意見領袖 | 任澤平團隊
導讀
隨著中國人口轉捩點到來、人均住房面積及套戶比提高，房地產由大開發時代進入存量房時代，疊加“房住不炒”及“穩地價、穩房價、穩預期”政策，通過傳統買賣交易實成屋產保值增值的空間有限。中國住房供不應求得到緩解，但在人口流入的城市群都市圈熱點城市，供應的住房存在房齡偏高、品質下降、物業管理水準偏低等問題，與流入的人口帶來的對高品質住房的需求形成矛盾，形成住房供需結構性錯配，租房成為新市民、青年人解決住房需求的主要方式，住房租賃成為持有閑置房產群體實成屋產保值的方式。近年住房租賃市場迎政策利好，政策尤其支持以分散式房為代表的機構化、長租房市場發展，機構化分散化長租房對解決住房結構性供需矛盾、人地錯配、住房租賃市場“散、亂、舊”痛點意義重大，選擇專業機構將閑置房產長期出租也是房產保值的關鍵。
目錄
1 房地產由大開發時代進入存量房時代
1.1 需求端：人口轉捩點帶來需求轉捩點，核心城市需求韌性強
1.2 供給端：熱點城市仍面臨短缺、房產市場進入存量時代
2 存量時代房地產大趨勢：從購買性轉向使用性，從購買性增值轉向使用性增值
2.1 什麽是購買性和使用性？
2.2 房價趨於穩定，以傳統買賣實現購買性增值空間有限
2.3 租賃住房市場大有可為，住房實現使用性增值潛力巨大
3 住房租賃市場現狀
3.1 市場規模：近年持續快速增長，未來增長空間巨大
3.2 產業鏈：多元化市場主體供給，多渠道滿足住房需求
3.3 行業痛點：供需錯配、機構化率低、亂象頻出
4 實現使用性增值：以市場化、專業化長租機構運營分散式長租房
4.1 要素一：住房改造升級
4.2 要素二：住房長期租賃
4.3 要素三：分散式長租房由市場化、專業化長租機構運營
正文
1 房地產由大開發時代進入存量房時代
1.1 需求端：人口轉捩點帶來需求轉捩點，核心城市需求韌性強
從需求側看，中國總人口由增到減的轉捩點將現，20-50歲主力置業人群見頂，人口少子化、老齡化加劇，城鎮化率增速放緩，人口持續向城市群都市圈集聚，房地產正在迎來置業人群需求的長周期向下轉捩點，房地產市場從大開發時代步入存量時代、由高增長進入中速、高質量發展階段，但城市群都市圈熱點城市人口持續流入，支撐其住房需求增長。
一，總人口即將由增到減，主力置業人群見頂回落。中國2021年總人口14.12億，較2020年僅增長48萬人。根據育媧人口預測，預計十四五期間中國總人口出現負增長，2030年或降至13.95億人。2011-2021年，中國20-50歲主力置業人群規模由峰值的6.88億人降至5.85億人。
二，人口少子化加劇，出生人口、總和生育率走低。中國出生率、出生人口規模持續大幅下降，2010-2021年出生率從11.9‰降至7.52‰，近十年出生人口由2016年的高點1883萬人降至2021年的1062萬人，總和生育率從1970年之前的6降至2021年的1.15。
三，人口老齡化速度加快、程度加深。2021年中國60歲及以上、65歲及以上人口分別為2.67、2.01億，佔全國人口的18.9% 、14.2%，跨過深度老齡化線。根據育媧人口預測，預計2030年中國65歲及以上人口規模將增至2.7億、佔比近20%，進入超級老齡化社會。
四，城鎮化進入尾聲增速放緩，住房需求增長隨之放緩。一方面，城鎮化率增速放緩導致整體住房需求增速放緩。2021年中國常住人口口徑的城鎮化率64.72%，近10年年均複合增速2.2%，低於1991-2001年、2001-2011年3.4%、3.2%的年均複合增速。
