paul klee，Pierrot Lunaire
文/呂韜
政策一出手，就知有沒有！
這兩天，發改委的一則通知，連續刷爆14億人朋友圈！
不少人驚呼，中國城市格局即將巨變！城市大洗牌就要開始了！
4月8日，發改委在其官網公布了《2019年新型城鎮化建設重點任務》（後文簡稱重點任務）。
“重點任務”信息量巨大，其中引爆全國人民討論的“梗”主要有兩個：
第一，根據人口規模，全面取消落戶或放開落戶限制。
城區常駐人口低於300萬的全面取消落戶限制；
城區常駐人口300到500萬的全面放開落戶條件，並全面取消重點群體落戶限制；
超大特大城市完善調整積分落戶，大幅增加落戶規模。
第二，首次提出收縮型城市概念。
強調收縮城市（人口持續萎縮）要轉變思維，不再追求增量，而是以盤活存量為主。
戶籍全面放開！這些城市，反而尷尬了！
大城市繼續擴張，小城市面對現實！
“重點任務”給人的最大印象就是“抓小放大”，引領中國繼續朝著：核心城市、大城市化的方向邁進。
而小城市，對不起，該放棄的還是放棄吧，努力過了就好，接下來只要把存量人口管好，增量就不勞煩操心了。
確實，世界城鎮化的發展結局注定是以城市群、都市圈為主，中小城市為輔。想要全面均衡發展每一個城市幾乎不可能。
這個結果其實是市場和人口的自然選擇，政策無非就是順水推舟而已。
根據上海財經大學張學良教授的研究，從2000年到2010年，中國337個地級/副省級行政區中，有90個城市發生了人口流失，佔比高達26.71%。
收縮城市人口變動率為-5%，人口數量從2000年的4.22億下滑到2010年的4億；非收縮城市人口則從2000年的3.9億增長到4.48億。
戶籍大幅度放開，感覺上好像一場大城市的狂歡！
不少人已經開始對號入座，未來哪些大城市會進一步放開，房價會因此而插上飛翔的翅膀！
然而問題不會這麽簡單線性，“重點任務”下發之後，有些城市可能變得更尷尬了！
這兩年，在一城一策之下，每個城市都有空間，采取私人訂製的辦法打差異牌和時間差，通過領先別人幾個身位的方式，吸引人。
比如西安一年多時間裡5次放寬落戶政策，2018年3月22日更祭出全國大學生僅憑學生證、身份證就可以在線辦理落戶大殺器。
最終的結果也顯示，西安人才引進措施取得了階段性的成功。2018年全年總數達到79.5萬，遠遠超出2011年到2016年5年淨增31.9萬水準。一時間可謂風光無限！
然而，在發改委“重點任務”下發之後，部分西安們可能會面臨尷尬的局面。
為什麽？（下面內容腦洞有點大，勞煩檀香多讀幾遍）
主要因為三點：
第一，戶籍比較優勢不再，人口增量存疑。
發改委的文件實際上等於是把搶人大戰的核心政策——落戶政策給框柱了，底線都給大家露出來了，不在遮遮掩掩。
這樣一來，在遵守發改委規則的情況下，一城一策尤其是戶籍政策的差異性、個性化其實變得很小了。各地方更多的只能在自己的層次裡，修修補補，而不能大動乾戈。
失去差異性意味著，今後很可能沒有辦法想2018年以前那樣，再通過時間差，底線差贏得比較優勢獲，從而快速引入人流。
相信，過不了多久，能夠根據發改委文件放開戶籍制度的城市就會迅速跟進，一擼到底，把戶籍差距抹平！
第二，搶人過早，也許成了劣勢。
搶人大戰開始的早，底線拉的底，往往能夠取得不錯的效果，比如西安。
但問題也來了。
原本，按照2017年的常住人口，西安493萬人，應該屬於300到500萬之間的城市層級。根據4月8號的下發的“重點任務”300到500萬這個級別的城市戶籍政策是：全面放開落戶條件，並全面取消重點群體落戶限制。
然而歷時1年多的搶人大戰，西安目前城區常住人口已經突破500萬。
也就是說，按照目前的人口現狀（根據2014年11月國務院發布的《關於調整城市規模劃分標準的通知》中的標準），實際上西安已經算是500萬到1000萬級別的特大城市。
而特大城市的戶籍政策是：完善調整積分落戶，大幅增加落戶規模。
明白人應該看懂了！
如果遵守發改委的規則行事，實際上西安未來可能會面縮緊的戶籍政策，改成積分製。
當然，實操中，短期可能不會出現從寬到緊的變化，但起碼西安進一步放開戶籍的前景已經不明朗了。
第三，人才大戰，套路變了！
人口吸引是局部的，人才大戰是全國的。
對於部分區域核心城市來說，戶籍放開，吸引人口，還是以本省，本市周邊為主。
以石家莊為例，據筆者了解，零門檻政策之後，落戶人群主要是周邊城市的人。
對於人才來說，套路就完全不一樣了。
還是舉西安的例子，西安是面向全國吸人人才。從競爭角度來看，全國所有對人才有吸引力的城市和西安都是競爭關係。
那麽問題來了，既然人才大戰是全國性的，那麽和西安經濟差不多，甚至比西安還要有經濟優勢的城市，如果從人口角度來看，低於西安一個檔次，未來戶籍政策有更大操作空間，這會出現什麽後果呢？
這些城市很可能後發製人，最終超越西安！
根據住建部的城鄉建設統計年鑒2017年數據，比西安人口少，經濟實力（GDP）強的城市真是不少。比如杭州、蘇州、青島、長沙、無錫、東莞等等。
另外，其實現在人口和人才的頭部效應其實非常明顯，而這也會進一步擠壓類似西安、哈爾濱、昆明、濟南、大連、長春等未來政策空間受限，且本身人才留存率相對低的城市。
看看深圳，吸引的不僅是人，更是人才！
2015年開始，每年常住人口流入規模都超過50萬。
2018年，在新增常駐人口之中，大學生等人才流入超過28萬，佔比高達6成！
2019年，更誇張。更新人才秒批政策僅1個月，深圳就吸引到超過10萬人申報和谘詢！
不談人口，隻談人才！
未來的人才大戰，明顯會傾向於經濟實力強，戶籍政策操作空間更大的城市，而那些經濟不強，人口卻不小的城市，可能會面臨極度的尷尬！
樓市大局已定 未來房價怎麽走？
人口問題，大魚吃小魚，小魚吃蝦米。
發改委文件順勢而為，同時也會產生加速洗牌的作用。
未來，樓市基本上大局已定，一二線城市、強三線城市的格局很難撼動！看看最精明的房地產開發商就知道，他們早已全面轉戰一二線。
不過，如果在一二線城裡面再排一個序列，那麽能夠享受高溢價高估值的只可能是人才更多的地方。
《天下無賊》中，葛優有一句經典台詞。“21世紀什麽最重要？是人才!”
對一二線的樓市來說，葛大爺的話其實同樣適用。
21世紀的房價，什麽最重要？
答案是人才！
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室