鬱亮稱萬科要“活下去”，有幾層意思？

鬱亮說的“活下去”，並不是說行業已到了活不下去的緊要關頭。

不過，鬱亮說的“活下去”，對房地產業來講，仍有極強的警示意義。中國房地產業20年間人借力建案時代騰飛，不僅是創富奇跡的焦點領域，而且養成了炒房者與房企兩個利用杠杆率投資的群體。

可以注意到，民企杠杆率的高的話題，近期頗受熱議。議論的結果，民企杠杆率之所以高企，還是民營房企主要在其中拉升了全行業民企平均杠杆率。

杠杆率這個事，通俗的講，就是用較少的自有現金，用更多的銀行等方面融來的資金，把財富的雪球滾大。

在本輪樓市調控之前，住房金融還是較為寬鬆的，房企的融資管道也較為豐富。不過，現在的情況不同，房企的融資通路全面收緊，自有資金量顯得重要。在說出“活下去”的內部會中，鬱亮強調，回款目標的達成變得非常重要，6300億的回款目標是所有業務的起點、基礎和保障。6300億的存貨不是個小數目，對於萬科來說也應當是個有壓力的事情。

此外，鬱亮在進一步解讀“活下去”時表示，“活下去”是“收斂”和“聚焦”的戰略。“收斂”和“聚焦”這兩個詞義，都是接近於做減法。這表明，房企對運營風險的意識，超越了任何一個時期。而最深層的意思是，房地產的日子沒以往那麽好過了，起碼是錢不是多得花不了了。

鬱亮的表述，在一定程度上代表了房企融資困境與變現渴望，不過居中國房企前三甲的萬科，從2008年的478億做到當下的5000多億，十年之間以高於十倍的發展速度站穩房企第一陣營，其最鮮明的特點的還是“穩健”。今年上半年，萬科的成績單也算可觀：上半年營收為1059.75億元，同比增長51.8%，淨利也頗為可觀，為91.24億元，同比增長了24.94%。

雖然如此，中國房地產業正在或迎來變局，這是鐵板釘釘的事。

一方面，住房的供應結構發生深刻變化，建案在不少城市土地供應佔比下降，共有產權房及租賃用地佔比增加；另一方面，住房的金融環境趨緊，國家不鼓勵銀行貸款流向房地產，房企融資管道收窄、融資進一步變難，高周轉成為房企的普遍需求，同時對拿地的越見謹慎，今年以來多個城市部分土拍流標便是佐證。

而最為深刻的變局還是，高房價正受到政策面的抑製，房子也正從投資屬性為主向居住屬性為主過渡，以高利潤支撐高速發展的房地產業，其風頭受挫將會是習慣性的發生。