2019年房地產市場怎麽走？穩字當頭！

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王靜文 袁雅珵/文在經濟下行壓力加大的背景下，2018年房地產業保持了較強韌性，在現價GDP中佔比達到6.65%，已連續4年上升，繼續刷新歷史新高。房地產開發投資全年名義增速9.5%，較2017年加快2.5個百分點，相當程度上對衝了基建投資的斷崖式下跌，保證了固定資產投資的平穩增長。但是，調控政策加碼疊加行業自身周期調整等因素，使得2018年房地產市場主要指標走勢繼續呈現結構性分化特點。

一是銷售趨冷，而土地成交火熱。2018年，建案銷售面積同比增長1.3%，顯著低於2017年7.7%的增速，徘徊在歷史低位。與此同時，房地產開發企業土地購置面積全年增速達到14.2%，較2017年略低1.6個百分點，仍處較高水準。特別是土地購置費同比增速則高達57%，較2017年上升34個百分點，成為房地產開發投資的主要支撐。如果剔除土地購置費，房地產開發同比增速自3月以來表現為持續負增長。

建案銷售的不斷降溫，同2018年調控政策繼續趨嚴以及棚改貨幣化安置比例下降有關，在此情況下房企仍然加大土地配置力度，一是由於多地加大土地有效供應力度，帶動了土地成交量的上行；二是前期去庫存成效顯著，房企存在拿地補庫存的需求；三是外部融資持續收緊迫使房企加快拿地開工、推盤預售和回籠資金。從資金來源來看，銀行貸款和利用外資持續負增長，房企自籌資金（主要是非標融資）和其他資金增速（主要是跟銷售相關的定金及抵押貸款）則保持快速增長。不過，隨著銷售持續放緩和資金掣肘凸顯，以及“限房價、競地價”“限地價、競配建”“限地價、競租賃”等土拍新政頻出，2018年下半年土地市場已出現降溫跡象，土地流拍創出新高，土地溢價率全線走低，房企拿地趨於謹慎。

二是新開工增速與竣工增速持續分化，其中新開工面積維持高增，而竣工面積大幅負增長，二者缺口不斷拉大。2018年，房屋新開工面積同比增長17.2%，增速比2017年提高10.2個百分點，持續快速增長。與此同時，竣工面積增速同比下降7.8%，降幅比2017年進一步擴大3.4個百分點，已連續14個月負增長。

新開工面積同比高增是被動跟隨購地面積上升的結果。因為房企拿地後1年內不開工，需繳納最高20%的土地閑置費；2年內不開工，政府有權無償收回土地使用權。所以，企業在拿地之後會盡快開工。而且，通過加快開工，可以使項目達到預售條件，進而可以推盤回款加快資金周轉速度。但在滿足預售條件後，房企出於節約成本考慮則會放緩施工和竣工速度，這就導致了新開工與竣工指標之間的背離。不過，2018年11月以來，竣工面積降幅已有所收窄，這或許透露出房企對未來銷售的預期轉弱，有跡象轉向加快已開工項目的竣工。

三是投資增速回落幅度慢於銷售增速回落幅度，二者差距有所擴大。2018年，建案銷售面積累計同比增速由1-2月的4.1%波動回落至1-12月的1.3%，9月至11月當月一度轉為負增；房地產開發投資累計同比增速則維持10%左右高增，下半年來僅小幅回落至9.5%。

銷售放緩向投資端傳導較慢的原因主要在於土地購置費的有力支撐。一方面，土地購置費多為分期支付，由此造成的延遲支付效應使2017年來的土地成交熱潮對2018年土地購置費造成滯後影響，從而直接推高房地產開發投資；另一方面，“快開工、快推盤”的高周轉模式也支撐了地產開發投資的韌性。

