受海南全域限購影響，部分購房需求湧入雲南房地產市場。但是隨著昆明、西雙版納等地頒布限購、限售政策，雲南房地產市場也進入調整周期，但是不限購的大理房地產市場卻一枝獨秀，房價漲幅曾經位居全國70城房價中第一。據國家統計局發布的5月份全國70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數，西安新建商品住宅價格環比增幅、同比增幅均排名全國第一，分別為2%、24.4%，而大理則以1.8%、22.2%的漲幅緊隨其後。不同於西安二線、省會城市的強大人口、經濟支撐，大理作為三線城市，其支撐房價大幅上漲的原因是什麽？在業內人士看來，旅遊城市和生態資源、不限購政策以及供需不平衡的結構矛盾等綜合因素導致大理房價的上漲。
房價連續5月同比增幅超20%，環比增幅曾居第一
無論是從短期的環比增幅還是長期的同比數據來看，大理的房地產市場回暖明顯。
根據國家統計局最新發布2019年5月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數顯示，5月單月，大理新建商品住宅價格環比增長1.8%，僅次於西安位居全國70城中第二。事實上，從去年8月份開始，大理新建商品住宅價格就進入快速上漲通道，2018年8月-2019年2月份的環比增幅分別為 1.9%、1.5%、2.1%、2.8%、1.8%、2.0%、1.8%，均位居全國70城市房價漲幅中的前列，更是在2019年1月份衝至第一位。
此外，大理新建商品住宅價格同比漲幅也在不斷上升，2019年超過20%，1-5月份同比增幅分別為20.3%、21.4%、21.9%、21%、22.2%。
相比新房，大理的二手房也有所上漲。在2018年上半年，大理二手房環比漲幅在1%之下，但是進入7月份後，漲幅均超過1%，並在11月份達到2.6%的小高峰。2019年以來，大理二手房價格則較為穩定。從安居客線上掛牌的6月份二手房價格來看，同比去年上漲了16.77%。從大理上漲的趨勢來看，2018年三季度上升的速度更快，而2019年的上漲僅從二季度開始增速。
圖片來源：安居客官方網站
中國指數研究院的統計數據也顯示，過去一年來大理房價增長明顯，2019年1-4月份，大理商品住宅價格呈逐漸上升趨勢，4月單月環比上漲5.74%，同比上漲46.94%，達到13089元/平米，是近一年來的最高點。在銷售量方面，4月份，大理商品住宅銷售面積為3.42萬平方米，環比增長10.04%，但是同比下降44.59%。2019年1-4月，大理商品住宅銷售面積為15.61萬平方米，同比下降39.13%。
從戶型面積來看，120-144平方米(含)面積段銷售套數佔比最高，達27.7%，較上月提高6.1個百分點。其次為90-120平方米(含)面積段，佔比為23.0%。2019年4月，大理住宅銷售金額TOP10共成交3.98億元，其中7個項目套總價高於全市，7 個項目套均面積高於全市。下關鎮中梁·大理壹號院以1.51億元的銷售金額位居首位。
對於房價上漲的原因，58安居客房產研究院首席分析師張波分析，究其原因，大理的旅遊和生態資源是吸引外來購房者的主要因素，同時大量房企的進駐並帶動中介分銷的廣泛推進，使得區域的熱度在春節後不斷提升，由於目前全國一二線城市的調控力度依然從嚴，更多的投資性需求被吸引到不限購的城市，同時由於海南的調控依然從緊，更多的度假型購房需求被擠壓到大理等城市。
諸葛找房數據研究中心分析師國仕英表示，大理是典型的熱點旅遊城市，隨著旅遊旺季的到來，部分外地高收入人群需求入市，帶動價格上漲。綜合因素影響下，今年來大理房價上漲明顯。
未實施限購限售，調控政策略顯“溫和”
2018年6月份，央視《經濟半小時》推出“熱錢追捧下的旅遊地產”報導，曝光了大理、西雙版納的房地產市場。報導指出，從2017年8月開始，西雙版納景洪的房價開始飆升，從每平方米4000多元，3個月的時間就漲到接近翻倍。2018年海南全域限購政策發布以來，西雙版納的房價更是飆升過萬，銷售價甚至達到了每平米2.5萬元。同樣在大理，房價也持續走高，已經很難找到萬元以下的房源。
