“還有32天，今年完成6300億回款問題不大。”11月30日，萬科集團董事會主席鬱亮現身上海區域年度媒體交流會，臨近年底，談到今年的回款任務他語氣輕鬆。
對今年下半年以來引起業內震動的“活下去”、“收斂和聚焦”，以及深圳萬村計劃暫停一事，鬱亮也一一進行了回應。
萬科南方區域9月的月度例會上，一張現場充斥著“活下去”三個大字的照片曾引發刷屏。鬱亮說，對市場的不同看法，導致各家公司的行為不太一樣。“萬科始終是一個如履薄冰、憂患意識特別強的公司。市場最好的時候，我們也充滿憂患，萬科始終把活下去當作目標，把每一天當作最後一天。”
對“活下去”引發的後續效應，鬱亮也沒想到，“本來就是我們內部的事情，因為媒體的報導，我們開除了三個員工，因為事情最終造成了惡劣的影響。以前，我們從來沒想過，例會上拍個照片也是機密。後來我們改制度了，任何造成惡劣影響的行為都不行。”
當時的月度例會上，鬱亮表示萬科在2012年就判斷行業進入白銀時代、進入了轉折點，但這只是一種預測，並不知道什麽時候會出現真正的轉折，而今天轉折實實在在到來了。在這樣的一個時期，要做的就是四個字——收斂、聚焦。
在哪裡收斂？在哪裡聚焦？鬱亮打趣說，這是他提出的要求，具體業務操作由下面執行。在大方向上，他認為市場空間其實還有，像上海、深圳這樣的一線城市，住房短缺問題還沒有完全解決；很多地方的住房短缺問題已經解決了，但總體還存在不平衡不充分的問題。
“收斂不是指收縮。”萬科集團高級副總裁、上海區域總裁張海緊接著補充道，收斂與聚焦，核心其實是聚焦，以前我們一股腦做商業、做辦公，但現在我們要問的是，我們要做的商業是哪一種商業？辦公是哪一個類型的辦公？我們要做的是更細致、更以客戶為導向的聚焦。
“我們正在進行‘矢量組織’的改革，也就是我們的戰略、我們的業務，都要有方向感。”鬱亮說，萬科現在這麽大的機構，如果大家都使力，但是方向各不相同，事情反而更麻煩。現在萬科所有的業務，戰略方向都要吻合——城鄉建設服務商，凡不符合這個方向，就都是錯的。
收斂就是大家把力收斂在基本盤上，不浪費別的精力。鬱亮稱萬科所有的業務、管理行為，都要聚焦在客戶喜歡的、願意買單的好產品、好服務上去。
當初提出“活下去”以後，萬科在隨後的市場上依然大舉並購和拿地，一度引起外界的諷刺。鬱亮顯得特別介意這一種說法。
“萬科到底有沒有瘋狂拿地？我請大家都算一下。”他反問，維持萬科現在的規模，需要多少地？銷售額達到6000億以後，需要多少相應的土地投資？這和活不活下去一點關係也沒有。
實際上，萬科龐大的土地投資，正在進一步覆蓋二三四線城市。以萬科上海區域為例，目前布局的35城被劃分為巨星城市、行星城市、小行星地區，後兩者正是萬科在三四線城市上的野心。南昌、無錫、溫州、南通、徐州、揚州、鹽城、嘉興等地加起來已經佔據萬科上海區域34%的產能。
但鬱亮說，一二三四線全布局，並不是全盤化的。“城市化變都市化，是我們的基本判斷。粵港澳大灣區、長三角城市群、京津冀都是重點，在這三個城市群，我們已經不會在裡面分一二三四線了。我們會在都市圈裡密集安排投資，另外還有一些中西部省會，在這之外的地方，我們接下來會非常非常謹慎。”
現場最讓鬱亮為難的問題是涉及萬村計劃暫停拿房一事。“萬村計劃到底有沒有暫停？”鬱亮停頓了一秒，說“我不清楚”，停了一下他又說，“你們去問南方區域吧”。
萬村計劃是萬科在深圳的創新業務，試圖用“城中村綜合整治+引進物業管理+城市化商業運營”的模式，對髒亂差的城中村進行精細化改造。
儘管稱對暫停拿房一事不清楚，但鬱亮也表達了對城中村改造計劃的反思。“城中村改造，比想象中難得多。我沒有發現做公寓賺錢的。而且現在大家對這件事的指責很厲害，我們先前低估了這種情況。現在我們特別小心，租賃住宅如何做？我們在重新思考。”
萬科今年的回款目標是6300億，鬱亮說基本可以完成。離今年結束還有32天，萬科有一個小組專門在計算，每天都提醒各公司還剩下多少目標要達成。
不過如果最後少了幾十或幾百億，鬱亮說也不會太在意。“6300億是個形容詞，數學不要那麽好行嗎？最後少個50億也行，在6000億-6300億區間就可以了。”
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