五，流動人口佔比呈增長趨勢，人口持續流入城市群都市圈，熱點一二線城市住房需求韌性仍較強。中國流動人口數量呈增長態勢，2021年流動人口達3.8億人，佔總人口比重由1982年的0.6%增至27.2%。人口持續向城市群都市圈集聚， 34個千萬人以上大都市圈人口持續流入。
1.2 供給端：熱點城市仍面臨短缺、房產市場進入存量時代
從供給側看，中國城鎮住房從供給短缺到總體平衡，套戶比提升至1.1左右。一二線城市供給仍面臨短缺，房齡普遍較高，與流入人口帶來的高品質住房需求，形成住房供需結構性錯配。
一，中國城鎮人均住房面積近40年增長5.8倍，但一二線城市人均住房面積明顯較小。1978-2020年，城鎮居民人均住房面積從6.7增長5.8倍至38.6平米，但近10年增速明顯放緩。一二線人均住房面積較小，2020年，一線、二線、三線城市人均住房建築面積分別為26.4、34.6、37平米。
二，中國城鎮套戶比從0.8增至1.09，住房從供給短缺走向整體平衡，但區域供求差異大，都市圈城市群熱點城市仍面臨住房短缺。1978-2020年，中國城鎮住房套戶比從0.8增至1.09，住宅市場從供給短缺到總體平衡。但一二線熱點城市住房供給仍然偏緊，2020年，一線、二線、三線城市套戶比分別為0.97、1.08、1.12。
三，中國城市家庭戶住房自有率呈下降趨勢，租房比重呈上升趨勢。中國城鎮居民住房自有率較高、呈下降趨勢。根據人口普查年鑒，2000-2020年，中國城市家庭戶住房自有率從72.0%下降至68.4%，高於美日德的住房自有率。2000-2020年，城市家庭戶租房比例呈上升趨勢，租房比例由23.2%增至25.6%，低於美德英等國的租房比例。人口流入的一二線熱點城市租房比例高，熱點城市住房供需錯配有望推動租房比重進一步增長。
綜合需求放緩、供應增長等因素，中國住房供不應求得到緩解，但在人口流入的城市群都市圈熱點城市，供應的住房存在房齡偏高、品質下降、物業管理水準偏低等問題，與流入的人口帶來的對高品質住房的需求形成矛盾，形成住房供需結構性錯配
2 存量時代房地產大趨勢：從購買性轉向使用性，從購買性增值轉向使用性增值
2.1 什麽是購買性和使用性？
住房兼具投資品和消費品雙重屬性，消費品屬性對應使用價值，即使用性，住房作為消費品實現價值增加，對應使用性增值；投資品屬性對應購買價值，即購買性，住房作為投資品實現價值增加，對應購買性增值。
從消費品的角度看，住房具有滿足居民客觀居住需求的消費品屬性，對應使用價值即居住，無論是自住還是租賃，居住是住房的自然屬性和根本功能，使用性增值受住房內部因素的影響。使用價值決定租金，租金通過資產市場轉換為房產價格。住宅使用價值的高低取決於居住體驗，居住體驗好壞又取決於住宅內部物理性能、功能結構等因素，如功能分區、各分區面積、保溫、隔熱、采光、通風、智能家居等。通過精細的規劃設計，根據居住生活性質對住宅內部物理性能、功能結構進行裝修、改造、保養，最大程度協調平衡起居、飲食、洗浴、休息、儲藏、工作學習等居住空間的功能，能夠實現住宅使用價值的提升，從而推動居住體驗的提升，使住房的使用價值從低變高，實現住房使用性增值。
從投資品的角度看，住房具有滿足居民投資或投機需求的資本屬性，對應購買價值，購買性增值受經濟社會發展等外部、內部因素共同影響；住房作為投資品是財富的象徵，是中國居民投資的重要渠道。住宅購買價值通過買賣交易實現，是依附於使用價值存在的住房的第二功能。購買價值的提升，即購買性增值取決於內部、外部因素，一方面是住房內部物理性能、功能結構，另一方面依賴位置、交通、周邊商業教育醫療配套、小區環境等外部因素。根據《中國住房市值測算報告》，2020年中國住房市值為62.6兆美元，住房市值與GDP的比例為414%。由於中國資本市場發育尚不成熟、房地產過去20余年迅速發展，住房成為居民主要的投資渠道，住房市值佔股債房市值的比例為66.6%，遠高於美日英等發達經濟體。
