根據國家統計局的數據，改革開放當年（1978年），我國城市人均住宅建築面積是6.7平方米，城市化率為17.92%；到2016年底，全國城鎮居民人均住房面積達36.6平方米，城市化率57.35%（17年底為58.52%）！
顯然，房地產行業的蓬勃發展，不僅助推了我國的城市化進程，而且讓市民的居住環境得到了極大的改善。然而，房地產又一直背負著“虛擬經濟”的罵名。
事實上，實體經濟和虛擬經濟並非對立的關係，房地產也是實體經濟的一部分。之所以房地產會被當成“虛擬經濟”的典型代表，主要是由於其被炒作，遠離了居住屬性。可是，自16年調控以來，特別是黨的十九大定調“房子是用來住的、不是用來炒的”之後，炒作之風已經得到遏製，房地產正向實體經濟回歸。隨著租售並舉的推進，中國房地產行業的結構會發生改變，變得跟實體經濟聯繫更加緊密。
01
其實房地產本身有多重屬性
炒作讓其背負虛擬經濟負面形象
對於房地產是否屬於實體經濟，其實一直爭論不休，誰也說服不了誰，甚至實體經濟本身的定義同樣存在爭論。
1、實體經濟本身的定義就存在爭議性
判斷房地產是不是屬於實體經濟，首先要知道實體經濟的定義。
一種說法是，實體經濟是指人通過思想、使用工具在地球上中創造的經濟，包括物質的、精神的產品和服務的生產、流通等經濟活動。包括農業、工業、交通通信業、商業服務業、建築業、文化產業等物質生產和服務部門，也包括教育、文化、知識、資訊、藝術、體育等精神產品的生產和服務部門。
此外，從全球國民經濟核算體系及中國的國民經濟統計核算體系來看，都將購買住房算作投資。
這麽看來，建築業才屬於實體經濟，而房地產業不是實體經濟！
另一種說法是，所謂實體經濟也就是通過資金的運作投入實業生產或製造領域，形成社會產品，最終用於交換，提供給社會需要購買的人，從而推動民眾生活水準的豐富與提高。
如果從資金投入的價值形態看，房地產是客觀存在的實物體——其通過開發商籌集資金購買土地整合資源，建造出一幢幢樓房，然後再以貨幣交換形式賣給需要購房的大眾，創造了社會使用價值以及價值，所以從本質上說它仍然屬於實體經濟。
事實上，“實體經濟”只是一個被應用得很通俗化的詞組，並不是一個專用術語，只要是經過注冊的有生產服務活動的經濟組織都可以算作是實體經濟……
2、投機炒作之風盛行讓房地產背上負面形象
由此可見，對於房地產市場是實體經濟還是非實體經濟，婆說婆有理，並沒有定論。除實體經濟的定義有爭議外，還與住房屬性的多元化有關，使得它既可以是A（消費品），也可以是B（投資品），還可以是C（生活必需品）或D（奢侈品）等，就像光有波粒二象性一樣——既是波，又是粒子。
之所以被當成虛擬經濟的典型，是因為過去幾十年來，房價快速上漲，過程中各路資本（比如溫州炒房團）、個人投資者炒作，更是放大了這一效應。
國內居民把購買住房作為投資，而且是高杠杆的投資，購買住房已經金融化了，甚至還產生了大量的“房教”教徒。
其實不止是中國這樣。大家知道，2008年金融危機之後，為了將經濟從泥沼中拉出來，世界各國的印鈔機都很忙，可是通脹（CPI）卻不明顯。原因就是如上所說的，全球的國民經濟核算體系都把住房作為投資品。大量的資金流入各種資產，特別是房地產推高價格，卻不會計算到CPI裡，而CPI是貨幣政策參考最為重要指標之一。
本來房子是用來住的，其價值就是使用價值，其構成要素是地價、造價以及附在它上面的稅費和其他費用等，價格應該由其使用價值和市場供需決定，這樣的體系下房地產是屬於實體經濟範疇的。如果是這樣，房價應該遠比現在要低。為什麽會這樣？因為市場需求疊加各種炒作，使得房子遠離了居住功能的基本面，變成了一種投資品，其價值已不再是使用價值而成了投資價值，房地產也就成了虛擬經濟的產物。
