多房企轉型開發產城項目 行業專家共議“運營”價值鏈

風向標

穿 透 市 場 表 象　　　

展 望 樓 市 走 向

“振興實體經濟、房地產調控、政府支持、市場前景、可持續性和價值鏈等綜合因素下，各房企產城業務興起。”在日前舉辦的一場大灣區產業發展論壇上，中鐵、碧桂園等房企亮相。探討建設產業新城探索與產城業務體系。

在這些先行轉型的房企領軍人眼中，已經可測算到住宅市場“天花板”，短期周轉的銷售模式時代已經過去，更多地關注產業與運營帶來的價值鏈是新的方向。

產城項目該怎麽建、產業園區怎麽運營？在佛山多房企正在從傳統的住宅、商業或者商住綜合體建設領域，逐步進入產城項目開發的探索與實踐中，國內已經有多個“先行者”在產城項目建設方面交出第一份答卷。

國內多個“先行者”在產城項目建設方面已交出答卷

“恆大布局高科技產業，但是恆大的模式並不是自己做產業，而是投資給中科院，目前已經投資了六大項目；碧桂園親自參與產業項目的建設，潼湖科技小鎮9月已經開園，首期迎來滿租。招商蛇口也在轉型，牽手多個地方政府和企業加強產業合作與布局；中國金茂更是因為其中化集團的背景，自身就有很多產業資源，投身智慧社區、智慧城市以及老工業園區舊城改造等。此外，還有星河集團，發行了國內首單‘工改工’園區A B S等等。”在日前舉辦的一場公開論壇上，易居(中國)企業集團　合夥人、戰略顧問中心總經理高曉偉介紹了目前國內多個已經進入產城開發領域的企業，今年前三季度在產城項目、產業園區開發與建設方面的動態。

目前，在佛山，碧桂園已經落地四個產城項目，動作更早的時代以已經啟動大規模產城項目的時代產業全球創客小鎮。但是，在佛山多房企正在從傳統的住宅、商業或者商住綜合體建設領域，逐步進入產城項目開發的探索與實踐中，國內已經有多個“先行者”在產城項目建設方面交出初步的答卷。

包括萬科發展物流、投資文化產業；碧桂園進軍農業；保利投資大健康產業鏈、發展軍民融合產業；恆大投資新能源汽車、與中科院達成合作共同孵化高科技產業，都是在嘗試使“地產”成為城市經濟發展的新“鏈接”形式。

“不能以產業為拿地噱頭”

運營和服務考驗企業水準

“傳統房企轉型建設小鎮、產城項目最大的問題之一，是以產業的噱頭來拿地，最終仍舊進行或者大部分作為商住項目開發。”業內人士對此表示，“因此，產業部分是否能夠真正落地，不僅僅靠政府規劃以及監管，企業自身的運營能力也非常關鍵。”

在業內人士看來，從國內多個“先行”企業開發產城項目和產業園區的動作來看，房企傳統的建設水準和配套只是硬體，園區的運營和服務才是產業園區能“活下來”的核心。

據高曉偉介紹，例如上海的金地威新，除了選址在上海虹橋樞紐旁的區位加大了對於外資企業的吸引力，以及靈活的產品定位與品牌實力之外，園區運營的服務是“加分項”。“例如，有進駐園區的企業需要天然氣，園區甚至為此把修好的路‘扒’開，為企業引入了天然氣。”

類似的例子還有啟迪漕河涇科技園，這是啟迪在上海的第一個項目，他們做到了真正把中關村的企業招商引資到上海，佔了園區的20%。產品的靈活性與運營水準、服務意識，不僅能夠為產業園區帶來更優質的進駐企業，同時也為當地城市帶來更多高端產業與高素質人才。

新的園區開發已經進入創新時代

定位要從需求來挖掘

“現在房地產不容易，做產業是可持續發展的主題。”在論壇上，碧桂園集團副總裁，兼科技產業研究院院長和產城融合中心總經理劉寧對產城發展的業務體系進行介紹，在他看來，之前很多成型的產業園區以服務驅動，提供企業增值服務的是產城發展的第三階段，產業園區建設和發展現在已經進入第四階段，“以創新驅動，也就是以終為始的價值設計。也就是說，產業定位方面我們要從需求來挖掘，從下往上。”