彼時，雲南樓市的高熱與海南4月份頒布史上最嚴的限購政策不無關係，使得部分投資客外溢至雲南、廣西區域，推動當地房價上漲。有業內人士指出，當時，雲南的大理、昆明、西雙版納、騰衝、普洱以及廣西等旅遊地產都有受益。
不過，在2018年3月份，雲南就意識到房價的異動，昆明市限售區域由呈貢區擴圍至昆明主城二環以內區域以及南市區，限售年限由2年增加至3年。6月7日，西雙版納景洪市成為雲南省第二個限售的城市。7月1日，昆明市出限購加碼，諸如暫停向在昆明市主城五區（包括三個國家級開發區）已經擁有1套及以上住房的非雲南戶籍人士銷售新建建案。還有普洱市，也頒布了限售與限購的調控政策。
此後，大理加入雲南房地產調控行列。2018年7月，大理市人民政府印發《關於進一步穩定商品住房市場有關問題的通知》（以下簡稱《通知》），在大理市行政區範圍內全面實行新建商品住房銷售價格申報備案制度，禁止房地產開發企業、房地產中介機構或個人，采取包銷、團購等方式銷售建案，嚴厲打擊房地產領域違規銷售、炒買炒賣、規避調控政策、製造市場恐慌等擾亂市場秩序的違法違規行為。
在業內人士看來，相比於其他城市限購限售等調控手段，大理的房地產調控政策略顯“溫和”，更多的聚焦違法違規行為的治理上，未涉及對投資性需求具有較大抑製作用的限購政策。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從實際情況看，此類城市房地產調控政策相對寬鬆，且房價比周邊類似城市諸如昆明要低很多，一定程度上促使了部分購房需求湧入，當然也不排除後續會有政策管控與收緊。
業內人士：結構性供需矛盾是房價上漲主因
不過，對於雲南旅遊地產比較了解的資深業內人士和全認為，大理房價上漲的主要原因是市場供應太少，“與去年相比，西雙版納、騰衝的量價都有所回落，這是因為去年受到海南樓市全域限購需求外溢的影響，去年樓市漲潮今年退潮，是市場主動調整的行為。但是大理不同，比較特殊，房價上漲，是因為新增供應少，是結構性矛盾。如果後續供應上不來，大理新房成交量就會跌下來，但是價格會穩定。”上述中國指數研究院的統計數據也顯示，2019年4月份，大理商品住宅價格同比上漲46.94%，銷量卻同比下降44.59%。
在和全看來，使大理新房新增供應緊張的一個原因是當地進行環保整治，部分項目開發進程受到影響甚至出現停滯的現象。
2018年5月30日，大理向社會公布《大理市洱海生態環境保護“三線”劃定方案》，劃定了洱海保護的“藍線”“綠線”和“紅線”。 大理市常務副市長趙永祥介紹，大理將在“三線”範圍內實施洱海流域湖濱緩衝帶生態修複與濕地建設工程，項目建設用地依法有償徵收，項目範圍內土地房屋有序騰退。
2019年1月份，根據央視節目《經濟半小時》，2018年12月份，大理開始全面停止洱海海東開發區建設。2017年底開始，進入的恆大、中梁地產、華僑城、綠城、碧桂園、萬科等品牌房企也停下了在建項目。
節目中，大理市委書記高志宏表示，大理海東新城原來計劃是123平方公里，後來降到53.49平方公里，最近又降成43.39平方公里，降了將近80平方公里。大理市的發展特別是核心區，必須實行減量，隻減不增，現在所有的項目都是叫停的，城市規劃修訂調整以後，對於洱海周邊一些房地產開發肯定是嚴格限制的。
大理的環保整治工作還將持續，其未來的房地產走勢又將會如何？張波認為，大理的購房需求在經歷了一波強釋放之後，下半年需求增長的動力已經偏弱，但如果沒有相關的政策管控，不排除各類中介以及房企的炒作會引起區域內非理性購房需求繼續增長，並推動房價進一步上揚。國仕英認為，目前大理並未頒布限購政策，若大理房價持續上漲，不排除可能會從限購政策入手。
新京報記者 段文平 編輯 袁秀麗 校對 王心
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室