一旦房地產被炒作成了虛擬經濟，那麽資產價格也變得虛擬，是有溢價的，當溢價過高時就成了泡沫，美國次貸危機就是最典型的例子，故而被批判。
02
調控封堵了樓市投機炒作
使房地產回歸到實體經濟
恰到好處的虛擬經濟，可以助推實體經濟的發展。比如股市，健康發展可以為上市公司帶來融資便利等，促進公司的發展。可是，如果任由市場瘋狂炒作，就會變成一地雞毛。樓市也是一樣的。調控，讓房地產從此前瘋狂的投機炒作，逐步回歸理性，從虛擬經濟慢慢回歸到實體經濟的範疇。
1、炒買炒賣不屬於實體經濟，用來住就是
虛擬經濟的概念由馬克思提出的虛擬資本（FictitiousCapital）衍生而來。馬克思認為，虛擬資本是在借貸資本和銀行信用制度的基礎上產生的，包括股票、債券等。虛擬資本可以作為商品買賣，可以作為資本增值，但本身並不具有價值……虛擬經濟隨著信用經濟的高度發展而發展。
實體經濟與虛擬經濟的最大差別，就在於其交易的目的是什麽，是為了消費性效用還是為了獲得未來收益。換句話說，只要不是炒作，而是用來住的，房地產就是實體經濟。
對此，早在去年1月20日國務院新聞發布會上，國家發展改革委副主任兼國家統計局局長寧吉喆就表示——
實體經濟的定義有大有小，應該說工農業和服務業都屬於實體經濟，所以實體經濟覆蓋了中國產業的主要部分。之所以大家有一些疑問，可能是因為在市場化、國際化的過程中，有很多物質生產伴隨著資金的流通，這類金融行業也是經濟的命脈，也可能有一些虛擬的金融行業，比如說衍生金融，大家認為這不是實體經濟，是可以理解的。
房地產如果是炒買炒賣，就不屬於實體經濟。但是，房子如果只是用來住的，房地產自身需要磚瓦沙石，就是實體經濟，如果是用做炒作的，就是虛擬經濟了，所以對房地產也不能一概而論。
調控使得房地產幾乎已經沒有炒作的太空，從這個意義上來說，其已經被政策從虛擬經濟拉回到實體經濟。
2、調控後，房地產實體屬性表現有三方面
那麽，調控之後的房地產，如何更加明顯的體現出實體經濟的特徵呢？明源君認為，主要有以下三個層次。
第一個層次是大家經常提到的，那就是房地產產業鏈長。在我國，被房地產帶動的直接相關或間接相關較大的產業有60多個——上遊產業有建築業、建築設備工業、冶金、化工、森工、機械、儀表等；下遊產業有裝飾、裝修業、電氣家具業、旅遊、園林業、運輸業、商業等，都是毋庸置疑的實體經濟代表行業。房地產會直接或間接地引導和影響著這些產業的發展。比如，研究表明，每增加1億元的住宅投資，其他23個相關產業相應增加投入1.479億元。
第二個層次相對間接一點，但是，影響依然不容小覷。由於房地產的利潤實在是太高了，很多人都想湧進來分一杯羹。製造業企業涉足房地產的比比皆是，甚至農業類公司或餐飲公司染指房地產的也不鮮見。調控以後帶來的顯著變化是，錢沒那麽好賺了，以前60分就能賺錢，現在要80分才能活下去。想再像以前一樣，拿塊地捂著就能賺錢，已經不現實，因為一不小心就會被當成閑置土地收回。事實上，你的房價是被限住的，你要乾好，還不能花太多錢。
旭輝集團總裁林峰就表示，跟製造業比，我們還是比較慚愧的，地產無論在科研投入、產品研發、服務水準上，還是過程的精細化管理、成本控制上，都跟製造業有巨大的差距。我們回歸製造業也是一個常態，喧囂之後回落，回落之後夯實，夯實之後才會有更長遠的成長。
調控就是大浪淘沙，去粗存精，回歸行業本質。
年初，明源君在香港對話禹洲集團董事局主席林龍安先生時，他認為，行業利潤水準下滑是大趨勢，5年以後，整個行業的毛利會下降到20%左右的水準，淨利潤在8%~10%左右，這才是一個比較合理的水準。
