2019開年以來，房地產企業正在迎來密集發債潮。數據顯示，2019年2月企業境內外發債總量673.93億元，環比下降 38.9%，主要由於春節假期的影響。但與去年同期相比，房企融資仍然較為積極，融資額同比增加87.7%，主要是節後房企開啟了新一輪的密集發債，僅2月19及20日兩天，就有8家房企發行債券。
克而瑞相關研究報告指出，伴隨著2019年房企迎來還債高峰期的來臨，多數企業紛紛發債“以舊換新”。
對於負債及融資相關問題，寶龍地產控股有限公司(以下簡稱“寶龍地產”)相關品牌負責人回應《中國經營報》記者表示，根據香港聯交所上市規則，寶龍地產正處於業績發布前的“靜默期”。與此期間內，不宜接受有關當期經營的媒體採訪。冠城大通股份有限公司(600067.SH，以下簡稱“冠城大通”)相關負責人回應本報記者採訪表示，最近公司相關負責人都在外地開會，暫時不方便回復。
此外，光明房地產集團股份有限公司(600708.SH，以下簡稱“光明地產”)和廈門建發房地產集團有限公司相關負責人均表示，已知悉，如有需要會聯繫記者給予回復。三盛集團(02183.HK，以下簡稱“三盛控股”)方面表示，現階段不太方便接受採訪，階段性有信息發布時會及時告知。俊發集團方面亦未予以回復。
償債高峰將至
房企加速融資的一大背景是2019年償債高峰期的到來。
克而瑞研報數據顯示， 2019年1月房企有21筆發債到期，總金額共計406.6億元。到期的企業發債中，境外債券和優先票據總額達到了大約229.1億元人民幣，佔比過半。2019年2月，房企有8筆發債到期，金額共計116.32億元。另據觀察，2019年3月將有 22筆債券到期，金額約267.7億元。
另據數據顯示，2018年地產企業共有669隻債券到期，償還金額4341.42億元。2017年房企需要償還的債券只有350隻，償還量為1428.94億元。地產行業近兩年償債快速增加，2019年較2018年繼續增長，達到了償債的小高峰。
具體到企業來看，據建發股份日前發布的2018年三季度報，報告期內公司負債總計1928.95億元，較年初的1366.67億元增加了562.28億元，資產總計2413.23億元，資產負債率為79.93%。
最新數據顯示，截至2018年9月底，冠城大通負債總計約153.95億元，資產總計約239.27億元，負債率為64.34%。此外，公司一年到期的非流動負債為3.22億元。
截至2018年6月30日，報告期內三盛控股負債總計51.75億元人民幣，總資產為65.47億元人民幣，資產負債率79.04%。此外，公司經營活動產生的現金流量淨額為-11.47億元，新增借款48.67億元。
截至2018年6月30日，寶龍地產資產總額1134.25億元，負債總額829.54億元，資產負債率為73.13%，公司短期借款120.73億元，新增借款113.87億元。
光明地產2018年一季報、2018年半年報及2018年三季報經營活動性現金流均為負值，分別為-28.53億元、-23.42億元和-66.92億元，且2018年三季度較2018年上半年下降185.74%。截至今年9月底，光明地產總負債為601.8億元，資產總額725.5億元，資產負債率為82.95%。
中原地產首席分析師張大偉分析認為：從房地產企業的銷售看，壓力越來越大，這種情況下，房企對融資的需求越來越大。一方面中小房企繼續做大，另外融資也是為了避免未來的資金面再次收緊。
“2019年房地產市場進入調整期的預期非常強，這種情況下，房企更關注資金鏈的安全，拿地預計將更加謹慎。越來越多的房企抓緊窗口期加快融資，應對未來的還債高峰期。在融資中，有大量的海外融資和短期融資。”張大偉表示。
關於房企融資困境問題，旭輝集團財務中心總經理潘晧琦在日前舉行的旭輝2018年報媒體溝通會上接受記者採訪時表示，旭輝沒有感覺到2018年融資困難，“融資會往頭部的房企集中，發展穩健的企業未來會更加有發展潛力”。
