濟南雙合約現象普遍 開發商借精裝修突破限價

　　濟南雙合約現象普遍 開發商借精裝修突破限價

　　近兩年來，隨著樓市調控政策趨嚴，不少城市頒布限購限價措施，抑製市場投機炒房。與之相隨的則是多地湧現的打擦邊球行為，以雙合約等方式，試圖突破限價。

　　《中國經營報》記者近期走訪濟南樓市發現，自2016年10月當地頒布限價政策後，濟南市場毛坯房大幅減少，開發商多通過雙合約的形式，在建案買賣合約之外，對房款價格作出補充協定，分別約定房款和裝修款，以順利通過網簽。

　　而附加的精裝修條款在最後驗收時則缺乏相應的驗收監管標準，精裝修品質難以保證，給購房者帶來了諸多麻煩。

　　記者注意到，對此，濟南市住建委近期發布一則關於規範帶裝修建案預售管理的通知，對於市內借“毛坯變裝修”變相漲價的行為予以打擊。而在早前，住建部等七部委下發通知，決定於7月到12月在北京、上海、濟南等30個城市先行開展治理房地產市場專項整治行動。

　　濟南住建委相關負責人對記者表示，以往企業通過精裝修名義變相突破政府限價，比如CBD那些地段，企業第一次向住建委報的時候裝修價想要每平方米加6900元，通過與業主協商簽訂雙合約，雖然一些業主也能接受。“但這些行為我們已經注意到了，所以我們7月9日時專門下發關於帶裝修建案銷售的規範檔案，目的就是要整治這些變相漲價的企業，毛坯價都是一樣的，裝修價過高肯定是不行的。”該負責人表示，儘管這兩年在推進限價方面仍存在諸多困難和矛盾，“但目前通過政府限價已經較大程度上抑製了房價過快上漲。”

　　毛坯房難覓

　　近日，記者以外地購房者身份走訪了濟南近兩年房價上漲迅猛的歷下區、歷城區和高新區部分建案，售樓處置業顧問紛紛告訴記者，“濟南目前毛坯房已經很少了，新房基本上都是精裝修。”

　　當問及一套100平方米左右的房子裝修大概需要多少錢時，北京科技園建設（集團）股份有限公司（以下簡稱“北科建”）在濟南的“翡翠大觀”項目置業顧問告訴記者，“以濟南本地的物價水準來看，基本上花十幾萬元就能裝修得很好。”

　　但記者了解到，房地產商賣的精裝房裝修價格卻遠高於這個標準。目前在濟南市，精裝修房子比毛坯房每平方米高出3000元至5000元不等。

　　比如，主打精裝修房屋的萬科（000002.SZ）在濟南歷下區的翡翠系列項目——翡翠公園，項目將在8月底開盤。該項目置業顧問告訴記者，現在一口價每平方米26499元。在樣板房內，記者看到開發商對於裝修標準和配置予以公示，室內除了軟裝部分，其他諸如地板、天花板乃至廚房電器等，基本都由開發商提供。

　　置業顧問稱，在購房時，裝修部分會作為附加條件附在購房合約後面，裡面對於裝修材料所用的品牌也會有明示，但不會把毛坯價和裝修價分別告知買主，“我們說的就是一個精裝修後的總體價格。”記者從其口中了解到，精裝修價格會比毛坯每平方米高出五六千元左右。若以一套100平方米的房子計算，裝修價格在50萬到60萬元之間，而按照萬科翡翠公園每平方米26499元的價格計算，一套房子總價為264.99萬元，裝修價格佔比20%左右。

　　在記者走訪的幾個建案中，只有濟南本地房企祥泰城和北科建旗下項目翡翠大觀目前還有少量毛坯房銷售。龍湖·天璞的一位置業顧問告訴記者，他可以幫忙聯繫賣毛坯房的朋友，如果確定要買的話需要付全款，記者隨後了解到，這些毛坯房是工程抵账的房源，位於歷城區，價格在每平方米19500元左右。

　　多位置業顧問向記者表示，濟南從前兩年開始就要求建案要精裝修。“2016年之後的項目基本上都是精裝修了，”保利翡麗公館二期琢園的置業顧問說道，“我們現在翡麗公館這塊地是2016年拍的，每平方米1萬塊錢，是當年的地王。”