2.2 房價趨於穩定，以傳統買賣實現購買性增值空間有限
政策端，“房住不炒”、“穩地價、穩房價、穩預期”等政策，是未來中國房地產價格穩定的基石，使購買性增值空間較小。2016年，中央在經濟工作會議上提出“房子是用來住的，不是用來炒的”政策，此後圍繞“房住不炒”政策不斷完善、適時調整房地產市場監管體系。2021年上半年房地產市場調控政策不斷收緊，包括“三線四檔”“房貸集中度管理”、“土地兩集中”“二手房指導價”，2021年下半年至今，在市場明顯降溫下行的情況下，調控政策持續放鬆，包括房貸利率下行、限購限售限貸政策放鬆等。政策的適時調整均旨在“穩地價、穩房價、穩預期”。中央牢牢堅持“房住不炒”，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，是未來房地產價格保持穩定的基石。
供需端，總人口下降、人口結構變化等因素導致的供需關係變化，也將使房地產價格趨於穩定，但區域、城市間分化將加劇，導致購買性增值空間相對穩定且隨區域與城市分化。整體看，中國總人口、人口年齡結構的變化將導致全國住房需求呈現長周期向下的趨勢，從而使房地產價格在全國層面趨於穩定。分區域、城市看，人口流動方向將使區域、城市間房地產市場加速分化。人口流入的城市群都市圈熱點城市住房需求仍會增長，但由於熱點城市當前房價普遍較高、未來或有小幅上漲壓力，新市民、青年人或將更多的通過租房的方式解決住房需求。人口流出的三四線城市住房需求下降，從而導致閑置房屋增加、利用率下降，進而住房價格或將出現小幅下降。
2.3 租賃住房市場大有可為，住房實現使用性增值潛力巨大
住房租賃是住房使用性以及使用性增值的實現方式。根據使用性及使用性增值定義，自住或租賃是實現使用性的方式。對自有住房的群體來說，自住產生的使用性是內生性的，即自有住房者的自給性生產活動，住房的使用性被自己所消費。而租賃產生的使用性是外部的，自有住房者通過將住房租賃給其他人使用的方式實現使用性，使用性以租客支付租金來計量。因此，租賃是通過租金實現住房使用性及使用性增值的方式。
近年住房租賃市場迎政策利好，尤其是以分散式房為代表的機構化、長租房市場迅速發展，推動住房使用性的實現及增值。2015年前，住宅交易市場快速發展，但住房租賃市場發展滯後，以保障性住房與個人出租為主。2015-2018年，購租並舉被提出，以自如為代表的機構化、分散式房快速發展。2019年至今，住房租賃政策持續密集頒布，一方面鼓勵支持住房租賃市場尤其是長租房市場發展，2021年、2022年政府工作報告提出“規範發展長租房市場”、“加快發展長租房市場”；另一方面住房租賃市場規範性監管政策逐步完善，如《北京市住房租賃條例》明確“中介機構”與“長租機構”工商資質的本質區別，讓市場主體各司其職，助力租房市場更規範。
解決住房結構性供需矛盾以及人地錯配對住房租賃市場尤其是機構化分散式長租房發展提出了要求，從而推動住房向使用性轉變。近十年，中國房地產發展速度加快、房地產市場規範程度不斷提高、居民住房條件明顯改善、住房供應規模持續增加，住房主要矛盾從總量不足轉變為結構性供需矛盾以及人地錯配。一線、熱點二線城市人口持續流入、房價高企，新市民、青年人難以在短期內通過購房解決住房需求，持有老舊住宅群體面臨住房成交困難、長期閑置、利用率低的難題。因此，建設完善住房租賃市場，尤其是加大機構化分散式長租房供給，是完善住房保障體系、盤活閑置存量房源、讓閑置資產重新發揮使用價值、實現使用性增值的手段，也能解決住房供需錯配問題、實現居民住有所居目標。
