■中房報記者 高拯坤 鄧雨楠 北京報導
趕在10月的最後一天，北京土地市場再次傳來3宗地塊完成交易的“戰報”，不過成交價卻如同金秋的氣象一般，略顯涼意。
3宗地塊中朝陽區崔各莊的一個地塊，經過16輪舉牌，被首開+金地以23.4億元競得，樓面價40623元/平方米，溢價率17%。同樣位於崔各莊的另一個地塊則經過27輪舉牌，被首開+金地以26.4億元拍下，樓面價38302元/平方米，溢價率26.92%。與這兩塊地備受房企青睞不同的是，石景山古城南街地塊竟遭“冷遇”，僅有一家房企參加網上報價，最終底價成交。
“冷清”似乎已經成了今年北京土地拍賣市場的關鍵詞之一。今年6月，北京市規劃和國土資源管理委員會（以下簡稱“北京市規土委”）發布《北京市2018年建設用地供應計劃》(以下簡稱“供應計劃”)後，一掃上半年土地拍賣市場的頹勢，土地供應力度加大，但是成交地塊的溢價率卻明顯下調，平均溢價率只有15%，甚至出現了7宗流標。
“今年以來，北京設定了嚴苛的土地出讓條件，加之金融貨幣政策收緊，房企融資難度加大，加之對市場的預期轉淡，房企拿地熱情不高。”有業內分析人士指出，北京土地市場成交量及成交額均遠低於去年同期水準，土地市場或將迎來低潮期。
年底迎來土地供應高峰
進入10月份，北京土地市場供應明顯放量。10月19日北京市國土局出讓三宗住宅類用地，最終分別被北京金隅、金茂+中鐵+路勁聯合體以及中鐵建獲得，成交金額分別為33.2億元、37億元和9.25億元，合計總成交金額達79.45億元，最高溢價率24.34%。時隔十餘日，10月31日，北京土地市場再次迎來小高潮。採用“限房價、競地價”方式新成交了3宗住宅用地，面積約10公頃，建築規模約28萬平方米，總成交價超98億元。
據北京市規劃和國土資源管理委員會公布的數據顯示，截至10月底，北京今年待售的土地多達18宗，其中有13宗地塊將集中在11月26日一天之內競拍。
在樓市調控的大背景下，北京今年上半年土地市場整體偏冷，土地集中供應呈現階段性爆發態勢。
記者根據公開資訊整理發現，今年上半年，受2017年年底大量土地供應的影響，1月北京土地市場也曾有過短暫的供應高潮，累計成交16宗土地，成交金額超過400億元。但是從2月開始，北京土地市場開始冷卻，當月成交7宗。3、4月則直線下降，分別成交1宗。4月北京住宅用地無新增供應，2宗土地流拍，到了5月甚至出現零地塊成交的情況。
6月22日，北京市規土委發布供地計劃後北京土地市場曾一度開始回溫，成交土地6宗。但是進入第三季度後，7、8月份的土地成交節奏明顯放緩，兩個月僅完成6宗土地交易。一直到9月，北京市規土委集中發布近期計劃供應66宗、約481公頃的住宅用地後，市場才再次被引爆，當月完成7宗地塊的出讓。10月，北京土地市場在此爆發，北京市規土委數據顯示，當月共有7宗地塊入市，6宗成交。
中原地產首席分析師張大偉表示：“北京土地供應大幅度增加，對於房地產市場來說，緩解了供需結構，樓市有望回歸平穩。在供應量較大的區域，不排除會出現價格戰的可能。”
有業內人士認為，北京今年的供地計劃或將難以完成，但未來一段時間北京的土地市場供應集中釋放，有利於緩解供需矛盾和購房者的恐慌情緒。
雖然近期土地供應加速，但是同去年相比，量價仍然處於低位。統計數據顯示，與2017年同期土地收金1959.55億元相比，今年以來北京土地出讓金僅為868億元，同比減少了53%。記者據北京市規土委官網數據計算發現，截至10月底，北京市共成交土地50宗，較去年同期減少34宗，同比下降約40.48%。
保障性用地增加
房企拿地意願下降
2017年市政府常務會議審議通過《北京市2017年國有建設用地供應計劃》，按照計劃，全市計劃供地3900公頃，其中保障房用地供應為350公頃。從實際供應情況看，2017年僅共有產權房用地就完成207公頃。2018年北京建設用地計劃供應總量4300公頃，其中包括保障性安居工程用地350公頃以及集體土地租賃住房用地供應200公頃。
有分析指出，今年北京市住宅用地延續去年模式，“共有產權房”“限房價、競地價、競自持”等土地成為主流模式，共有產權房主要分布在平谷、昌平、懷柔、朝陽、通州、門頭溝、大興（含亦莊開發區），其中平谷、昌平、懷柔3個區共有產權房建築規模超過10萬平方米。
但是保障性住房用地佔據主流使房企拿地的意願受到影響，特別是非熱門地塊遭冷落。按照記者的粗略統計，2012年至今，北京市總共流拍土地38宗，但2018年前三季度土地流拍數量就已經達到7宗，流拍宗數創2012年以來最高。其中6宗為住宅用地，1宗為F3多功能用地。流拍建設用地面積36.96萬平方米，起始總價235.02億元。
張大偉分析認為，2018年土地流拍現象明顯增多，流拍地塊均為共有產權房或限價房用地。由於保障性住房用地是主力，加之金融調控收緊，信託融資難，開發商資金壓力加大。同時，地塊建設規模大，資金需求量高，導致房企利潤低，風險高，拿地動力不足。
中嘉寶鼎董事長陳寶存則表示，對於戰略布局重心在京津冀地區的房企來說，在北京拿地沒有更多的選擇，但是對於布局全國的房企來說，在北京拿地受限，很可能會轉向相對容易拿地的三四線城市。
不過陳寶存也說出了自己的擔憂，他認為，大規模建設保障性住房可能會造成建案用地成本的增大和未來建案價格的不可控，實際上是一種對市場的傷害。各種類型的保障房幾乎成了北京土地供應的常規，但如此大規模供應保障性住房用地是否合適還有待商榷。
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