　　借精裝修突破限價

　　為何新房都要精裝修？記者帶著疑問向濟南市住建委詢問情況，其房地產開發管理處一位相關負責人解釋道，濟南市並沒有下發過類似檔案，“之前市裡曾有討論，但因為裝修這個事情的確難以做一個統一的標準，所以後來就沒有下文了。”

　　上述相關負責人告訴記者，濟南市之前曾提倡新房“全裝修”，主要是考慮到環保節能，為了避免二次浪費汙染。但目前為止，全裝修的標準具體是什麽至今沒有出相關檔案。至於所謂的精裝修，“都是開發商自己搞出來的。我們在下發檔案時，凡是有裝修的房子，統一稱為‘帶裝修’。”之前企業對於建案裝修並不熱衷，但情況在2016年10月份之後發生變化。

　　2016年10月，住建部在北京召開了全國部分城市房地產巨集觀調控工作部署會，明確北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、濟南、無錫、福州、成都等16個重點城市要把房價穩定在現有水準上。“我們是2016年10月份接到上面通知說，以當天的網簽價格為準，當時的平均價格是8903元/平方米，濟南市新房銷售均價不允許再往上漲。”上述負責人說道。

　　記者實地走訪了解到，濟南市目前正在向東發展新的城區，當地人認為東邊城區會出現一個城市副中心，在記者經過的歷下區、歷新區和高新區內，隨處可見正在興建的建案。公開資訊顯示，截至今年7月18日，濟南市土地出讓金高達670.3億元，同比增長144.54%，是今年上半年13個賣地超過500億元的城市之一。甚至有大學生暑假兼職給房地產商帶客，一位大二的學生告訴記者，她們平時接觸到的客流量能有百十來人。

　　以經濟、教育資源較為集中的歷下區為例，目前好的地段住宅房價已在30000元/平方米左右。萬科、綠地、碧桂園、龍湖、恆大、保利等大型房企皆在這些黃金地段有所布局。綠地IFC中央公館住宅價格為29000元/平方米，其置業顧問表示，後期開盤的項目仍有上漲趨勢。碧桂園於8月份即將開盤的鳳凰中心，位於政府辦公區龍奧大廈附近，其所售的小公寓預期價格已超20000元/平方米。

　　“予以理解”

　　記者了解到，為了能夠突破政府指導價的限制，順利通過網簽，不少企業紛紛借精裝修等名義，對購房合約進行拆分。

　　“這些企業在銷售高價盤時會征詢業主意見，如果業主同意拆分成雙合約，即可順利過網簽，如果不同意的話就繼續等著，看國家什麽時候不再限價再過網簽。”上述相關負責人表示，“我們政府監管的原則是：不影響房子的總價款，沒有偷稅漏稅，如果不影響業主買房，也不影響我們這邊對濟南市總體價格的調控，我們對此種行為予以理解。”

　　另外，在關注對高房價的調控之外，該負責人還表示，我們覺得應該把在濟南市就業的年輕剛需群體納入保障房、共有產權房人群，“目前我們正在研究這個事情，這些人群才是最值得關注的。”

　　實際上，儘管房企通過雙合約方式解決網簽問題，近兩年來濟南依然積存了大量的高價盤。“濟南市這兩年積累了大量高價的建案沒有網簽，大概200萬平方米。”上述相關負責人說道。

　　一位置業顧問告訴記者，“現在只要是濟南市區內，包括萬科、保利等大品牌都是這樣，如果所在項目超過政府的限價，都需要搞雙合約才能過網簽，裝修標準和配置、品牌等作為附件，附在購房合約後面，網簽時以前面購房合約的價格為準，政策就是這樣，沒有辦法。”

　　據記者了解，近兩年來，因為建案銷售時簽訂雙合約導致後期業主維權困難的案例不在少數，《中國經營報》此前曾報導過多地出現的雙合約現象以及隨之催生的糾紛。

　　7月9日，濟南市已頒布《關於規範帶裝修建案銷售的通知》，明確提出對於帶裝修的建案，在銷售現場要對毛坯價格和裝修價格分別予以公示。同時要求按毛坯房設計的建案，取得預售證許可後，開發企業不得擅自改為帶裝修建案對外銷售。對於那些擅自將毛坯房改為帶裝修建案銷售的，應暫停銷售行為，待完善施工圖設計變更審查後，方可繼續銷售。

