房企拿地謹慎 低溢價成交成北京土拍主流

低溢價成交成北京土拍主流

隨著年底臨近，北京土地市場也進入供應高潮。10月23日，北京土地市場8宗新地入市，除2宗商業金融服務用地外，其余6宗均為住宅用地，包括1宗共有產權住房用地。算上22日掛牌的6宗住宅用地，10月內北京共新增住宅土地12宗，順義4宗，豐台2宗，大興2宗，昌平、密雲、房山、延慶各1宗，總規劃建築面積156萬平方米，起始出讓總價達282億元。如果算上商業服務用地，當前北京待售的土地多達19宗。

限競房用地仍是主流

10月23日掛出的8宗地塊，其中6宗是住宅地塊，包括1宗全部建設共有產權住房的地塊，另外2宗則是商業金融服務業用地。除了延慶商服用地採用招標方式出讓外，其余地塊都將採用掛牌的方式出讓。這6宗住宅用地加上幾日前剛掛出的6宗住宅用地，共計12宗住宅用地，並將於11月26日公開競價並確定買家。

從土地規劃用途上看，3宗共有產權住房用地均位於順義區，總建築規劃面積49.2萬平方米，按照每套住房90平方米估算，預計可提供5000余套住房。8宗限價建案用地中，價格最高的為豐台區花鄉白盆窯村地塊，最高銷售價格為7.1萬元/平方米。

10月22日，北京掛牌出讓的4宗“限競房”用地中也包括一塊白盆窯地塊。較為值得關注的是，該地塊建築控制規模為163477平方米，起始價為56億元，其將來商品住房銷售均價不超過6.77萬元/平方米，同樣最高銷售單價不得超過7.1萬元/平方米。

此前白盆窯地塊在去年底作為共有產權房地塊入市，遭遇流標。而本輪該地塊拆分調整為限競房地塊重新入市。目前周邊新房房價為8萬元/平方米左右。

據統計，目前北京待售的土地多達19宗，11月26日一天將有13宗土地成交，土地起價總價高達295.19億元，其中包括12宗是住宅用地。按照正常的成交溢價率，當天成交土地金額可能會超過300億元。這也將創下北京歷史上單日出讓住宅土地最多、金額最高的紀錄。

溢價率走低

進入四季度，北京土地供應進入小高潮，但能否激發開發商的拿地熱情還需要後續觀察。

實際上，隨著北京當前限競房大量集中入市，樓市產品同質化趨勢嚴重，限競房競爭愈發激烈。即便是多數項目降價促銷的情況下，依舊面臨較為困難的去化壓力。受樓市銷售端的傳導影響，房企在土地市場上也開始顯得謹慎起來。

幾天前的10月19日，北京3宗地塊拍賣情況顯示，兩宗位於亦莊地塊，溢價率分別為24.34%、17.46%，位於房山青龍湖的地塊則以0溢價率低價成交。

中原地產首席分析師張大偉預測，預計入市的住宅土地中，除少數容積率低的地塊，其他將很可能繼續出現底價成交，但流標可能性不大。

統計顯示，截至目前，北京年內住宅土地供應37宗，出讓金為995.39億元，同比減少了49%。統計顯示，2018年北京出讓土地平均溢價率僅為16%，更出現了6宗流標土地。

分析顯示，對於市場來說，土地供應大幅增加，供需結構緩解，樓市有望繼續平穩。但當前限競房供應井噴，部分供應集中區域已上演建案價格戰，這將直接影響部分區域地塊的成交。

房企拿地謹慎

張大偉表示，全國多城市土地成交依然處於高位，特別是一二線城市，房企已經對住宅類土地拿地積極性升高。出現的流標主要是地塊有多重複雜的屬性，導致房地產企業拿地意願不強。最近信託等資金監管嚴格，導致房地產企業對總價較高的地塊相對謹慎。

同時，房企資金壓力逐漸顯現，從2016年“9·30”開始，全國一二線城市嚴格調控，這種情況下，房企資金壓力越來越大，雖然整體銷售依然處於高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對非優質地塊的積極性降低。

預計2018年，一二線土地市場成交依然將維持高位。但從三季度來看，房企拿地意願比上半年明顯退燒。

北京商報記者 董家聲