上海買房不到3年跌去12％，但這191個小區卻逆勢抗跌

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雖然以新房來看，近3年上海房價已經凝固，但真實的二手房市場暗潮湧動。

根據鏈家網近2年的成交案例整理（約10w條真實成交數據），表格僅為部分數據的處理情況

2018年和2019年至今，上海二手房小區的平均跌幅分別為8%和4.2%，也就是說如果2017年你買了一套二手房，那麽今天這套房子可能虧了12%。換句話說，如果按照2017年套均425w來進行換算，只要買房輕輕鬆松就能账面虧損50w以上……

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整個上海二手市場只有8%的小區成為逃過下跌的“幸運兒”，而更可惜的是只有6.6%的成交量出自於這8%小區。

絕大部分人都不知道選擇怎樣的小區才能抗住趨勢。我們該如何才能成為這6.6%的“幸運兒”？

191個抗跌小區整體分布情況

但當我們把這191個抗跌小區畫在地圖上，還是可以觀察到幾個有意思的地方，他們的抗跌很明顯不僅僅只是“幸運”：

（1）絕大部分抗跌小區都在外環以內；

（2）外環以外抗跌必須關注2000年後的軌交房；

（3）明顯反應出對居住環境、教育資源的饑渴。

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（1）絕大部分抗跌小區都在外環以內

成交價格其實就代表了購房者對於這個小區這個板塊的信心。接近80%的抗跌小區都在外環線以內，說明了在一個購房者普遍不那麽樂觀的市場下，絕大部分購房者只相信眼前已經看得到的東西。市區成熟板塊的吸引力就顯得遠大於郊區新城。

而且你如此，你的下家當然也是如此，因而產生了對市區信心遠大於郊區的共性。

191個抗跌小區環線分布情況

（2）外環以外抗跌必須關注2000年後的軌交房

軌交的重要性自然不必多說，但需要注意的是不同的軌交價值還是略有不同，能夠直達徐家匯的9和11號線孕育出了更多的抗跌小區。

而關於建築年代，如果沒有記錯的話，以2005年為界上海的建案建築品質差異非常大。

外環外抗跌小區的選擇表現出了2個當下的市場特徵，與CBD的便捷性和對居住品質的一定要求。當前的市場環境下，購房者越來越關注居住本身，如果還單純圖便宜，最後可能反倒是坑了自己。

外環外抗跌小區情況

（3）明顯反應出對居住環境、教育資源的饑渴

從抗跌小區最為密集的3個區域，我們可以發現當下市場中的抗跌小區，最大的秘密就是絕佳的環境或超級教育資源。

泛徐家匯區域（包括徐家匯、田林、漕河涇）：超級教育

徐匯區的標簽就是頂級的教育資源，匯集15所熱門公辦+4所頂級私立（盛大花園、徐匯世外、愛菊、逸夫），令泛徐家匯區域成為全市抗跌小區最為集中的區域。

泛陸家嘴區域（包括陸家嘴、濰坊、塘橋、洋涇、花木）：超級教育/超級環境

浦東內環內幾乎都有對口的優質小學，因而老公房大量成為抗跌小區，這在上海其它區域極為少見；而世紀公園周邊，特別是聯洋、碧雲的優質環境，也集中造就了一批抗跌小區。

七寶板塊：同時兼具超級教育+超級環境

而同時兼具這2個條件的板塊，即使位於外環外，卻在逆勢抗跌能力上極為亮眼。優越的居住環境和城市界面（閔行體育公園、閔行文化公園）+超級學區房（明強小學），打造出七寶這個外環外抗跌小區最為集中的板塊。

黃色點為抗跌小區，紅色點為非抗跌小區，同樣屬於七寶板塊內，抗跌小區明顯更靠近2大公園和明強小學2所分校

將板塊整體來看，更補充說明了這個觀點：

全市板塊二手房平均漲幅top20

雖然環境條件極為優渥的新天地、聯洋、碧雲從地圖上看，抗跌小區的密度並沒有泛徐家匯區域高，但是板塊中小區的整體抗跌能力最為突出。

以近3年的抗跌小區來看，在購房的自住屬性越來越強的當下，市場反應出了購房者內心最真實的訴求：板塊選擇上環境與教育至少擇其一。在這樣的背景下，七寶成為了一個非常神奇的存在。

也難怪越來越多的新城規劃，特別是定位較高的郊區新城，將高端教育配套的引入和城市公園或景觀放在越來越重要的地位上。

並且如今購房，地段與房齡也成為了極為重要的參考因素，請珍稀房票，不要輕易浪費在沒有優質教育配套的老破小上。

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最後讓我們看看這191個頂住下跌的中流砥柱都是哪些小區？

【寶山區】

【虹口區】

【黃浦區】

【嘉定區】

【老靜安】

【閔行區】

【浦東新區】

【普陀區】

【青浦區】

【松江區】

【徐匯區】

【楊浦區】

【老閘北】

【長寧區】