　　而在走訪調查時，記者注意到，萬科大都會·萬公館1號樓在銷售時是按照精裝房進行銷售的，但查閱其取得的預售許可證發現，裝修標準卻為“無裝修”。

　　記者與濟南萬科方面聯繫，對方表示近期會針對萬公館1號樓的問題有一個書面回復。濟南萬科方面向記者提供的銷售案場照片顯示，截至發稿時，萬科濟南地區已經在銷售現場將毛坯和精裝修價格分別予以公示。

　　精裝修相應驗收標準缺失

　　在走訪調查中，記者了解到，為順利通過網簽，部分業主與開發商簽訂購房合約時紛紛添加補充協定，就房款價格與裝修價格單獨作出約定。也因此，部分項目業主在後期裝修品質方面的權益難以保證。

　　記者從一位普通住宅業主合約上看到，這份雙合約前後每平方米差價為1529.83元，總體差價約為263022元。而另一位洋房業主的合約顯示，雙合約前後每平方米差價2884.45元。

　　一位負責過多起涉及到雙合約官司的律師告訴記者，近幾年在政府對房地產亂象進行打擊的背景下，一些房地產商為了規避政府限價，私下違反規定，采取補充協定的方式變更主合約的價款，通過與業主協商簽訂補充協定，即“陰陽合約”，而補充協定也是由企業提供的格式條款，業主一般沒有提出異議的權利。但如果房屋出現品質問題，即便企業在合約中約定了很多對業主不利的限制條件，品質問題也是企業必須解決的。另外，該律師表示，這種變相突破政府對房地產市場限價調控的行為本質上是違規的，應由權責部門依法查處。

　　據律師介紹，雙合約不僅使購房者承擔更高的首付壓力，同時還暗藏糾紛隱患。當房子出現問題較為嚴重時，購房者若想解除合約、返還已付購房款及利息、賠償損失時，只能依據購房合約上的金額進行處理，這無疑會給購房者帶來一定的損失，裝修費用易產生爭議，能否全額退款存在很大風險。

　　上述住建委相關負責人告訴記者，以往政府對於建案的驗收備案主要包括工程竣工單體驗收和綜合驗收。其中，工程竣工單體驗收是由甲方（主體責任方）自己組織驗收，開發、設計、施工、監理這四方都要參與，政府質監站監督，最後在政府部門（住建委）備案。政府也會對所有項目進行抽檢，若出了問題，四方都要受到處罰；而綜合驗收則涉及到市內水、電、氣暖、物業、住建委以及質監站等六部門的協調，過程相對較長。他表示，綜合驗收在今年4月份取消了。

　　一位經常接觸房產方面糾紛的律師告訴記者，其實從2016年開始，拿綜合驗收這個點去打官司時就陸續行不通了。記者查閱資料發現，早在2004年時，為簡政放權，《國務院關於第三批取消和調整行政審批項目的決定》（國發[2004]第16號）第83項已明確取消了《城市房地產開發經營管理條例》（國務院令第248號）中的“住宅小區等群體房地產開發項目竣工綜合驗收”。

　　上述負責人表示，對於房屋存在的品質問題，“合約裡面對於裝修標準什麽的都規定得很清楚，業主可以根據裝修合約去要求房企提供相應的建案。這些並不是政府可以干涉到的。房企說提供3000元/平方米的精裝修也好，5000元也好，只要最後能提供就行。”

　　記者了解到，濟南市7月9日頒布的《關於規範帶裝修建案銷售的通知》中規定，對借“毛坯變裝修”變相漲價、未辦理施工圖設計變更審查的項目，一經發現，責令企業限期整改，整改期間停止建案銷售。不過，通知未明確變相漲價的判斷標準。而對於精裝修建案在驗收時都包括哪些細則，至今沒有檔案作出具體說明和規範。

責任編輯：魏雨