限競房入市三年，北京新房市場的格局不斷被攪動並且重塑。當限競房以井噴之勢供應時，改變的不止是市場均價，還有供求關係。
根據中原地產最新數據統計，北京新建建案已有約7.13萬套庫存（統計口徑為所有建案住宅含限競房），比2017年上漲2萬餘套，預計可靜態消化3年，北京迎來8年來最高庫存量。這對於每年只能銷售2-3萬套的北京市場來說，無疑是巨大的庫存壓力。
隨著2016年9月北京國土局掛出海澱、大興的5宗住宅地塊，10月發布補充公告，北京第一次出現採用“限房價、競地價”的交易方式掛牌出讓，這一競拍方式此後一直被沿用，其上市的房源被稱作“限競房”。
限競房地塊真正意義上大面積供應出現在2017年，當年北京共成交71宗住宅地塊，限競房地塊有45宗，佔比63.38%。截至今年5月底，北京共出讓了92宗限競房地塊，合計規劃建面達到851萬平米。
限競房土地的大量供應，以及相應房源集中入市，帶來北京樓市供應高峰。在庫存創下多年新高的基礎上，企業去化壓力大增，但另一方面，購房者可選擇的空間變得更為從容。
限競房難關
位於房山良鄉的旭輝城是北京第一個拿到預售證的限競房項目，根據北京市住建委資料，該項目於2018年6月10日取證，預售批準銷售套數為754套。到目前，中原地產給出的數據顯示，旭輝城累計成交套數只有96套，去化率僅為12.7%，且成交均價為34963元/平米，遠低於最低限售價38994.4元/平米。
北京市住建委網站顯示，該房源預售許可的期限已到期，未售房屋不能進行預售合約網上簽約，需申請辦理成屋銷售後，才能進行成屋合約網簽。
旭輝城的表現只是限競房市場的一個縮影，據中原地產是據統計，過去三年北京共出讓92宗限競房地塊，合計規劃建面達到851萬平米，累計投資量超過5000億元。
然而經過人為限價的房源並未受到市場的青睞，合計網簽只有250億元，考慮到網簽的滯後性，預計銷售貨值也只有500億上下，僅能覆蓋多年開發的利息成本。中原地產首席分析師張大偉對第一財經說：“對於限競房來說，開盤能去化3-4成就已經是及格，而如果可以賣掉一半，就已經屬於優秀。”
去化難題加劇了開發企業的焦慮，原本就人為折價了的限競房也同樣開啟了價格競賽。位於大興的首創遠洋·禧瑞天著限售價為52695元/平米，然而入市銷售均價只有4.8萬元/平米；中海雲築限售價42158元/平米，入市銷售均價卻為3.6萬元/平米上下。
對此，合碩機構首席分析師郭毅表示，近9萬套限競房的供應使得北京新房市場已經出現飽和，而北京正常每年新房銷售量只有2-3萬套。在這種情況下，限競房也沒有任何優勢，要麽降價跑量，要麽品質地段過硬。
對於購房者來說，從前那種“日光碟”現象不複存在，也有了更多選擇余地。
高端產品入市
限競房攪動北京新房市場的背後，還有一股力量在暗暗發力：高端項目陸續拿證入市。
5月21日，北京連批3個純建案住宅項目，分別是葛洲壩中國府、首開緹香郡、北京莊園。葛洲壩中國府地塊是央企葛洲壩在2015年拿下的南城樊家村地王，創造了7.5萬元/平米的單價地王，在當年也被喻為“最勇敢接盤俠”。
經過了快4年的醞釀，中國府終於拿到預售證。而之所以懷抱地王卻遲遲不開盤，葛洲壩很無奈，該地塊本應在2016下半年或2017上半年開盤，然而彼時市場火熱，北京高端住宅限價也是史上最嚴，一直想賣出15萬單價的中國府遲遲拿不到預售。
扛了將近4年之久，在高額的開發成本壓頂之下，中國府終於取證，市場預計單價在12.3萬元/平米，然而也有行銷口業內人士表示，中國府的單價很可能只有11萬/平米上下。面對7.5萬元/平米的樓面價，及4年的捂地成本，中國府此番很可能面臨賠本回款的局面。
而位於順義的北京莊園更是近年來難得的高端產品，據悉產品售價在單套1億元，這是北京多年來少見的頂豪產品。該項目同樣面臨難以入市困局，項目從2017年開始就有面世計劃，兩年來不斷展示示範區、樣板間等，終於在兩年後拿到預售。
當面向剛需的限競房與面向改善的高端產品同時大批量出現在北京市場時，那麽北京新房市場就正在逐步由賣房市場轉變為買方市場。
這集中體現在順義和青龍湖這兩個片區中。從2017年到目前，順義有超過10宗宅地供應，目前在售或預售的包括公園17區、中鐵諾德·閱墅、橡樹瓏灣等在內有超過10個，且均價基本在4.5-5.5萬元/平米之間，產品類型相似。
與順義相似，在目前被熱議的青龍湖板塊中，金地大湖風華、龍湖熙湖悅著、首開熙悅觀湖、萬科翡翠西湖、萬科國開東方、中鐵建地塊，共6個在售、預售或住宅地塊同時供應，且產品類型均為洋房+疊拚。
這兩個區域內有超過3000套房源同時供應，更艱難的是產品類型相似、均價靠近，可以說在供應壓頂的情況下，類似這樣的區域在目前北京市場上，打的就是一場面對面的肉搏戰，誰能搶佔入市時間，誰的產品更能贏過一個身位，誰就將在這場戰爭中獲勝。
對此，張大偉表示，北京市場過去兩年土地供應高峰開始逐漸反映到住宅房源數量上，預計後續還將有大量項目入市，北京已經正式確立供大於求的基本面，購房者的觀望態度將更趨明顯。
然而從另一個方面來看，限競房的大量供應以及純商品住宅的紛紛入市，給了購房人更多的選擇機會。在競爭充分的市場中，購房人可以選擇性價比更高的限競房，或是選擇地段更好的純商品住宅。
土地市場疲軟
新房市場這樣的表現，將很大可能傳導至土地市場上。
5月17日、24日，北京分別掛出6宗經營性用地，起始總價為186.54億元，建設用地面積合計37.36萬平，這6宗地塊分別位於順義區高麗營鎮、平谷區金海湖鎮、石景山區古城南、北京經濟技術開發區、懷柔區。6宗地塊中均含有體量不小的宅地面積。
而在這之前，5月9日，北京罕見舉行了土地推介會，這種情況在全國都極為少見，在北京更是多年未見。此次推介會共推介57宗經營性用地，除了東、西城外，北京其他14個轄區以及北京經濟技術開發區都有地塊推出，土地總面積383萬平方米。其中，住宅建設用地共計44宗，面積約321萬平方米，還有9宗共有產權房用地，以及13宗商服用地。
郭毅表示，推介會上宅地面積共計約543萬平米，再加上今年已經創的宅地面積，2019年將推出785萬平米的宅地，而2017和2018年兩年，北京商品住宅累計成交總面積也只有734萬平米。
供大於求的局面在土地市場也一樣明顯。
對於這樣集中的供地模式，有業內專家分析表示，隨著銀保監會發布《關於開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》的下發，嚴查表內外資金用於前端融資，房企的資金面或再度面臨收緊。
與此同時，北京新房供應量較大，在純商品住宅和限競房的雙重供給之下，開發企業拿地動力或顯不足。
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室