3 住房租賃市場現狀
3.1 市場規模：近年持續快速增長，未來增長空間巨大
得益於政策支持、存量房時代到來、流動人口支撐等因素，住房租賃市場規模近年來持續增長。根據頭豹研究院數據，2016-2020年中國住房租賃市場規模由1.64兆元增至2.23兆元，年均複合增長率高達7.9%。隨著經濟社會的持續發展、整體經濟的穩定增長、城鎮化進程穩步推進，預計未來中國住房租賃市場規模仍有較大的增長空間，到2025年，行業整體市場規模預計將達到3.28兆元，2030年，達到10兆元。
3.2 產業鏈：多元化市場主體供給，多渠道滿足住房需求
中國住房租賃市場參與方主要包括上遊的住房供給方、金融機構、服務供應商，中遊的傳統租賃經紀平台、互聯網租賃經紀平台、專業長租房機構以及下遊的住房租賃需求方構成。
從上遊看，根據產權擁有方的不同，住房供給方可細分為三類，一是自發發展的散租市場，房源是由自然人房東提供的分散式住房，二是房地產開發商、酒店等提供的集中式公寓，三是政府建設供給的保障性住房，包括公租房、保障性租賃住房等。金融機構通過股權融資、資產證券化、企業貸款等多種方式為住房租賃開發商、經營商提供金融支持。服務供應商為產權擁有方提供裝修改造、家具家裝、物業管理等服務，一般其服務對象為集中式公寓產權人或管理者，較少涉及個人房東的分散式房源。
從中遊看，參與方也分為三類，一是傳統租賃經紀平台，以線下門市為主，通過匯總、匹配業主與租客信息，促成交易達成，代表企業包括鏈家、中原地產等。二是互聯網租賃經紀平台，包括線上信息整合平台、房東直租平台等，主要作用是為買賣雙方創造共享房源信息的平台，代表企業包括58同城、安居客。三是專業化長租機構，通過租賃個人房東房源、自持住房等方式，對住房進行標準化改造後向租客提供房源，代表企業包括自如等。
3.3 行業痛點：供需錯配、機構化率低、亂象頻出
一，一線、強二線城市人口大量流入帶來高速增長的租房需求，然而市場缺乏充足、高質量的租賃住房供應，供需存在錯配。近年來我國人口流動性顯著增強，流動人口的增加帶動租賃住房需求增長。根據七普數據，中國流動人口規模在近十年中增長顯著。全國人口中，人戶分離人口達到4.93億人，其中，市轄區內人戶分離人口1.17億，流動人口3.76億，2010-2020年流動人口增長69.7%。此外，人口持續加速向一線、強二線等大城市集聚，向京津冀、長三角、珠三角、成渝等超大城市群集聚。深圳、廣州、成都等城市10年內常住人口增長超過500萬。大量人口，尤其是年輕人口的流入使住房需求迅速擴張。根據相關調查數據，不同收入群體對租賃住房差異明顯。如大城市新增常住人口以90後、未婚高學歷群體為主，住房需求偏好小戶型，同時也會綜合考慮通勤距離、周邊配套等因素。而非戶籍大學生偏好安全規範的合租與中低端整租。流動人口、新增常住人口的增長，與住房租賃市場供給的房源數量、戶型類別、房源價格、房源質量等不匹配，導致住房租賃市場出現結構性供需錯配，即戶型錯配、地段錯配、價格錯配等。
二，住房租賃供給主體仍然以散戶為主，機構主體發育不充分、專業化程度低。當前我國租賃房源籌集渠道單—，租賃房源主要以存量房為主，房源質量良莠不齊，此外市場中的一些亂象，導致租賃糾紛多，市場秩序混亂，租房者的利益難以得到保障。橫向對比，我國由專業機構持有運營和機構託管租賃房源比例僅有5%，遠低於發達國家50-60%的平均水準。租房機構主體的發育不足，使得市場規範性低，難以滿足消費者對住房品質的追求。租賃投資收益低，前期投資大，短期盈利難。當前許多長租公寓企業具有房企背景，其重資產運營模式前期需要經歷購地、裝修等一系列程序，建設投資數額巨大。此外，由於我國租售比在國際上處於較高水準，租金租賃收益率低，資金周轉壓力也十分巨大，投資回收周期長，短期內實現盈利十分困難。近年來，政府陸續頒布規定收緊對房企融資限制，企業的融資成本和難度進一步增加。加之住房租賃稅負成本高。機構租賃企業面臨房產稅、企業所得稅、企業增值稅等多種稅負。這進一步壓縮企業利潤空間，導致企業參與租賃業務積極性低。
