北京、深圳限競房土地市場火爆 項目去化成難題

本報記者 董添

近期，北京、深圳等多個熱點城市出讓大額限競房住宅用地。其中，北京亦莊兩宗限競房土地出讓溢價率均在40%左右。深圳推出近20年來最大數量的一次住宅土地供應，部分地塊出讓溢價率超過40%。限競房土地出讓市場一派火熱。不過，已入市的限競房項目去化率不容樂觀。其中，北京地區限競房網簽率不足四成。業內人士指出，由於起始競拍價較低，使得上述土地成交溢價率較高。同時，房企在一線城市拿地積極性有所升溫。在限價難以放鬆的情況下，房企拿地需要做好經濟測算，理性拿地。同時，品質方面加大綠色健康理念，形成差異化競爭。

房企拿地積極

北京市規劃和自然資源委員會網站顯示，北京近日再次出讓3宗住宅地塊。一宗位於懷柔區，兩宗位於亦莊經濟技術開發區。3宗土地總建築面積約32.53萬平方米，起始掛牌價合計80.86億元，最終成交價合計98.76億元。3宗土地均採用“限房價、競地價”的方式。

位於亦莊河西區的兩宗土地熱度高，溢價率均在40%左右。其中，X92R1地塊R2二類居住用地建築面積約8.03萬平方米，最終由北京雅信房地產開發有限公司以31.8億元競得，溢價率為41.33%，成交樓面地價為39625元/平方米。X92R2地塊R2二類居住用地建築面積約7.85萬平方米，最終由港中旅房地產開發有限公司以30.6億元競得，溢價率為39.09%，成交樓面地價為38956元/平方米。

上述兩地塊均為二類居住用國有建設用地，可建普通商品住宅，不配建保障性住房。兩宗地塊銷售均價不超過54160元/平方米，最高銷售單價不超過56868元/平方米，建築面積90平方米以下住房面積所佔比重均需達到70%以上。

中原地產首席分析師張大偉認為，亦莊兩宗土地起始樓面價僅2.8萬元/平方米左右，與銷售限價差距較大，導致參與兩宗地塊競拍的房企合計超過30家。從成交情況看，北京市場依然是房企熱點關注區域。整體看，房企拿地積極性仍然較高，且普遍看好北京未來房地產市場的發展。

張大偉指出，截至目前，亦莊地區已供應限競房地塊超過70萬平方米，限競房數量佔比較大。

除北京地區外，不少熱點城市頻現大額限競房土地出讓。以深圳地區為例，6月24日，位於寶安西鄉、龍華民治、光明觀光路、光明大道、坪山區老坑路的5宗土地以“單限雙競”的辦法掛牌出讓，即：限成交地價、競成交地價、競隻租不售的人才住房面積，商品住宅限售3年。

據了解，此次土拍是深圳地區近20年來最大數量的一次住宅土地供應，土地出讓面積合計約17.03萬平方米，建築面積合計約69萬平方米，起始總價約為154.35億元。參與競拍的房企達到71家，繳納保證金數量超過1100億元。最終，廣州越璟（越秀）以最高限價59.08億元+配建8800平方米拿下了尖崗山地塊，溢價率為45.02%。

網簽率較低

限競房土地出讓一派火熱，但已入市的限競房項目去化率不容樂觀。以北京地區為例，據中原地產監測數據，截至目前，北京限競房項目達到52個，合計77期，供應住宅套數達到35890套。簽約方面，北京地區限競房簽大約計13175套，平均網簽價為48756元/平方米。簽約面積合計137萬平方米，按照面積計算，網簽完成率僅為33%。

中原地產指出，由於網簽數據相對滯後，實際銷售比例可能達到45%左右，積壓數量超過2萬套。

值得注意的是，最近兩個月北京地區單月網簽數量均超過1500套，網簽數量高位運行。但新入市的限競房數量同樣高企。據中原地產監測，北京地區已經連續12個月出現限競房“供大於求”的局面。

業內人士指出，從北京近期出讓的限競房地塊看，未來或面臨更大的去化壓力。以亦莊河西區最新成交土地為例，限制銷售均價為不超過54160元/平方米。這個價格相比周圍在售的項目高出近2000元/平方米左右。如果未來限競房去化程度依然較低，後入市的項目則需要從質量、理念、配套等一系列方面入手。

張大偉指出，限競房市場分化嚴重，只有少數位置好的地區簽約活躍，大部分項目入市後出現較大的去化問題。2019年底，北京入市限競房有望超過6萬套。從目前情況看，北京地區限競房普遍降價10%左右，但去化速度依然較慢。考慮到房企的拿地成本，價格戰可能成為促進限競房銷售的途徑。

業內人士指出，2016年底，北京市大量限競房土地集中入市。經歷2年時間，開發商普遍已取得預售證。僅2018年，北京地區就有39個限競房項目取得預售證。2016年以後，限競房土地出讓成為北京土地市場主流，因此限競房項目未來仍是主流產品。

考驗盈利能力

從目前情況看，限競房模式主要存在於房地產市場較熱的一、二線城市。這些地區房價前期上漲過快，導致政府出手控制新房價格，保持市場穩定的同時保證剛性需求。其中，北京、深圳等一線城市限競房土地出讓規模居前。土地出讓方式包括“單限雙競”、“雙限雙競”等不同類型。其中，“限房價、競地價”的出讓方式最為常見。在此背景下，近3年來房企若想在一線城市拿地，限競房土地幾乎成了必選題。

諸葛找房數據研究中心分析師孫明英對此表示，在限價難以放鬆的情況下，房企拿地需要做好經濟測算，理性拿地。特別是同時存在住宅、自持商業、租賃用地的情況下，房企需要平衡好資金的長短期使用，才可能實現盈利。

孫明英表示，限競房去化速度較慢，既有位置偏遠的原因，也有限競房大量供應、購房者選擇增多的原因。限競房銷售是否樂觀，不僅要看項目所處的地理位置、周邊配套的情況，還要看二手房市場的整體走勢。就目前北京市場而言，限競房的市場佔有率已超過6成，為北京市場的供應主力。限競房的優勢在於新，小區建築品質、園林規劃較二手房存在一定的優勢。但限競房位置普遍偏遠，交通不便，學區與配套建設往往趕不上二手房。

孫明英指出，對於位置較好，後續市場供應有限的一線城市限競房用地，房企參與競拍的意願普遍較強。拿到限競房土地是第一步，項目能否盈利考驗房企的成本控制能力及項目建設能力。從目前情況看，房企為了應對去化壓力，普遍推出綠色住宅理念，加大對房屋品質的投入力度。