一個綜合發展的產城融合的區域應該是什麽樣子？

對此，劉寧畫出一個“產城細胞”模型，在用地規劃上，以創新產業與居住用地適當混合，實現職住平衡，避免鍾擺交通。同時，在配套裝務商，完善公共服務體系以吸引創新人口聚集，避免“空城、睡城”現象。在他展示出來的這個產城區域內，整體規模被設計在400-600畝之間，規劃的內部交通以步行通勤為主，實現一個創新生態圈。

“五六百畝恰好是一個產業主題。那麽2000畝怎麽做？就是以上細胞的組合。”劉寧表示，“先構建一個中間的綠心，商業配套圍繞綠心，然後是居住，再往外是產業辦公。把一個城市鍾擺、潮汐式的交通問題改變。”

“這也是傳統的房地產開發企業轉型產城項目的優勢之一，傳統的工業園區確實承載了很多企業的發展，但是大多位於周邊鎮街，配套不完善，出了園區是過境路和貨車。這樣的環境不利於承載和發展創新型的高端企業與人才。”對此，某房企產業部門負責人指出。

除了碧桂園，還有更多企業正在加大包括佛山在內的大灣區各地的產城項目建設與合作。在中鐵南方投資集團有限公司副總經理肖鐵賢展示的一份“泛西江戰略”的項目發展分布圖上，包括廣州、深圳、佛山、江門、肇慶等城市都已經有項目在推進。包括位於肇慶的西江國際未來科技城已經招標落地，據肖鐵賢介紹，中鐵已經與佛山市政府簽訂戰略合作協定，關於城鎮綜合開發領域的合作正在籌劃中。

提升區域產業競爭力

去年以來多宗商住地附帶產業要求

“粵港澳大灣區是最具有合作潛力的灣區，一個是目前發展水準相對於其他灣區比較低。另一個是合作的潛力大，因為城市群裡各個城市之間差異很大。”在論壇上，中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛為大灣區各地產業園區的建設與運營“支招”。

倪鵬飛認為，粵港澳大灣區不像其他三大灣區，以金融、製造業或者高科技為定位，粵港澳大灣區是個新型的灣區，產業發展是綜合性的。各個城市將實現良性競爭和合作的多贏，分工合作以提升灣區內每個城市的優勢和競爭力。“科技創新是核心。”

“佛山近兩年也更加重視產業發展，包括從城市更新政策和規劃的制定、產保區的相關政策，以及優化工業用地的出讓結構、商住用地中位於產業定位的規劃和條件設計等，都釋放出明顯的信號。”對於在大灣區發展背景下，各地在加強產業更新與人才引進等領域，某房企負責人對此表示，“這樣也反過來迫使房地產企業也必須轉型，才能獲得繼續生存和發展的能力。”

據南都記者觀察，今年除了包括保利、碧桂園、美的等多個房企拿下產業用地，9月份美的在順德北滘拿下的地塊，就將打造智慧家居軟體產業研發基地。此外，從去年開始佛山工業用地的成交規模也開始回升，據佛山經緯市場部統計數據，2017年工業用地成交建築面積達到1193萬平方米，遠超過去三年在600萬-900萬平方米的規模。今年前10月，佛山五區也已經成交了超過657萬平方米工業用地。

值得注意的是，工業用地的區域結構也發生變化，去年佛山的工業用地以順德佔比最高，而今年前10個月則大多集中在高明。高明區成交的工業用地建築面積佔了全市的近一半。

“大灣區發展背景下，高鐵樞紐和空港樞紐都將進一步帶動區域產業的發展。”業內人士指出。

采寫：南都記者 路漫漫

佛山五區今年以來

工業用地成交建築面積

(部門：萬平方米)

數據來源：

佛山經緯市場研究部