警惕！官方數據下跌，樓市不準入夏

雖然中國房地產市場的數據基本都不靠譜，但官方數據的意義還是比較大的，特別是銷售數據：

反彈了幾個月的樓市數據，在5月份，再次出現了下調！值得注意了。

2019年1—5月份，全國房地產開發投資46075億元，同比增長11.2%，增速比1—4月份回落0.7個百分點。其中，住宅投資33780億元，增長16.3%，增速回落0.5個百分點。住宅投資佔房地產開發投資的比重為73.3%。

1—5月份，建案銷售面積55518萬平方米，同比下降1.6%，降幅比1—4月份擴大1.3個百分點。其中，住宅銷售面積下降0.7%，辦公樓銷售面積下降12.2%，商業營業用房銷售面積下降12.9%。建案銷售額51773億元，增長6.1%，增速回落2個百分點。其中，住宅銷售額增長8.9%，辦公樓銷售額下降12.3%，商業營業用房銷售額下降9.7%。

偉哥簡單的分析一下數據：

1：樓市反彈小陽春結束，再次出現同比下調。

在過去幾個月，樓市特別是3-4月出現了明顯的小陽春現象，3-4月單月數據同比均再次反彈。但看5月份數據，又出現了下調，拆分單月數據，5月全國建案銷售面積1.34億平米，相比2018年5月份的1.42億平米同比下調了5.5%。

在這一下調的影響下，1—5月份，建案銷售面積55518萬平方米，同比下降1.6%，降幅比1—4月份擴大1.3個百分點。

出現下調的原因主要有幾點：

持續收緊的調控政策密集發布+房價出現了部分區域的上行，高性價比房源減少。

收緊政策再次明顯影響市場，購房者相比3-4月份的上升趨勢，5月樓市政策收緊，影響了購房者的入市積極性。

5月單月，各地包括部委累計針對房地產的調控措施高達41次。雖然少於4月的60次，但連續兩月房地產調控處於政策密集發布潮中。

4月房地產調控60次，3月份全僅發布房地產調控政策15次， 1月份68次，2月份21次，合計年內，2019年前5個月，房地產調控政策發布刺激高達205次。

與2018年同期的159次相比上漲接近30%。

5月份全國市場繼續分化，特別是部分城市政策再次出現收緊，價格變化後，市場需求有所觀望，出現了成交量上漲乏力，雖然大部分城市依然高位允許，但環比3-4月份的成交量有所調整。

小陽春很難發展到盛夏，樓市政策有波動

住建部再次強烈發聲，連續2個月針對多城市的房價上漲提示預警。這也是代表了政策的新變化。在2018年四季度到2019年一季度，整體房地產調控處於平穩與部分寬鬆周期下，信貸的增量供應下，部分城市在2019年出現了小陽春，房價出現調整的城市在最近幾個月出現了明顯的價格上行。這種情況下，房地產調控政策從4月中旬開始出現了明顯的收緊趨勢。最近兩個月房地產調控超過百次，密度在歷史看，處於最高階段。

住建部中央堅持房住不炒，地方調控收緊預期依然存在。

房地產調控原則是亂必調，漲幅過高必然加碼。“穩地價、穩房價、穩預期”的全面調控要求，對調控不利的城市繼續問責。穩定其實是雙向調節，大漲肯定不是穩定，但暴跌也同樣不是穩定。

2：庫存數據是2014年連續6年最低

5月末，建案待售面積50928萬平方米，比4月末減少453萬平方米

庫存數據看， 2014年2月末51397萬平方米

2019年2月末，建案待售面積52251萬平方米，比2018年末減少162萬平方米。

2018年末，建案待售面積52414萬平方米，比11月末減少214萬平方米

11月末，建案待售面積52627萬平方米，比10月末減少162萬平方米

10月末，建案待售面積52789萬平方米，比9月末減少401萬平方米

3：投資數據出現下調

2019年1—5月份，全國房地產開發投資46075億元，同比增長11.2%，增速比1—4月份回落0.7個百分點。

截止日前，公布2019年前5月銷售業績的房企合計27家

不同企業之間的分化明顯加劇。這27家企業合計銷售額為19168億，同比上漲10.7%。

整體對比過去數據，2019年前5月房企銷售繼續分化，相比2018年同期同比上漲紛紛超過50%，在2019年大部分企業都以平穩為主，部分企業甚至出現了同比下調。

27家企業中，有4家同比下調，另外漲幅在20%以內的有10家。

相比2018年的企業銷售普漲，2019年房企分化明顯。

從2019年數據看，隨著龍頭房企退燒，2019年市場逐漸將出現中型房企競爭的局面。大量的中型標杆房企在3-4月積極搶地，特別是從500億衝刺1000億，1000億衝刺2000億的第二梯隊房企，成為了過去搶地的主流企業。

4：房地產景氣指數下調

4月份，房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為100.92，比3月份提高0.14點。

5月份，房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為100.85，比4月份回落0.07點。

市場可以小陽春，不準入夏。

從2018年11月開始，全國各地收緊樓市調控政策的明顯減少，而最近在樓市波動下，市場炒作氛圍再啟，部分城市再次發布調控政策：

樓市依然平穩為主，市場過熱肯定會加碼調控，依然是打地鼠，打補丁，政策力度沒有超過市場預期。但一定程度能緩解上漲幅度。

目前看，這一輪因為2019年初資金寬鬆導致的小陽春，在政策影響下，快速退燒，6-8月。有可能市場會進入新一輪的調整期。