銷售額破6000億元 2019年萬科選擇收斂聚焦

中房報記者 翁曉琳丨深圳、香港報導

“活下去是對自己說的，萬科是有危機感的公司。結果造成了要麽別人擔心我們活不下去，要麽擔心我們讓別人活不下去。”3月26日，萬科董事會主席鬱亮無奈地在深圳和香港兩場媒體見面會上反覆強調。

有危機感的萬科在面對調控重壓之下，重點放在“活下去”，更是要“活得好”。

2018年的年報顯示，萬科實現營業收入2976.8億元，歸屬上市公司股東的淨利潤337.7億元，同比分別增長22.6%和20.4%；實現銷售金額6069.5億元，同比增長14.5%；在全國建案市場的佔有率進一步上升至4.05%。

但這個淨利潤增長，相比較恆大和碧桂園還是落後的。雖然萬科一直強調不追求規模，但利潤卻是每家上市公司都無法回避的。

因此，2019年萬科選擇了收斂聚焦，又將“基本盤”設定為最重要的詞匯，尤其是萬科的各個業務線條，都明確了各自的基本盤。在鬱亮看來：“我們要先求得根基的穩固，才能更好地開枝散葉；先在最基本的業務上深化對商業邏輯的理解、練好經營管理的內功，才能為轉型奠定更堅實的基礎。”

━━━━

每個業務都有“基本盤”

“我們要圍繞每個業務的‘基本盤’把業務做得更好。這些多元化業務目前在報表上體現得還很少。‘基本盤’比較鞏固，才能做其他的事情，‘基本盤’不鞏固我們也不敢做更多的嘗試。”鬱亮在業績會上直言。

據悉，目前，萬科的各個業務線條，都明確了各自的“基本盤”。例如其中四大區域明確以開發業務為“基本盤”。在2018年6069.5億元的銷售額中，上海區域、北方區域、南方區域、中西部區域銷售佔比分別達到29.84%、24%、23.64%、21.49%。

而物業服務方面，萬科以住區物業服務為“基本盤”，保證充足的資源投入。在2018年新增簽約飽和收入中，住宅業務佔比65%。

長租公寓方面，繼續加大核心城市租賃住宅的布局，提升已獲取項目的開業效率與經營質量。

━━━━

不追求規模更追求能力

“通過對自己的能力定位和戰略定位，我們對規模的追求和依賴變得不那麽重了。我們自己的觀點是，要在能力上做到領先和領跑。這個過程當中有一些探索，有的探索有效果，有的探索效果還沒有呈現出來。“萬科總裁祝九勝直言。

目前萬科將“戰略檢討—業務梳理—組織重建—事人匹配”定為經營管理主線，推動公司各業務有質量增長。

例如2018年萬科全面推動組織重建與事人匹配，打造事業合夥人組織。在總部層面，全新構建總部三大中心；精簡組織層級，根據“同一起跑線”要求重新評定職級與崗位責任。在各事業集團、事業單元層面，基於全面打造“矢量組織、冠軍組織、韌性組織”的目標。

萬科還進行了“大江大海”計劃，一方面在集團內部進行公開競聘，另一方面需要社會的優秀人才來補充，更喜歡從乙方來挖人。萬科未來在事人匹配過程中將告別“崗位”說法。

━━━━

收斂聚焦不是不轉型

“收斂聚焦，我們不是不準備轉型，萬科對白銀時代的判斷從來沒改變過，我們對轉型堅定的認識也從來沒改變過。我們轉型的決心也從來沒改變過。”鬱亮直言。

伴隨“少子化”“老齡化”的人口形勢，以及行業集中度的提升，市場單邊快速上漲、行業整體快速擴張的時代已經結束。萬科選擇走出自己熟悉的領域，進入到相對陌生的空間。

目前萬科已經進入租賃住房、物流、商業、冰雪運動、教育、養老等行業，而鄉村振興、文化藝術、健康、安全食品等領域也正在探索。經過4年發展，一些多元化業務也取得了不小的成績。

但萬科還是進行了戰略檢討，提出了“收斂與聚焦”。例如上海區域的“熱帶雨林”業務要做的更細致、更以客戶為導向、更有價值的聚焦，南方區域則收斂養老業務，“萬村計劃”提出保證業務的經營質量。

━━━━

銷售回款是核心指標

“我們不會給自己定剛性指標，但每年都會有開工計劃、交付竣工計劃等經營計劃。對我們來說，每天都是賣樓的好日子，每天都應該努力賣好房，做好產品，好服務，這是我們今年的任務安排。”萬科首席運營官張旭表示。

據悉，去年下半年開始萬科將回款指標當作了超過銷售額、利潤等指標的最核心指標。2018年，萬科設置的回款金額是6300億元。有消息稱2019年的回款金額設定在了6000億元。

雖然萬科方面並未正面回應6300億元回款目標是否完成，不過中國房地產報記者從萬科多位內部人士處了解到，2018年萬科的6300億元回款目標已完成。

為了銷售回款，萬科注重開工和竣工的把握，去年新開工面積4992.8萬平方米，同比增加36.7%；竣工面積2756.3萬平方米，同比增加198.8%。2019年，萬科現有項目預計新開工面積3609萬平方米，預計項目竣工面積3076.6萬平方米。

此外，以項目為經營管理單元，嚴控開發節點，提升開發效率，供應、銷售、回款匹配，提升資源轉化效率。尤其是在跟投制度下，項目經營成果與員工利害關係直接掛鉤。數據顯示，截至2018年底，萬科集團已經有715個項目引入跟投機制。

━━━━

依然要保持財務穩健

“萬科多年保持穩健的財務策略，每年都在嚴密監控市場和項目情況，並且對項目進行計提減值的測試和評估。”萬科首席財務官孫嘉指出。

2018年，萬科實現經營性現金淨流入336.2億元。截至2018年底，萬科持有貨幣資金1884.2億元，遠高於一年內到期的流動負債的總和931.8億元。截至2018年底，萬科淨負債率卻從2017年的8.8%提升到30.9%。

對此，孫嘉的回應是，“不管是去年，還是未來都會做好現金流管理。”。

（此文刊於中國房地產報4月1日05版 責任編輯 徐妍 ）

流程編輯：劉凱

審讀：戴士潮

中國房地產報版權所有

未經授權不得轉載以及任何形式使用