“不限價”增多 北京供地節奏加快

北京商報記者 孟凡霞 榮蕾

日前，北京市土地交易市場成交了大興亦莊、懷柔的3宗住宅用地，建築規模約32萬平方米，成交金額98.76億元。其中，亦莊2宗限價土地分別被雅居樂和港中旅摘取，懷柔住宅地塊花落“城建+懷勝”聯合體。北京商報記者了解到，在此次土拍過後，不限價地塊增多以及亦莊限競房積壓逐漸為外界所關注；此外，有房產相關機構數據顯示，2019年上半年北京供地節奏有所加快。值得一提的是，另有專家分析稱，目前市場已經進入深度調整期，房地產市場發展趨穩前提下，市場預期沒有那麽積極，房企拿地偏向於審慎，另一方面償債壓力較大，謹慎拿地還是佔據主流。

亦莊成限競房“紅海”

根據競拍結果，在6月21日成功出讓的3宗住宅地塊中，北京經濟技術開發區河西區X92R1地塊被雅居樂以31.8億元、41%的溢價率拿下，成交樓面地價為39625元/平方米；與上述地塊相鄰的X92R2地塊被港中旅以30.6億元、39%的溢價率拿下，成交樓面地價為38956元/平方米。兩宗地塊都要執行“70/90”政策，商品住房銷售均價不超過54160元/平方米，且最高銷售單價不得超過56868元/平方米。

因為“70/90”政策要求，上述地塊居住建築規模中套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重需達到70%以上。所以按照一套房100平方米粗略計算，預計河西區X92R1地塊(用地面積36478平方米，建築規模80252平方米)、河西區X92R2地塊(用地面積35704平方米，建築規模78549平方米)這兩宗地將為亦莊區域再添1580余套小戶型限競房房源。

在業內人士看來，最新兩宗限競房的入市，將加劇大興亦莊板塊的競爭。一方面，此前大興區已迎來一輪密集限競房供應潮，限競房成區域建案供應主力；另一方面，因面積和區位趨同，該區域限競房基本都面臨同質化嚴重、項目整體去化率較低的問題。

據了解，算上此次最新出讓入市的兩宗限競房地塊，目前亦莊河西區一共有6個限競房項目，此前4個項目分別為：開盤的和悅華錦、金隅·金鱗府以及待入市的中國鐵建國際公館、金隅在亦莊的另外一宗地塊。以上6個限競房項目累計將提供6000套房源。項目整體去化率方面，據諸葛找房提供的數據顯示，截止到6月12日，該區域限競房去化程度僅為31.9%

中原地產首席分析師張大偉指出，上述新出讓的亦莊兩宗地塊是北京樓市史上的第95-96宗限競房地塊。整體看，大興及亦莊板塊合計供應的限競房已經高達178萬平方米；再單獨看亦莊，在這兩塊地之前已經有4個限競房項目，建築面積高達55萬平方米，疊加近日出讓的15萬平方米，亦莊板塊限競房已經高達70萬平方米。另外，算上周圍的瀛海等，限競房合計建築面積已經超過百萬平方米。

“亦莊已經成為限競房供應的‘紅海’。”就亦莊當前限競房供應情況，張大偉如是概括其區域特點。

不限價地塊增多

不限價地塊增多，是本次土拍中的一大亮點。據悉，在6月21日土拍中，懷柔區懷柔新城03街區地塊住宅部分為純建案地塊，不限價也無“70/90”限制，該地塊被北京城建+懷勝以36.36億元拿下，溢價率0%。

根據諸葛找房數據研究中心提供的數據，加上6月21日懷柔成交的這宗不限價地塊，2019年以來北京已經成交了6宗不限價地塊，可以較為明顯地看到土地出讓規則有所松動，出讓規則更加靈活。

“2018年全年僅成交1宗不限價地塊，而截至2019年上半年已成交6宗。由此可以看出，今年以來北京不限價地塊供應量明顯增加，這也是北京土地市場2019年的一個重要轉變。”談及近期不限價土地的出讓，諸葛找房數據研究中心分析師嶽蒙蒙如是說道。

據悉，從2016年下半年開始，北京住宅用地出讓開始採用“限房價、競地價”方式，限競房和共有產權房地塊成為北京住宅供應的主力，2018年成交的52宗住宅地塊中，有51宗是限競房及共有產權住房地塊，僅有1宗建案住宅地塊。

“2018年北京土地成交幾乎全部為限定價格，純商品住宅用地稀缺。去化依舊艱難下，房企拿地信心會受挫。”嶽蒙蒙指出，當前限競房項目整體網簽率僅三、四成，房企銷售壓力巨大。

在貝殼研究院首席分析師許小樂看來，不限價地塊增多，是在北京剛需化的限競房集中供應、改善型新房變得稀缺的背景下做出的調整。未來或仍有非限價地推出，這將給予開發商在產品上更大的自主性，刺激開發商拿地熱情。不過許小樂也指出，本次土地出讓顯露出的不限價地塊增多，不能過度解讀，只是對現有房地產調控政策的適時調整。

供地節奏加快

據了解，受嚴苛的土地出讓條件、樓市深度調控、土地供應節奏放緩等多方面影響，2018年以來北京土地市場較冷，“低迷”甚至一度成為2018年北京土地市場的關鍵詞。成交數據方面，2018年北京共成交72宗土地，成交額1682.9億元，土地市場成交量及成交額均低於上年同期水準，呈明顯下降趨勢。

然而，進入到2019年，北京土地市場成交雖然仍較“低溫”，但供地節奏似乎有所加快。

據諸葛找房數據研究中心統計，從5月10日北京舉行土地推介會之後，截止到6月第三周，北京已有8宗住宅用地掛牌，供地速度有所提升。來自貝殼研究院的統計數據也顯示，2019年前5月北京市住宅用地供應規劃建面同比增長15.1%，為近五年同期最高，供地節奏確已加快。

對此，諸葛找房數據研究中心方面認為，預計下半年北京市場將更大力度供地。不過在許小樂看來，北京下半年供地很大程度上不會有大幅增長。

“從歷史數據看，下半年住宅用地供應會多於上半年。但供地節奏會與商品住宅去化周期相協調，當前北京商品住房尤其是限競房去化緩慢，且近期高溢價土地的競得方主要為首次進京的房企，而多數扎根北京的房企由於前期土地轉化的存量供應去化壓力大，而舉牌熱情低，因此近期土地出讓的情況不能作為土地市場大幅升溫的參考。”許小樂解釋道。

實際上，儘管近期北京供地節奏有所加快，但實際上房企對於拿地仍比較謹慎。嶽蒙蒙直言，當前市場已經進入深度調整期，房地產市場發展趨穩前提下，市場預期沒有那麽積極，房企拿地偏向於審慎，另一方面償債壓力較大，謹慎拿地還是佔據主流。

“雖然說一些房企目前的土地儲備也不太足，希望能夠在公開市場上再繼續拿地，但是大家普遍對土地競拍持理性和謹慎態度，一旦競拍價格超出了對地塊未來價值的市場預期，可能就會停止舉牌。所以，這也能體現出來房企對拿地的謹慎態度。”合碩機構首席分析師郭毅分析道。

就“雅居樂等外地房企在京積極搶地”這一問題，嶽蒙蒙分析認為，一方面是因為在北京高昂的房價下，即使拿地成本高，利潤差依然可觀；其次，北京作為核心一線城市，如果房企在此有地產項目的布局，無論對於其企業融資、資本市場估值還是市場等都有重要意義；此外，北京依然保持著強有力的人口吸附能力，即使受到政策調控限制，抗風險能力依然是最強的。

(編輯：張猛)