馬光遠：變天后，房地產下半場的風口在哪裡？

“3.17”一周年，一線及絕大多數熱點城市的房價停漲，成交量大幅度下滑，我當時做出的“3.17”後中國房地產將“變天”的預判成了基本事實。當然，關於房地產“變天”究竟意味著什麽，我在很多場合做過解釋。房地產“變天”不僅僅意味著熱點城市價格、成交量以及市場博弈的變化，更重要的是，中國房地產在經歷20年的發展之後，從各個方面看，都進入了和過去20年完全不同的下半場。

具體而言，房地產進入下半場後，和上半場比，房地產有三大變化：

一是房地產市場的基本面變了。就上半場而言，中國房地產的基本面是房子不夠，解決商業及居民基本的居住需求是上半場的主要任務。可以說，從1998年房地產市場化改革以來，中國用了差不多20年的時間，實現了住房從短缺到供需平衡的歷史性巨變，這是一個非常了不起的成就。在基本居住需求及商業地產基本滿足的情況下，房地產市場的主要矛盾，已經從過去的房子不夠，房子短缺，進入到資源配錯導致的不均衡不充分的問題。基本居住的房子夠了，但好城市的好房子太少。中國住房供應的布局和中國城鎮化人往大城市和城市群走是背離的。

二是房地產的定位變了。如果說，1998年的第一次房改，在推動房地產市場化的同時，對房地產的定位出現了嚴重的偏差，房地產被定位為支柱產業，成為地方政府創收和穩增長的工具。房地產的下半場意味著，必須通過二次房改對房地產重新進行定位，使房地產從經濟政策為主回歸到民生和社會政策為主。這意味著，中國將真正構建起以民生和居住為要義的房地產社會政策體系。二次房改將使房地產政策告別調控周期，進入到制度建設周期，二次房改將對中國房地產市場的一系列重大問題進行高屋建瓴的頂層設計，構建與我國發展階段、與中高低各個階層收入人群相得益彰的住房制度體系，包括土地制度、住房金融制度、稅收制度、資訊制度、住房保障制度、交易監管等一系列制度的重構。

三是房地產風口和價值鏈的變化。在住房告別短缺之後，房地產的下半場將重塑房地產的價值鏈，房地產未來的發展風口將從住宅地產的一家獨大向多元生態轉變。下半場的房地產周期，將與中國新型城鎮化周期以及產業更新的周期相吻合。與新型城鎮化、創新以及與“中國製造2025”崛起具有極高契合度的產業地產將成為下半場地產行業的最大風口。單純玩住宅地產和商業地產的價值鏈非常單一的時代已經降下帷幕，未來的地產將與產業緊密結合。

我這裡要特別強調的是，一些人一聽到我講“房地產變天”就簡單理解化為房地產的時代結束了，或者，房價要大跌了，甚至房地產要崩盤了。我在很多文章中特別強調，房地產的下半場，只是在房地產基本面發生巨大變化的情況下，房地產的風口以及房地產的價值鏈將發生變化，簡單靠賣房子賺錢的時代結束了，但從中國經濟下一個30年的新周期看，房地產造福的時代遠遠沒有結束：

其一，下一個30年，城鎮化將成為拉動中國經濟增長的最大動力。中國在下一個30年要跨越中等收入陷阱，進入發達經濟體行列，關鍵是能不能在城鎮化上邁出實質性的步伐，推動中國完成城鎮化的進程。城市的崛起將是下一個30年中國最大的亮點，房地產仍然處在產業的風口，房地產作為老百姓財富配置的主要工具的周期遠遠沒有結束。未來的城鎮化是以大城市、城市群以及灣區為重心，未來的房地產的機遇也將圍繞這些城市。如何在核心城市周邊挖掘城市群發展的機遇，這是房地產企業不容錯過的風口；第二，就產業發展而言，下一個30年，中國經濟將從高增長階段進入到高品質階段，推動中國經濟從投資拉動轉向創新驅動是高品質發展的關鍵，而產業的崛起是高品質發展的必然結果。中國要利用全球新的產業革命帶來的巨大歷史機遇，在製造業以及高端產業領域謀求彎道超車。面對新的科技革命下中國產業的崛起，特別是“中國製造2025”推動的中國製造業的崛起，房地產行業必須主動與產業對接，沒有任何產業概念的開發商將被下一個30年完全淘汰，現在仍然陶醉於做大規模的開發商應該冷靜思考產業地產的未來。誰最先與產業結合，誰將主導中國房地產下一個30年的未來。

基於此，筆者這幾年對一些在產業地產領域表現卓越的企業一直非常關注，特別是對華夏幸福這樣的作為國內領先的產業新城運營商的創新企業的發展，更是持續研究和關注。如何把地產與中國產業的崛起結合，如何把地產與創新以及新的城鎮化結合，這需要極大的資源整合能力以及跨行業的運營能力。

產業新城實際上是提供一套以產業發展為核心內容的區域經濟社會發展綜合解決方案，通過全力提升整個開發區域的競爭力，對重大產業項目產生強有力的吸附力，使兼備產業基地和城市功能的產業新城成為新型城鎮化的重要載體和平台。同時，這樣的模式又以打造產業集群為核心，這和十九大報告提出的“促進我國產業邁向全球價值鏈中高端，培育若乾世界級先進製造業集群”的意見完全吻合。

在產業集群的打造方面，華夏幸福聚焦電子信息、高端裝備、航空航天、新能源汽車、生物醫藥、新材料、節能環保等10大行業，已經打造了百餘個產業集群。比如在炙手可熱的人工智能領域，華夏幸福運營的大廠產業新城以智能硬體、智能汽車、虛擬現實與擴增實境、智能製造裝備等為方向，以虛擬現實與擴增實境為戰略核心，建立人工智能產業生態體系，打造人工智能產業集群，目前已引入30余家人工智能企業入駐。在香河產業新城，華夏幸福引入世界知名的美國ATI工業自動化、日韓合資安川都林、德國尼瑪克等85家企業，打造京津冀區域極具影響力的機器人產業集群。

華夏幸福在產業新城運營方面的模式成效是顯著的，這不僅體現在財務報表上，更體現在其模式的異地可複製效應上。從財務看，華夏幸福2017年共實現銷售額1522.12億元，比2016年同期增長26.50%，增速大幅跑贏行業絕大部分公司，銷售額居行業第九，綜合實力穩定躋身房地產企業前十強，歸屬於上市公司股東的淨利潤87.81億元，同比增長35.26%，淨利潤率14.72%，為近三年來最高。而其在2017年業績優異的關鍵是其產業新城板塊實現收入284.56億元，同比大幅增長65%，產業新城業務收入佔營收總額的比例從32%上升到48%。從異地複製看，產業新城實踐已經從京津冀城市群，拓展到長三角城市群、長江中遊城市群、中原城市群、珠三角城市群等區域。

總之，中國房地產行業“變天”和進入下半場已經不容置疑，房地產靠規模競爭，僅僅靠賣房子賺錢的時代已經落幕。行業的基本面已經面目全非，風口正在轉移。決定一個房地產企業未來的，是具有卓越的理念和面向中國新型城鎮化和產業更新關鍵周期的發展模式和路徑。對於那些能夠看到中國下一個30年產業未來的開發商而言，房地產的黃金時代不僅沒有過去，而是剛剛開始。