夏磊：什麽才是好的房地產市場？

　　文/新浪財經意見領袖專欄作家 夏磊

　　什麽是好的房地產市場？一個好的房地產市場，理應做到住房供求平衡、房價長期穩定、居住質量高。

　　中國住房制度形成於1949-2019年的一系列改革。從解放之初的福利公房，到改革開放後的提租改革，從1994年出售公房，到1998年建案改革。縱觀70年中國住房制度變遷與房地產市場演變，每個歷史階段的房地產市場問題，很大程度上都跟我國基本住房制度有關。促進市場平穩健康發展，根本上取決於住房制度改革和長效機制建設。

　　什麽是好的房地產市場？綜觀全球，各經濟體房地產市場表現各異，有的實現了房價近半個世紀的穩定；有的經歷過60年不衰的房地產大牛市的巔峰繁榮，卻引爆了全球金融危機，進而黯然落幕；有的歷經兩次房地產危機，痛苦地度過了“失去的二十年”。一個好的房地產市場，理應做到住房供求平衡、房價長期穩定、居住質量高。

　　我國有著怎樣的房地產市場？單一指標無法準確描述一個住房市場的真實狀況，因此我們試圖用“量、價、質”等維度來刻畫。其中，“量”對應著供給風險，包括套戶比等指標；“價”對應著價格風險，包含房價增速、房價收入比等指標；“質”是指住房質量，用人均居住面積、住房成套率等指標來衡量。

　　從“量”上看，供需較為均衡，2017年城鎮住房套戶比1.07，從國際看，當前美國、日本、德國和英國分別為1.15、1.16、1.02和1.03，中國城鎮住房套戶比尚低於1.1，既解決了住房短缺問題，又不存在明顯過剩。

　　從“價”上看，房價絕對漲幅高，相對漲幅低。1998-2018年中國名義房價上漲4倍，年均漲8%，高於美國、日本、英國等主要發達經濟體，但同期城鎮居民人均可支配收入上漲6倍，名義房價漲幅/平均收入漲幅僅為0.6，低於OECD平均值1.1。2018年全國房價收入比7.3，為1998年以來最低25%分位，尚處於較安全的水準。

　　從“質”上看，整體居住水準較好，2016年城鎮人均住房建築面積為36.6平/人，折算成人均居住面積為29.3平/人，已達到部分發達經濟體的水準，如香港、日本、新加坡人均居住面積分別為16.0、22.3、27.6平方米；住房設施方面，估算2015年城鎮住房成套率（同時擁有獨立廚房和衛生間的住房佔比）達85.7%，相比2000年68.0%明顯提升，但相比發達經濟體接近1的水準還有改善空間。

　　中國房地產經歷了二十年長景氣周期，由城鎮化和經濟增長驅動。1998-2018年，中國城鎮化率從33.4%上升至59.6%，年均提升1.3個百分點；同期，中國城鎮人均可支配收入年均增長11%，居民住房購買力大幅提升。由城鎮化和經濟增長驅動，中國房價經歷了二十年趨勢性、大幅度上漲。1998-2018年，商品住宅均價從1740元/平方米上漲至8544元/平方米，累計上漲4倍，年均上漲8%。漲幅高於多數發達國家，如英國、美國、德國、日本同期分別上漲2.2、1.3、0.4、-0.3倍，年均上漲6%、4%、2%、-2%。

　　二十年長景氣周期中包含六輪小周期。中國房地產市場維持上行趨勢的同時，經歷了6輪小周期波動，平均每輪歷時3年，周期峰值（以建案銷售額同比、商品住宅銷售均價同比為指標）依次為2003、2005、2007、2010、2013和2016年。小周期上行階段房價上漲8%至54%，下行階段房價增速-4%至15%，每輪小周期結束房價累計增速-2%至54%。伴隨房地產小周期波動，中國共頒布6輪房地產調控政策，其中2輪刺激，包括2008-2009年、2014-2016年9月；4輪收緊，包括2002-2004年、2005-2007年、2010-2013年、2016年9月至今。

　　(本文作者介紹：恆大研究院副院長兼首席房地產研究員。)