多地試水成屋銷售 深圳試點項目將於明年上市

來源：時代周報

　　[摘要]關於預售製風險的問題也開始受到關注，全國多地也開始試水成屋銷售制度。事實上，銷售方式的改變對於房企的影響較大，在業內人士看來，會顛覆當前房企的開發模式。

　　時代周報記者 蔡穎 發自廣州

　　隨著深圳首個現售房入市的時間漸進，成屋銷售試點成效吸引了外界的眾多目光。

　　從1994年開始，內地房企開始採用香港的商品預售制度，直至今日。而經過多年的發展，預售制度已成為國內建案銷售的主要方式。

　　作為一種金融工具，房屋預售製曾幫助企業擺脫資金困境，為低成本資產規模的快速擴張提供有效路徑。

　　近年來，關於預售製風險的問題也開始受到關注，全國多地也開始試水成屋銷售制度。事實上，銷售方式的改變對於房企的影響較大，在業內人士看來，會顛覆當前房企的開發模式。

多地試水成屋銷售製

　　伴隨著行業內關於預售制度存廢的激烈討論，深圳首個現售建案試點項目龍華金茂府也即將入市，而相關故事要追溯到兩年前。

　　2016年6月2日，經過一番激烈的競爭，電建和金茂聯合體最終以超過第二名9億元的高價奪得金茂府項目，最終項目總成交價為82.89億元，樓面價約5.8萬元/平方米，成為“麵粉貴過麵包”的典型。

　　根據深圳業內人士估算，項目售價至少要達到8.5萬元/平方米以上才能實現回本。

　　時隔兩年後，該項目終於傳出入市消息。深圳金茂府的宣傳資料顯示，項目預計年底開展示中心，而開盤時間定在了2019年上半年，對比行業內6–9個月的開盤銷售周期來說，金茂府的周轉速率確實要慢得多。

　　與此同時，廣東中山也正在開展建案現售試點工作。根據中山土地資源交易中心顯示，中山在10月10日到11月14日期間推出的15宗土地全部要求成屋銷售。

　　10月10日，中山新推出了2個現售項目，起拍價為 4100 元/平方米。其中一塊4140元/平方米底價成交，而一塊則慘遭流拍。10月12日推出的兩宗土地也均以底價成交。中山在10月17日推出的兩宗土地紛紛流拍。

　　談到流拍原因，地產經濟學家鄧浩志向時代周報記者表示，“樓市大行情在反轉，房企資金也普遍緊張，保現金流成了多數房企的首要任務，所以有好的項目也未必有足夠的資金拿。成屋銷售項目對房企而言是個全新課題，財務成本會大幅提升，企業自然也會更加謹慎”。

　　事實上，今年6月，中山便推出首宗現售地塊。與目前土地市場的冷清狀況不同，競拍異常激烈。最終萬科在經過252輪競拍後以總價14億元再加上111840平方米人才房的條件競拍成功，並且刷新了中山樓面地價最高紀錄。

　　世茂廣深區域投資負責人告訴時代周報記者，雖然現售對企業的自有資金要求更高，但是遇到地理位置好、潛力大的項目時，也依然會出手。

　　而中山首宗限售地塊擁有的絕佳地址使得其成為眾多房企爭搶的香餑餑。據悉，該項目位於翠亨新區，最靠近深中通道的區域，而在深中通道通車後，該區可能會面臨巨大的發展機遇。

　　放眼全國，深圳、中山試水的成屋模式並非孤例。2016年8月，南京推出成屋銷售政策，其中首次將土拍價格與成屋預售的條件相掛鉤，其目的是為了給過熱的土地市場降溫，根據規定當網上競價達到最高限價的90%時，該地塊所建商品住房必須成屋銷售。蘇州政府也表示，成交價超指導價10%的地塊需采取成屋銷售。

　　在2016年8月–2018年7月之間，南京先後拍出近70塊塊成屋銷售地塊。而在今年7月18日，南京公布了5 幅土地的出讓公告，其中達到最高90%需要成屋銷售的拿地門檻已經被取消。而杭州部分地塊曾在2017年3月實行“現售房”政策，但也已先後取消。

　　“土地市場已經出現降溫，政策預期作用也已經發揮，取消現售規定也在合理之中。”上述投資負責人向時代周報記者表示。

　　房企資金鏈考驗

　　“目前有關成屋銷售的政策主要作用是降低土地市場熱度，屬於政府的調控措施，並非是要對預售制度框架進行根本調整。”中信建設陳慎表示。

　　今年9月中旬，廣東房協一份關於討論取消預售製的檔案在網上流傳，引起了行業內熱議。隨後，廣東房協內部人士向時代周報記者表示，這只是一個內部征求意見而已，並非最終檔案。

　　鄧浩志指出，成屋銷售項目可能會擴大，但取消預售屬於改變樓市整個規則，將會顛覆一直以來沿用至今的房地產開發模式，結果是開發各個環節都要從新安排與測算。例如：自有資金量會要求成倍增加，財務成本會大幅提升，銷售時間的鋪排要全面調整……

　　融創一位內部人士告訴時代周報記者，預售必然會引致資產負債率的攀升，估計在10%以上，杠杆成本和經營風險也會相應上升，公司一般不會輕易拿這樣的項目。但是如果拿地成本足夠低、擁有較高回報率的話，企業也會適當考慮。

　　除了增加財務成本，取消預售制度帶給房企的另一個影響則是降低周轉速度。陳慎表示，現售製的建設周期一般都在2年左右，而預售製下資金回籠周期可以壓縮至1年甚至更短，極大地加快了房企的資金周轉，若推行現售製，資金回籠周期則會延長至較建設周期更長的時段，資金周轉風險也會相應增大。

　　低周轉便意味著資金成本的上升。而在資金的重壓下，深圳金茂府在建設後期選擇了股權融資。

　　據天眼查數據顯示，金茂府項目所在深圳悅茂置業有限公司在去年10月引入了鼎信創然投資公司。其中，鼎信創然持股25%，電建股份由30%降至20%，金茂由70%降至55%。

　　如果說行業龍頭因擁有較多元的融資管道尚有回旋余地，那麽取消預售製對於中小型房企而言，無疑是一個難關。

　　“取消預售制度需要企業投入更多的自有資金，同樣的資金以前可以開發3–4個項目，而在預售制度的條件下只能開發一個項目，這對於小房企的發展是及其不利的。”同策研究院總監張巨集偉表示道。

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