上述房地產指標的結構性分化，折射出巨集觀層面調控政策走向與微觀層面行業企業發展趨勢的微妙變化。

巨集觀層面，2018年房地產市場調控政策保持連續性和穩定性。3月政府工作報告強調“房子是用來住的、不是用來炒的”，7月中央政治局會議強調“堅決遏製房價上漲”，8月住建部強調“穩地價、穩房價、穩預期”，雖然表述有所不同，但“房住不炒”的定位始終沒有改變。與以往相比，本輪調控表現出以下不同特點：一是調控力度強、範圍廣、時間長。2018年各類調控政策頒布400余次，創下歷史新高，限售、限購、限貸、限土拍等措施層出不窮；二是行業調控與巨集觀政策走向漸趨背離。雖然金融強監管邊際放鬆，貨幣政策逆周期調控加強，“去杠杆”轉向“穩杠杆”，但房地產市場調控政策維持收緊；三是更加注重長效機制構建。在強化需求端調控的同時，更加強調從供給側發力加大市場有效供給，增加熱點城市土地供應，促進租賃住房、共有產權住房等住房供應。隨著調控政策的累積效應顯現和市場的自發調整，2018年地產銷售趨於下行，房價上漲預期發生轉變。

微觀層面，房地產行業增速總體放緩，但銷售與拿地狀況分化顯著，行業集中度繼續提升。根據克而瑞數據，2018年銷售額排行前10名房企的市場佔有率較2017年上升2.7個百分點至26.9%，銷售額排行前20名房企的市場佔有率較2017年上升5個百分點至37.5%；買地排行前10名房企的買地總金額佔比達55.21%。得益於強大的融資能力、多元化市場布局和專業化經營決策，信用供給、土地儲備和房屋銷售向大型房企集中的態勢愈加顯著。龍頭企業業績持續穩定增長，在銷售下行周期搶抓時機拓展市場份額，為拿地和開發投資提供了支撐。

展望未來，從長期角度看，住房消費更新和城鎮化發展為房地產市場帶來了穩定增長的剛性需求，但短期內的調整不可避免，預計2019年房地產仍將處於下行周期。中央經濟工作會議強調，“房住不炒”定位不會改變，因城施策、分類調控仍然是樓市調控的主要特徵，且調控將以穩為主。總書記在省部級主要長官幹部堅持底線思維著力防範化解重大風險專題研討班的開班講話中提到，“要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案”，預計今年長效機制落地速度將會加快。在此背景下，2019年房地產主要指標預計將以回落為主。

一方面，嚴調控下樓市銷售顯著降溫使得房企以快速推盤預售保證周轉的模式缺乏可持續性，以定金及預收款、自籌資金為主動力的資金來源結構將難以為繼，進而抑製房企土地購置和施工進度，影響投資增長。另一方面，房企購地熱情有所減弱，購地擴張步伐放緩，土地成交價款增速逐步下行將逐步帶動土地購置費增速下行，從而直接削弱房地產投資，並帶動新開工下行。

不過，政策調控的主要目的是促進房地產市場健康平穩發展。2019年房地產市場調控將以“穩字當頭”，“因城施策”思路強化意味著局部微調可能增加，區域走勢將加劇分化，但“房住不炒”定位下調控政策的大範圍松動不會發生，精準拿捏的樓市調控將為長效機制構建營造視窗期，2019年房地產長效機制建設或將實質性破局。其一，土地供應類型和供應管道將更加多樣化，各地將通過新增用地、盤活存量土地和利用農村集體建設用地等多種手段保障土地供應；其二，住房供給制度改革將深化，通過全面培育和發展住房租賃市場，針對中低收入群體增加公租房、共有產權住房等保障性住房供給等，多管道構建租購並舉的住房供應與保障體系，促進有效住房供應，支持合理自住需求。

總體而言，2019年資金壓力進一步加大將使土地購置和新開工的支撐弱於2018年，但房企將把精力轉向加快已開工項目的施工和竣工，建安投資有望改善，同時土地供應增加、租賃住房建設、保障性住房建設等將為地產投資帶來新的動力。土地成交、銷售與投資指標雖然會繼續下行，但無失速之憂，而且土地和住房的供應、成交結構將更趨優化。預計2019年房地產市場量價將平穩回落，投資增速下行步伐也將是漸進和緩慢的。

（王靜文、袁雅珵系中國民生銀行研究院巨集觀分析師，經濟觀察報巨集觀經濟研究院特約研究員）