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2017年房企償債能力解析:14家負債超千億

  2017年房企償債能力解析下篇(負債篇)

  來源:克而瑞地產研究

  導讀:2017年房企的償債壓力有所增加,但多數企業償債能力還基本屬於穩健水準。

  文/研究員  房玲、易天宇、羊代紅、洪宇桁

  2017年主要上市房企(A股、H股和其它)負債規模與增速持續加大,整體財務杠杆大大增加,現金短債比和長短期債務比均有了不同程度的下滑。房企加權平均淨負債率上升為91.09%,較2016年增加了16.19個百分點,近六成企業的淨負債率有所上漲。從融資成本來看,2017年60家重點房企 融資成本持續降低至6.08%。這一方面是由於重點房企多為大中型規模房企,融資能力相對較強;另一方面也是由於前兩年公司債潮的延續效應。

  1.60家重點上市房企主要指:中國恆大、中海地產、萬科地產、保利地產、華潤置地、碧桂園、龍湖集團、世茂房地產、綠地集團、招商蛇口、中國金茂、富力地產、華夏幸福、金隅股份、遠洋地產、金地集團、合生創展、融創中國、紅星美凱龍、瑞安房地產、建發股份、首開股份、雅居樂、綠城中國、越秀地產、金融街、仁恆置地、旭輝集團、佳兆業、榮盛發展、合景泰富、融信中國、時代地產、寶龍地產、中國奧園、陽光城、首創置業、泰禾集團、龍光集團、保利置業、新城控股、華發股份、北京城建、金科集團、中南建設、濱江集團、中駿置業、禹洲集團、藍光發展、路勁基建、北辰實業、中糧地產、光明地產、信達地產、正榮地產、建業地產、當代置業、景瑞地產、朗詩集團、北大資源

  一、負債:淨負債率大大提高 16個百分點

  1、規模:14家企業負債超千億(部分略)

  2017年末,主要上市房企總有息負債為57539億元,同比上升29.6%,增幅較2016年增加2個百分點。其中60家重點房企總有息負債為48392億元,較期初上升34.5%,增幅同比增加5.5個分點,重點房企債務增加更為顯著。2017年末60家重點房企有息負債佔比達84.1%,增加3.1個百分點。2017年,總有息負債超過千億的房企有14家,較2016年增加6家,這跟企業規模增長基本正相關,其中中國恆大以7326億元蟬聯第一,較2016年年末增長37%,是第二名綠地控股2679億元的2.7倍。

  從60家重點房企來看,90%的企業總有息負債都有所上漲,且超過一半的企業負債增速有所增加。2017年各大房企的規模發展十分迅猛,合約銷售額超過千億的企業已達17家,TOP20房企合約銷售總額約為43400億元,同比增長46%。而規模擴張往往伴隨著負債增加,2017年銷售TOP20房企總有息負債約為27811億元,相較於2016年增長約40%,與規模增長基本同步,漲幅超過整體行業水準。

  2、淨負債率:約六成企業淨負債率上升(部分略)

  2017年末,主要上市房企的加權淨負債率(永續債作為權益)約為91.09%,較期初上漲16.2個百分點,58%的企業淨負債率有所上漲。其中,60家重點房企的加權淨負債率為95%,較期初上漲15個百分點,上漲企業佔比高達62%,主要是因為企業的總有息負債的增長率比持有現金的增長率高,同時所有者權益的增長較低所致。

  一般而言快速擴張的企業的淨負債率會大幅增加,從各梯隊企業表現來看,2017年銷售排行在10-30名之間的企業2017年淨負債率(算術平均)增加最為顯著,增幅高達21.44個百分點。與此同時,該梯隊企業與50-100名之前的企業也是平均淨負債率最高的企業。

  萬科、中海、華潤等企業,財務穩健,淨負債率保持較低水準。以萬科為例,2017年的淨負債率為9%,較2016年年末下降了17%,在降低了淨負債率的情況下仍然保持了近45%的合約銷售額的增長,在目前的市場狀況下實屬不易。此外,濱江連續兩年出現了淨現金的情況,雖然持有現金充足,但如果能夠更充分地利用杠杆,可以推動企業進一步的發展。

  3、永續債:總額縮水但發行企業數量增加(略)

  二、償債能力:政策收緊下房企償債壓力逐步加大

  1、現金短債比:整體下降26%至1.25

  2017年主要上市房企現金短債比的加權平均值為1.25,較2016年末的1.69下降了26%,但現金基本可以覆蓋短期負債,整體來看短期償債壓力不大。其中105家房企的現金短債比均有不同程度的下降,這主要是因為短期負債增幅較大,短期負債由2016年末11874億元躍升至18730億元,增幅達到了58%。分析原因,主要是2015年的公司債浪潮下,房企紛紛通過發行公司債補充流動資金,其中3年內的長債轉化為短債,部分房企已然面臨還債高峰期;此外還有部分正處於快速擴張的房企如陽光城、金科等,積極嘗試(超)短期融資券、1年期優先票據、短期銀行借款、信託貸款等其他方式補充資金,因而提升了其短期債務比例。

  從60家重點房企來看,不同房企現金短債比分化嚴重,現金短債比最高TOP10均在2.5以上,合景泰富甚至達到了10.82,而現金短債比最低TOP10均不足1,現金無法覆蓋短期債務,且其中多數房企的現金短債比較2016末都有了不同程度的“惡化”,若無法及時補充流動資金,還是存在一定償債風險的。

  2.長短期債務比:部分企業債務結構有待優化(略)

  三、融資成本:繼續下降但未來或將反彈(部分略)

  從2017年60家重點房企的平均融資成本來看,大部分企業的融資成本仍然呈現下行趨勢,整體平均融資成本由2016年末的6.45%下降至6.08%。一方面這是由於房地產市場集中度不斷升高,房企強者恆強,60家企業中大中型規模房企較多,融資能力相對較強,融資管道的拓寬從一定程度降低了企業的融資成本。

  另一方面也是源於此前公司債潮的延續效應。自2015年1月15日證監會頒布《公司債發行於管理辦法》降低公司債門檻以來,房企發債規模便逐月攀升,直至2016年6月下旬,證監會在逐步提升發債門檻,收緊公司債,房企融資規模才略有回落。而目前企業償還債務開支以此類居多,因而融資成本還維持在較低水準。但不難預想,隨著境內融資利好不再,公司債陸續到期,房企或轉戰海外或尋找新的融資管道,後期的融資成本也將很難實現進一步壓縮,甚至可能出現反彈。口和資本,帶來大量有效購房需求,成交規模和房價仍將繼續保持平穩小幅上升的態勢。

  值得注意的,2017年60家重點企業中有10家企業的平均融資成本出現了上升,其中建發股份上漲最快,提高了2.14個百分點,總體來看這些企業都是近年來擴張力度相對較大的企業。

  總結:創新融資、多元發展成為大勢所趨(部分略)

  綜合來看,2017年房企的償債壓力較2016年末有所增加,但多數企業償債能力還基本屬於穩健水準,主要呈現出以下幾個特點:一是杠杆加大,整體淨負債率抬升至91%;二是現金短債比和長短期債務比均有了不同程度的“惡化”,總體短期壓力仍然不大,部分企業需要警惕;三是品牌房企融資優勢突出和公司債的延續效應的影響下,60家重點房企整體平均融資成本繼續下降,但是在國內樓市調控和融資收緊的背景下,房企或選擇“揚帆出海”,或選擇創新類融資方式,融資成本未來或將反彈。

責任編輯:張恆

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