撰文|張銀銀
最近的廣東樓市驚雷不斷，先是前不久對共有產權房商品化放大招，該省住房和城鄉建設廳官網發布《關於推進共有產權住房發展的指導意見（征求意見稿）》（下稱《征求意見稿》），提出上述方案。這一方案意味著共有產權房可“變身”建案，實現“外循環”。
而就在昨天，一顆更重磅的炸彈又扔下，已有權威媒體證實，廣東省房地產協會當天向各副會長部門下發《關於請提供建案預售許可有關意見的緊急通知》，稱廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了“關於建案預售許可事項調整”的材料，並將於9月25曰上報住房城鄉建設部。
雖然從檔案裡看，現在只是個建議論證，是房地產行業協會這個民間組織，向副會長部門(房企)，調研是否可行，然後上報廣州住建廳住建部是要求包括廣東省在內的住建部門對預售許可制度進行研究，暫時只是廣東省住建部的一個提議。但也引起了輿論的廣泛關注。
因為現行的預售制度，對買房者來說 弊端太明顯了。
不按期貨付還算好的，擅自篡改施工圖的情況也不少見。交付品質達不到標準，更是爭議不斷。最嚴重的是開發商跑路、項目爛尾，維權困難重重。
預售製下，大多數購房者只能通過開發商的花言巧語、美輪美奐的沙盤與樣板房了解所要購買的房產，做出影響其一生的抉擇。人們懷著憧憬，等待一、兩年甚至三年時間，等來的卻往往是：
（1）詭異的得房率。常還伴有實際面積大於購房時的預測面積，而需要補足差價，一筆貓膩甚多的意外開銷。
（2）實際房型與戶型圖不符。莫名其妙多半堵牆、窗戶不見了都稀松平常，甚至還有自家客廳變成消防通道不能關門的。
（3）廚房與下水道返味。
（4）建築品質差。牆體酥爛，甚至無法掛釘子，隔音差，外立面掉磚等問題。
可以想象的是，這些一眼能發現的、在預售屋銷售下極為常見的問題，在成屋銷售下出現的幾率將大為減少。
所以這些年來，一直有聲音在質疑預售製到底是否仍有存在的必要。
有時候吹風，是為了試探市場，為政策落地提供前提。還有些時候，吹風是為了反向試探決策部門，防止政策的落地。
取消預售製，最直接的影響就是房企周轉速度變快，高周轉模式就此終結，這必然帶來房地產行業的全面洗牌。
首先因為賣成屋對房地產企業體量的要求較高，因為從預售到竣工平均2年時間的資金，由現在的買房者解決變成了開發商解決，並承擔相應債務與利息。直接導致開放商的資金周轉率降低，而小的房企很可能就因此資金鏈斷裂。
這樣的結果就是房企強者越來越強，而弱者就會逐漸被吞並或破產倒閉。
另一方面，成屋銷售佔用開發商的資金成本相比預售屋更高。但羊毛出在羊身上，這一成本必定會轉加給買房者。
再加之成屋開發周期與銷售周期的不確定性，這些風險成本也會最終由買房者來承擔，所以，房價相比之下恐怕會更高一些，高多少就要看具體情況和調控的力度了。
至於房價漲跌的問題，其實也不是僅預售製取消與否一項政策能決定得了的。影響房價的根本因素在於兩點：一是貨幣放水，二是土地壟斷。決定權在誰手裡大家都很明白。
廣東版的共有產權房，對於購房壓力大的部分剛需群體是有價值的。但要真正穩定房價，增加足夠的宅地供應，包括更多的共有產權宅地，也包括商品宅地，才是王道，這方面，近一年多以來，大部分地方在中央的要求下，算是努力在做了。
未來能否持續，同時貨幣和其他政策，是否不再掀起投資房產的思潮，是房價平抑的關鍵。
長期來看，一、二線城市的建案已經注定了要往高大上的路線上靠攏了。三四線咬咬牙還能堅持，再不濟還有棚改撐一撐。韭菜們挺住！
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