三，住房租賃市場法律體系尚不完善，市場參與方權益無法得到充分保障，行業亂象頻出。從法律體系看，中國住房租賃行業法律以及監管體系尚不完善，目前，全國層面，住房租賃基礎法律體系是《住房租賃條例》，但仍在制定中尚未實施。城市層面，北京2022年9月實施《北京市住房租賃條例》，成為全國首部規範住房租賃、規範長租公寓等新興業態的地方性法規。對比國外，美國、日本、英國、德國的住房租賃行業有相對完善的底層法律體系以及監管制度。中國住房租賃市場法律法規的不完善導致行業亂象叢生。一是承租人與出租人糾紛。當前租賃住房供給以個人出租為主，承租人與出租人之間關係不穩定，容易產生糾紛，政府對市場化住房租賃的管理難以到位，糾紛解決主要靠自行協商或民事訴訟，導致住房租賃體驗無法滿足租房者需求。承租人與出租人相比在經濟實力、合約利益等方面處於明顯的弱勢地位，談判能力較低。二是承租人與住房租賃經紀平台糾紛。部分住房租賃平台運營不規範，導致“黑中介”發布虛假信息、惡意哄抬租金、“一房多租”現象；部分平台對房屋改建要求不合規，資金鏈斷裂攜款跑路，嚴重擾亂市場秩序，侵害消費者正當權益。住房租賃法律規定的不完善，個人二房東、中介更易逃脫監管，從而導致住房租賃違法成本低，監管難度高。
4 實現使用性增值：以市場化、專業化長租機構運營分散式長租房
住房升級改造是使用性增值的前提，長期租賃是使用性增值的方式，市場化、專業化、機構化的長租運營機構是使用性增值最優解，將有效發揮分散式長租房對住房租賃供給市場品質提升的補充價值。
4.1 要素一：住房改造升級
住房內部屬性升級改造是使用性增值的重要前提。使用性強調住房內部屬性，包括但不限於功能分區、空間布局、物理性能、設施設備、物業服務等方面。因此，使用價值提升的前提之一是住房內部屬性的升級改造。功能分區方面，一般來說，住房需要具備起居、飲食、洗浴、就寢、儲藏、工作學習六大基本功能。在相同面積的情況下盡可能多的分隔出功能分區有助於實現使用性增值。空間布局方面，追求住宅功能空間的合理性，即通過規劃測算適當的功能空間的面積與尺度，滿足活動需求與家具布置。物理性能方面，住房保溫、隔熱、采光、通風是影響使用價值的重要因素，綜合地區、朝向、方位、地形地勢等因素，合理改造物理性能，從而提升使用價值。設施設備方面，廚房、衛生間設施設備智能化、自動化是住房發展趨勢，是提高住房使用性的一大要素。物業服務方面，住房的定期維護、保養能夠延長住房壽命、提高耐舊性，對提高使用價值至關重要。
新市民、青年人居住消費升級、租房觀念改變，要求住房內部屬性升級改造，進而支撐住房使用性增值。隨著中國居民收入增加、住房消費理念的變化、住房需求結構變化，新市民、青年人等新生代租賃群體，尤其是一二線城市租賃群體，相對上一代人，對租房持更包容和開放的態度，對租賃住房的要求從單純的“有床住”升級為對居住品質、安全性、隱私性、社交性等全方位要求。根據新華網聯合自如研究院發布的《2021中國城市租住生活藍皮書》，租客租房時重點關注因素包括“室內環境是否健康環保、鄰裡關係是否和睦、房屋是否美觀、租客安全是否有保障、是否配備智能家居設備”，反映出租房群體對品質的要求。為滿足新一代租賃群體需求，住房內部屬性需要進行升級改造，對後續住房使用性增值形成支撐。
4.2 要素二：住房長期租賃
