接盤30年未開發完土地 保利地產劍指行業前三？

從2018年上半年銷售額數據來看，保利地產要重回行業前三壓力不小，而成立海南旅遊公司無疑可以增土儲擴規模，保利地產要押寶海南？

《投資者報》記者 楊春霞

大手筆融資，多方式拿地，保利地產（600048.SH）如今在衝規模的路上絲毫不掩飾其“野心”。7月25日，上海證券交易所披露的資訊顯示，保利地產擬發行一筆金額為150億元的公司債券，用於償還到期公司債券、住房租賃項目建設、住房租賃運營公司股權出資或收購及補充公司流動資金等。

而就在前一天，保利地產於7月24日以85.8億元總價拿下佛山千燈湖地塊，該宗地塊的總價比2007年瑞安75.1億元拿下的嶺南天地地塊還要高出約10.7億元，為佛山新晉總價地王。

此外，7月18日，據財聯社消息稱，保利（海南）旅遊發展有限公司（以下簡稱“保利海南”）日前已拿下海南台達旅業開發有限公司（以下簡稱“台達旅業”）51%的股權。工商登記資訊顯示，前者成立於2018年6月5日，為保利在海南新成立的公司，後者則成立於1989年，主營業務包括房地產開發等，其目前開發的地塊早在1989年就已拿下，但截至目前僅開發了一期。

業內有觀點認為，成立新的旅遊公司並收購台達旅業顯示出保利在海南擴大土儲和規模的意圖。諾亞財富地產研究負責人黃琳珊表示，“保利此舉可能更多是為了拿地，因為開發商目前在海南很難拿到地”。對此，《投資者報》記者向保利地產發去採訪函，截至發稿並未收到回復。

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接手燙手山芋？

7月18日，財聯社曝出保利旗下子公司保利海南收購台達旅業51%股權。值得一提的是，記者通過電話從一位海南中介人員處得知，這一事情似乎幾年前就有所傳聞。

事實上，台達旅業規模並不大，目前能查到的旗下項目只有位於海口的中信台達國際，台達旅業於1989年在公開市場上競得，至今已近30年。

根據售樓處人員透露，中信台達國際隻開發了一期，只剩下些尾盤，總價在470萬~1200萬元之間，二期總面積近40萬方仍未開發。“預計在2018年11月底開始動工，具體時間還得等政策”，該售樓處人員對記者表示。

該項目第一任開發商為台達旅業，項目原為高爾夫球場用地，附帶擁有一部分建設用地，後於2010年被中信地產收購。此外，據媒體報導，該項目前期還一度遭遇糾紛。

拿地30年至今仍未開發完，遭業主維權，中信台達國際項目可謂是問題重重，保利地產為何要入股該項目？

業內有觀點認為，保利地產很大可能是想在海南市場擴大土地儲備。“土地儲備擴張等方面以及降低土儲成本等，是此類企業考慮的內容之一”，易居研究院研究總監嚴躍進對記者表示。

據財聯社報導，2017年海南有6家房企銷售過百億元，其中恆大、碧桂園的銷售額均超過200億元，而保利的銷售額僅為61.7億元。

一位海南市場中介人員也表示，保利在海南的項目很少，尤其是住宅項目。“基本上是酒店式公寓和商業配套項目，”上述人士表示。

當然，自由港政策後，海南正迎來新的發展機會。嚴躍進認為，對保利來說，這幾年亟須擴大業績規模，在海南市場積極發展符合預期。

“海南在限制房地產開發的大背景下，那麽存量的土地就變成更有價值的資源了。”中國房地產數據研究院陳晟院長還提到了這一點。

值得一提的是，在成立海南旅遊公司之前，保利在海南布局的主要平台是保利（三亞）房地產開發有限公司，目前運作項目共7個，僅兩個在海口，在海口布局較弱。

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加速擴張

不得不說的是，保利地產入股台達旅業一方面是海南市場受自由港政策影響，海南或迎來新的發展機會；另一方面則更多的是保利地產在衝規模壓力下的增土儲擴規模的內在需求。

早在2017年12月的股東大會上，保利地產董事長宋廣菊就曾明確表示，在未來的兩至三年內公司要重回行業前三，2018年銷售額目標為4000億元，2019年目標為5000億元。但是對比目前行業前三房企的銷售額來看，保利地產存在較大的差距。

“能否重回前三的位置，這就要看碧桂園、恆大、萬科的土地儲備了”，中國房地產數據研究院院長陳晟表示。

樂居財經《2017年上市房企土地儲備面積榜》顯示，保利地產以9090萬平方米位居第五位，中國恆大以3.12億平方米遙居榜首，碧桂園及融創中國分別為2.8億平方米、2.18億平方米，萬科A為1.36億平方米。

不過，2017年保利地產開始發力，在拿地上也積極推進。除卻收購台達旅業、拿下佛山地王之外，2018年以來，保利地產的身影還頻繁出現在廈門、廣州、昆明、大連、武漢、福州、成都等城市。《投資者報》記者根據公告梳理，截至2018年7月10日，保利地產今年在全國範圍內通過並購整合、招拍掛、合作等方式累計新獲取了85個項目，以及一個倫敦項目和一個雪梨項目，總獲取成本約1161.96億元。

與其他房企類似，大規模擴張的背後，保利地產的資金狀況也不樂觀。2017年保利地產經營活動產生的現金流量的淨額為-292.96億元、同比下降186.03%。2018年一季度數據為-262.72億元。此外，2017年年底，保利地產資產負債率達77.28%。

不過，針對資金這一方面，中國房地產數據研究院院長陳晟認為，保利地產的央企背景決定了它整體的資本來源並不存在很大問題，對其負債也不必過多擔心。

7月25日保利地產擬發行150億元公司債券用於補充流動資金等，對於其資金壓力將有很大的緩解。此外，根據公司公告，保利地產在2018年接連發行了三期中期票據，共計募集資金50億元。

不過，要想實現宋廣菊定下的“未來兩三年再站到行業前三”的目標，保利地產仍是任重道遠。“TOP5的房企這兩年都在積極提業績，這是需要注意的競爭環境”，嚴躍進指出。■

（本文內容僅供參考，不構成投資建議，市場有風險，投資須謹慎）

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