廣州日報訊
(全媒體記者全傑)今年,廣州零售市場將迎來約54.1萬㎡優質零售面積,包括K11、天河萬科廣場、安華匯、金沙洲永旺夢樂城和流花中心。廣州零售市場版圖正逐步從核心商圈向外圍拓展,依托交通樞紐、居住人口、商務活動而聚集的新興商圈已初具規模。
不過,也有專家表示,K11等購物中心的到來,實際表現仍有待觀察,特別是當前購物中心仍受到剛需影響和地理環境製約,要想“突圍”而出,應對的問題不容忽視。
地段製約明顯
K11開業時間定在3月31日,這個建築面積達7萬平方米的商業巨頭,坐擁花城廣場商圈,是今年新商業地產項目中最為引人關注的一個。
但目前不少業界人士對於廣州K11能否取得與香港K11、上海K11同樣的成功表示懷疑。
“人流淡”一直是花城廣場商圈的弊端,廣州多個商業巨頭都相繼在花城廣場商圈遭冷遇,包括廣百撤出高德置地、廣州友誼縮減在西塔的經營面積、花城匯多次調整商業布局,這些除了與巨頭本身原因有關,也與商圈自身發展狀況有密切關係。
“沒有足夠的客流支撐,很難讓商業體得到真正的紅利。”商業分析機構分析師梁榮德認為,花城廣場乃至珠江新城,都屬於天河CBD商務區,上班族人群聚集,但隻限中午和傍晚時分人流較多,晚上下班後,基本無人停留,逛街的人很少,上班日時間,商業體內的客流更是售貨員比顧客多,消費時間段很少。他很認同,天河路商圈、北京路商圈、上下九商圈的興旺,很大程度是龐大的人流量帶來的。
另外,花城廣場的交通位置並不優越,這也會為新項目帶來阻礙。有相類似情況的還有處於金沙洲永旺夢樂城、天河萬科廣場等項目,由於地處偏遠地區,遠離市中心,在吸引客流上仍需要較大努力,不過,目前非市中心地區的商業正在興起,這對於上述購物中心,是很大商機。
不過也有商業專家認為目前判斷K11等新購物中心的成敗還為時尚早。
“目前K11已經去百貨化,K11在上海和香港都取得巨大成功,其負責人鄭志剛一直強調的‘生態要深深融入當地文化,不僅僅是業態與品牌布局,也包括建築設計’也為人津津樂道,隨著消費更新和人們對新鮮事物好奇感提升,相信廣州K11會繼續取得上海和香港那樣的優秀業績。”不過,分析人士也認為,真正的考驗是在人們的新鮮感退卻後,K11能否成功站穩腳跟,這將考驗經營者的智慧,未來還需要較長一段時間觀察。
差異化能走多遠?
商業界有一個普遍認同的觀點,對於一家購物中心來說,再華麗的外表,再轟動的開業最後還是要回到運營的軌道上來,唯有精細化的運營能力才是其成功的保障。K11令人耳目一新的裝飾風格,吸引了不少眼球,但華麗外表能吸引多少客流、轉化多少營業額,仍是未知之數。
事實上,近幾年,廣州城區新增的購物中心不斷增多。據贏商網統計發現,2018年廣州有20座購物中心有開業計劃。項目大多位於天河、海珠、番禺、白雲、黃埔等城區的城市新興商圈。
數量增多,競爭也日漸激烈,也讓商圈內的商業實體不斷求變,走差異化路線,繼續向體驗化、特色化方面更新改造,探索發展新路徑。
其中最為明顯的是西塔廣州IFC國金天地,在廣州友誼縮減了面積後,國金天地著手負一層和四、五樓的改造,引入了大量新品牌時尚餐飲,成功挽救了人氣。同時針對上班族的特點,還引入了健身房項目,讓上班族在多個時段都可以來這裡吃喝玩樂,順帶也提升了廣州友誼的人氣。近日,其更是引入了華南首家蔚來中心,更是在辦公大樓引起了一股追捧熱潮。
戴德梁行在一份報告中表示,隨著廣州零售市場不斷發展,未來大量新增供應下,市場競爭將日趨激烈,現有優質商業應當加快業態更新和品牌調整的步伐,深耕體驗消費,凸顯品牌個性,以保持項目的競爭力。
不過,天河城董事長兼總裁黃啟寧在日前接受傳媒採訪時也表示,從長遠看,只有地段好、體量足夠大、經營定位準確、業態和品牌結構合理、推廣和服務工作做得好的購物中心才能存活、才能賺到錢。
記者採訪也發現,不少消費者更為看重商場的“實用性”,能否滿足自身需求。對於花巧的外表,則不太為意。“廣州實體零售剛需不斷增長,實體商業不愁無生意做,關鍵是如何搶佔市場、博取消費者的心。”商業分析機構分析師梁榮德說,K11等新項目進入市場,還需要在消費需求上真正滿足消費者,這才能在市場上真正立足。
機構分析
核心商圈租金有望保持平穩
廣州日報訊(全媒體記者林曉麗)據了解,今年,廣州將有20座購物中心將“開業”列入日程,商業體量約200萬㎡,廣州的商業將迎來新一輪擴張更新。
仲量聯行表示,2018年廣州購物中心新增供應量將比過往歷年高。不過,隨著需求改善,租金預計將有一定提升太空,特別是積極更新改造的購物中心,多樣化的消費體驗將提升人流量和銷售額。
第一太平戴維斯分析師預計,未來大量零售物業扎堆在白雲、番禺等新興商圈,將導致這些商圈短期內迎來較大的壓力。預計2018年核心商圈的空置率和租金都將保持平穩;非核心商圈將明顯受到新項目入市影響,空置率因而將有所上升,租金亦將承壓。
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