由於使用性是住房的自然屬性、使用性決定租金水準，住房長期租賃成為實現使用性及使用性增值的方式，也有利解決住房租賃市場痛點。
一方面，使用性是住房本身具有的居住功能，長期看，不考慮突發自然災害等對住房使用性的破壞，正常情況下，住房使用價值較為穩定。因此，住房長期出租，房東能夠獲得長期穩定的現金流。同時，相對發達經濟體，我國租售比相對處於較低水準。根據諸葛研究院數據，2022年上半年，我國50個重點城市租金回報率為1.95%，租售比為1：617，而國際標準良好的租售比通常為1：200-1：300。而日本租金回報率為5%，租售比約1：200。預計隨著租賃市場發展完善，租金水準及回報率將趨向合理水準，從而推動住房使用性隨之增長。
另一方面，住房進入租賃市場，在實現使用性增值的同時，也將有效增加租賃住房供應、盤活老舊住宅，滿足不斷增長的租房需求、改善市場供需結構錯配、提高租賃市場規模。新生代租賃群體，尤其是大中型城市的租客，偏好擁有長期、穩定的租賃關係。根據自如數據，大城市中有75%的租客租房超過3年，有18%的租客願意租房10年以上。租客對長租的偏好也對住房的使用性提出了更高的要求，從而促使房東提升住房使用性。
4.3 要素三：分散式長租房由市場化、專業化長租機構運營
通過住房升級改造、個人房東長期租賃實現使用性增值時間、物質成本高，市場化、專業化、機構化的長租運營機構是使用性增值最優解。選擇市場化、專業化、機構化長租機構，能夠實現市場、業主、租客共贏局面，產生住房的二次價值。
相較於個人房東出租，專業化長租機構應同時具備產品化改造、專業出租、裝修交付、租期服務管理等四方面能力，才能進一步滿足毛坯老舊、平裝精裝甚至大平層豪宅等各類分散式房屋實現使用性增值。
目前以自如為代表的專業長租機構，在房屋改造上通過對居住適用性、功能性、物理性的合理規劃設計，融入更多簡約美學理念、引入智能家具家居設備，讓房屋不僅提升了設計感、品質感，迎來更多年輕人喜愛，同時讓房屋享受到品質提升帶來的價值增長。此外，在房屋改造過程中，超190項標準工藝，採用無醛板材、環保認證塗料，可實現平均34個工作日交付，系統性打造環保、宜居的室內空間。對於房屋專業出租能力，基於自如APP平台科技已實現日均300萬人線上找房，101萬條VR視頻清晰展示房源細節，幫助租客快速了解房屋，實現“找房-看房-簽約”全流程平均簽約周期不超過7天，相較於個人出租、傳統中介出租的45天，效率提升超6倍。
出租期間的服務管理，同樣是房屋使用性增值的關鍵。為了解決傳統普租市場租期不穩定、信息不對等以及“居間撮合”無租期服務的弊端，長租機構應提供相關租期服務，維護房屋使用期間的品質水準。而在收益保障方面，自如“無差價、無空置期、收益有保底、年度有分成”的創新機制，是房屋價值提高、收益增值的保障。一方面是讓業主清楚知道每一筆支出和收益明細，裝修、出租更透明，同時在與自如合作期內，無論市場如何變化，業主每月都將有至少80%保底的穩定收益，而隨著市場形勢走高，還將享受超額分成的收益回報。
總的來看，發展專業化長租機構，有利於將市場上分散的房屋“更好的管起來”，也將助於住房租賃市場環境清朗。對於業主來說，提升了房屋品質感、設計感，帶來了房屋居住屬性提高、使用價值增長、收益紅利增強；對租客來說，機構長租房的安全、環保、美觀、智能、“拎包入住”等特性，相當程度上便利了新市民、青年人能快速融入城市生活；對社會來說，有效釋放了城市存量房的利用價值，擴大了租賃住房供給水準，建立起穩定的租賃各方關係。
(本文作者介紹：經濟學家)
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