最近，位於黃埔大道和馬場路交界的太陽新天地購物中心因一則法院拍賣公告而“火”了一把。根據拍賣公告，廣州鐵路運輸中級法院對珠江新城太陽新天地購物中心項目物業進行拍賣，目前已在淘寶網阿里拍賣以28.84億掛牌進行第一拍，6月27日10時開始競價，全城“招募”實力買家。拍賣消息一出，引起業界內外熱議。CBD君日前實地探訪太陽新天地，商場內客流雖不多但正常運營，商場不少鋪位處於圍蔽狀態，正處在業態調整的狀態。商場方面表示，拍賣事件不影響商場正常營業，計劃引進的品牌還將繼續進駐。
起拍價28.84億元
5月23日，廣州市鐵路運輸中級人民法院對外發布的【（2018）粵71執52號】公告顯示，該院將於2019年6月27日10時至6月28日10時止（延時除外），在淘寶網司法拍賣網絡平台上對位於廣州市天河區馬場路36號整棟商業項目進行公開拍賣處置。第一拍起拍價28.84億元，凡具備完全民事行為能力的公民、法人和其他組織均可參加競買。
此次拍賣的商業項目，正是公眾所熟知的太陽新天地購物中心，建築面積為100191.8979平方米，包括地上9層商場以及地下4層車庫共計813套房產、車位。
目前，項目已由廣州市鐵路中級人民法院委託廣東美佳聯房地產與土地評估谘詢有限公司完成拍賣前評估，購物中心主體評估總價41.20億元。如今定下的第一拍起拍價為28.84億元，相當於估值的7折。
其中，商業部分建築面積90112平方米評估價37.76億元，折每平方米4 .19萬元。從具體物業的評估價可以看出，目前商行首層商鋪價格高達9 .1萬元/㎡，價格最低的9層物業單價也達到了約2萬元。而800個車位，其評估價約為45萬元/個不等。
記者留意到，據興業銀行廣州管理部發布的分析報告，從太陽新天地購物中心的商業價值看，珠江新城商業物業近年價值上升較快，太陽新天地購物中心正常運作商業價值可達70億元。
離地鐵站較遠開業 七年經歷數次轉型升級
公開資料顯示，太陽新天地購物中心位於廣州C B D中心珠江新城東部中心北段，該項目於2012年9月底全面交付使用並同時全面開業，是一家集時尚、購物、餐飲、娛樂等多功能於一體的一站式體驗中心。
項目開業初期定位高端，與廣百百貨結盟入駐珠江新城，立志“改變廣州高端購物中心商業格局”。從一開始的主打高端，到後來轉型快時尚年輕商業，再到後來聚焦人文社區，太陽新天地開業以來歷經數次轉型升級，但與距離較近的高德置地、正佳和太古匯等大型綜合商業體相比，總體發展差距仍非常明顯。
高力國際谘詢服務部華南區董事陳厚橋在接受記者採訪時曾表示，珠江新城商圈的商業氣氛仍有所欠缺，在珠江新城商圈主張多元業態的購物中心，不少成績也難盡如人意。“太陽新天地距離地鐵站較遠，所處的位置相對封閉，對客流的吸附能力不強，難以形成聚合效力。”
根據廣州市工商行政管理局查詢的信息顯示，2017年5月19日，太陽新天地控股公司———廣州百嘉信集團，工商信息有了變更動態，原股東梁勤（持股85%）、梁娜（持股15%）的股份，分別由瑞晟房地產開發（深圳）有限公司、自然人股東劉曉軍接手。股東更換後，太陽新天地的經營團隊也大換血。
一位前太陽新天地商管團隊人士透露，經營團隊換血之後，於2018年提出“家的N次方”第三空間概念，從商場定位，到業態與品牌組合，乃至空間場景改造都進行大刀闊斧的改革，頻繁的變化也讓不少人員無所適從。
商場正常運營基本不受影響
記者日前實地走訪太陽新天地，看到各商鋪均未受影響正常營業。中午時分，該購物中心人流量並不多，從一樓到五樓，商場購物的顧客比較少，人流主要集中在高層的餐飲區域。六樓一家餐飲店的工作人員表示，平時工作日人流量較少，周五和周末節假日整個商場會旺一些。
商場1-5層東側原為廣百百貨的鋪位，在廣百撤場一年後仍處於圍蔽狀態。不過，從商場其他位置鋪位的圍擋來看，絲域養發、愛睫物語、求上語言藝術等體驗式業態商業即將進場，商場的業態轉型升級仍在進行中。據部分商戶反映，在5月中旬，商場內曾張貼過法院拍賣公告，對拍賣事件略有耳聞，但目前商鋪一切如常運行，察覺不到有什麽明顯變化。
太陽新天地運營團隊相關負責人在接受採訪時表示，拍賣事件不會對商場正常運營產生影響，後續還將有更多優質商戶陸續開業。
拍賣公告中有特別提醒，被拍項目在抵押前已進行租賃備案登記，初始登記租賃期限均在2026年11月30日前屆滿，租賃期限未屆滿的標的依法不能強製交付。也就是說，即使該標的在成功拍賣後，還要等7年多的時間才能真正收回經營權並出租、經營。
北京市盈科（廣州）律師事務所律師李博稱，房產買賣中有著“買賣不破租賃”原則，即在租賃關係存續期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關係也不產生任何影響。買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關係的存在並要求承租人返還租賃物。此次太陽新天地被拍賣屬於這種情況。“除非是雙方同意協商變更租賃期限、面積或者主體等情況，否則還是按照租約規定執行。”
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室