第三個層次是，大家拋棄炒房致富的想法，投身到實業。此前，由於房價暴漲，不少人憑借房產增值，坐享了巨大的收益，這激勵了無數的後來者。調控之後，房價保持平穩，投資房產不再能夠獲取暴利。會讓大家擺正好心態，將更多的心思放在創新創造上面，而不是炒房致富，爭當食利階層。
03
隨著租售並舉推進
房地產結構會發生變化
跟實體經濟更緊密
五限甚至六限式的調控，只是權宜之計，遲早會退出，目的是以時間換太空，最終建立起長效機制。事實上，隨著租售並舉的持續推進，房地產佔GDP的比重還會提升，但由於結構發生變化，其跟實體經濟的聯繫會更加緊密。
2003年，我國確立了房地產行業“國民經濟的支柱產業”的地位。加之此後房價單邊持續上漲，一些年份（比如剛過去的幾年）甚至大漲，人們買房日益艱難，使得大眾都有這樣一個認知——中國是患有嚴重房地產依賴症的國家，房地產綁架了中國經濟，擠壓了實體經濟的生存太空。
然而，明源君發現，美國的GDP貢獻中地產行業的佔比也很高。2008年之後，美國房地產對GDP的總貢獻度最低是12.6%，隨後幾乎一路遞增。相比之下，中國長期只有6%左右（以行業增加值計算，中國地產行業2017年的GDP貢獻為5.4兆人民幣，在GDP中的佔比約為6.5%，若將政府5.2兆人民幣的土地財政收入也計算在內，則中國地產行業的GDP貢獻也在12%以上，與美國相當）。
既然如此，為什麽在很多人的認知裡，中國房地產綁架了經濟，而美國經濟卻是靠高科技（不依賴房地產）的呢？原因在於中美兩國房地產市場的結構不同。美國的房地產結構跟實業掛鉤更加緊密。
現實生活中，人們往往把“房地產業”專指住宅屬性的房地產。這與我國的現狀有關——住宅投資佔到地產行業總投資的80%以上。事實上，房地產業廣義地說包括工業房地產、商業房地產和住宅不動產等。
跟中國房地產業中，住宅唱主角不同。早已完成城市化的美國，獨棟住宅建設投資的GDP貢獻只有1~3%（目前為1.3%），並且大部分還計入了建築業的貢獻，而存量住宅和商業地產（存量住宅的租售和商業地產的租售）的GDP貢獻則達到10%以上，地產行業對GDP貢獻則高於中國。
即便在商業物業中，同樣呈多樣化特徵，辦公大樓和商鋪隻佔到美國商業地產總值的40%，而公寓、酒店、康養和物流地產的佔比都較高。相比之下，而中國的商業物業仍以辦公大樓和商鋪為主，兩者佔商業物業市場的90%。
顯然，美國房地產市場不僅商業佔比大，而且更加多樣化，與實體掛鉤更加緊密。因為公寓是用來住的，諸如工業地產、物流地產、辦公大樓等則是開展製造、服務等業務的物理太空和載體。實業的發達，會助推房價上漲，比如目前矽谷的房價就貴得驚人。可是，由於美國的REITs十分發達，而且收益率相當不錯，買不起房的人可以通過投資REITs，享受經濟發展帶來的紅利，這也使得其炒房的意願降低了。
當然，這有一個過程。早在上個世紀50年代，美國每年新增住宅投資在GDP中佔也曾達到過6.9%（峰值），此後才逐步回落。而且，將新增住宅投資進一步拆細，獨棟住宅的建設投資隻佔1/3，其余主要是公寓建設投資、家具裝修投資和經紀人傭金等，而經紀人傭金主要與存量房的租售相關。
由此可見，我國房地產出現的各種各樣的問題是階段性和結構性的。經過過去幾十年的高速發展，目前我國已經告別住房總體短缺的情況。未來，房地產行業整體對GDP的貢獻恐怕還要加大，但隨著租售並舉的推進（比如REITs的推出，出讓土地要求自持，要求要有產業的培育等），結構會發生很大的變化，商業地產的運營類企業以及存量物業投資管理類公司，會逐步取代住宅開發企業，成為地產市場的主角。屆時，整個房地產行業與大眾所說的實體經濟掛鉤會更加緊密。（作者：明源地產研究院執行主編 艾振強）
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