源首付月供門檻一覽
（注：以下月供均按30年商貸等額本息計算，部分建案已在售，點擊可看大圖）
首付100萬以內
總計23盤約5310套房源
首付100-200萬
總計17盤約1610套房源
首付200-300萬
總計4盤約356套房源
▼溧水高淳建案(首付全線百萬以內)
(以上部分內容綜合交匯點、央視財經、中新網、融360、中國證券報、每日經濟新聞、證券時報等)
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室