講到2019年的融資計劃，潘晧琦表示，2019年會根據評級對旭輝的要求，根據自身對負債的要求來做，“在融資計劃中，我們負債的上限其實是已經確定的，同時我們會關注短期負債的佔比和現金負債的佔比，以及境內外負債的結構。今年我們會穩定境外負債，增加境內負債。”
旭輝集團總裁林峰直言，2019年要更加努力的是怎麽把財務成本降到比2018年更低，“融資額度不是問題，要爭取更好的利率和優惠”。
高成本融資解套
“從企業融資情況看，2018年四季度開始，相比之前，房企融資難度有所緩解。但因為房企缺血過多，目前看，房企融資難度依然比較大。”張大偉直言。
克而瑞相關研究報告指出，伴隨著2019年房企迎來還債高峰期的來臨，多數企業紛紛發債“以舊換新”。
除了今年2月份房企融資積極，數據顯示，由於在2018年底開始房企融資環境有所回暖，1月房企的境內外發債總量大幅增加，達到了1095.79億元，環比上升91.8%。其中，境外債發行佔比最大為67.6%，發行規模為740.4億元，環比增加了141.9%。
對於融資償還債務的“借新還舊”操作，一位上市公司CFO對本報記者表示，這是因為審批方面的要求，“要用這筆錢肯定要按照相關的規定去做。現在交易所有要求，募集資金不能用於新增項目，新增項目要靠你的銷售回款去做。這都是正常的操作。”
張大偉指出，隨著信貸市場的調控持續，房地產企業在其他渠道融資的需求持續大漲。他表示，2018年雖然房地產企業銷售依然刷新歷史紀錄，但房地產企業銷售業績漲幅逐漸放緩，而隨著資金壓力的加大，融資需求上漲。在規模化競爭格局背景下，房地產企業對資金的需求更加迫切。
3月12日，據建發股份方面公告，公司控股子公司聯發集團有限公司在中國銀行間債券市場發行了2019 年度第一期超短期融資券10億元人民幣。此外，1月17日，公司子公司恆馳匯通以其融資租賃債權作為基礎資產，在銀行間債券市場發行規模不超過5億元人民幣的融資租賃資產支持票據。1月11日，建發股份控股子公司建發房地產在中國銀行間市場發行了2019年度第二期超短期融資券6億元人民幣。1月9日，建發股份控股子公司建發房地產集團有限公司在中國銀行間市場發行了2019年度第一期超短期融資券7億元人民幣。2019年1月7日，建發股份在中國銀行間市場發行了2019年度第一期超短期融資券10億元人民幣。
3月8日，據寶龍地產方面公告，公司通過全資附屬公司上海寶龍實業發展(集團)有限公司，發行了規模為10億元的中期票據，資金用途包括補充公司營運資金與償還公司債務。此外，今年1月18日，寶龍發行了一筆規模為3億元的超短期融資。募集的資金同樣拿出7成用於償還包括上海青浦寶龍廣場、上海吳涇寶龍廣場和廈門寶龍一城三個商業項目的開發貸。
3月5日，據光明地產方面公告，公司成功發行2019 年度第二期中期票據，金額為8億元，發行利率3.98%。除此之外，光明地產還通過永續債融資。1月31日，光明地產發行了2019年度第一期長期限含權中期票據(永續債)，募集資金6億元全部到账。
值得注意的是，雖然2019年伊始房企發債總額大幅增加，但融資成本則依然處於高位。
克而瑞研報數據顯示，2019年2月份房企發債融資成本為7.52%，環比上升0.5個百分點，融資成本仍持續高位，特別是境外發債成本高達8.22%，環比增長0.32個百分點。
即便如此，房企融資環境正在逐步趨緊。2月25日，銀保監會釋放信號，持續加碼房地產金融監管。其表示將繼續緊盯房地產金融風險，嚴格控制帶有投機性的開發貸和個人貸款，促進房地產市場平穩健康發展。
作為一家地方化色彩很濃的企業，俊發地產有著“雲南王”的稱號。不過，日前，據Wind數據，俊發集團7.9億元資產支持證券申請近期被上交所終止。
另據上交所1月29日披露信息顯示，寶龍地產申請發行資產支持專項計劃日前被中止發行，該資產支持證券擬發行規模為11.8億元。
“監管層嚴控銀行信貸和信託資金違規進入房地產市場，房企融資難度依然比較大。”張大偉表示。
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