雙合約埋雷 樓市下行後的精裝修博弈

2018年以來，武漢樓市因裝修“貨不對板、價格虛高”引發過大規模輿論紛爭。

2019年1月22日，一份落款為“武漢市房產交易中心”，內容關乎“部分精裝修建案可以辦理退房解約”的檔案更將業主和開發商的關係推向了對立面。

不過，武漢仍有一些相關部門和官員表示對上述檔案“不知情”“不清楚”。

武漢市青山區房管局李科長向《每日經濟新聞》記者表示：“我們沒收到過這個‘檔案’。”“市政府已經在調查這個檔案了。”“我認為檔案出得有問題。”不過他後來又改口道：“市房管局下發的檔案應該去問市裡，我本人不負責解釋這個檔案。”

當記者向武漢市房地產交易中心核實這份檔案的真實性時，一位工作人員表示，檔案已下發到各個區，內容是真實的。當記者進一步詢問相關細節以及操作方式何時頒布，對方表示，細則不清楚，房管局隻負責注銷合約，其他內容和開發商自行協商解決。

購房者：捆綁裝修貨不對板，不收！

2017年7月，小王（化名）得知綠地國際理想城四期即將開盤，連建案還沒有取得預售證都沒在意，趕緊交了十萬元認籌金，以保證有資格去搶房。

據小王回憶，當時因為周邊二手房價格比新房貴很多，很多人都盯著新房，買中一套相當於賺了差價，就算交了房款後一個月才能簽合約，大家都願意。

兩天后，他看到置業顧問發來的預售證，得知這套房的備案價是毛坯價格為9000元/平方米。但購房者要按全裝修款價購買，也就是11000元/平方米，因此需要簽“雙合約”。

“疑慮肯定是有的，但怕買不到房，又看到是大開發商，就還是簽了（兩份合約）。”小王告訴《每日經濟新聞》記者。

2018年12月1日，小王終於目睹了樣板間真容——門和窗並不是此前許諾的品牌，地板五金品質看起來也不高，廚衛的設計更是不盡合理，這裝修能值2000元/平方米？

很快的，眾多按捺不住的業主們聚集在一起“圍攻”售樓部。“要麽退回裝修款（自己裝修），要麽（開發商）給裝修更新，要麽不承擔合約違約金退房。”

但“免責退房”等細節檔案尚未明確，大多業主並不打算退房。“退房要先解押，還要違約金，銀行利息也付了不少了。”

有業主向記者直言，檔案中的“退房”其實對他們意義不大，但如果政府出面了，就希望能對開發商施壓，“裝修貨不對板，我們不收！”

開發商：退房可以，退裝修不可能！

“退‘全裝修’我們不接受！”海倫國際行銷經理的回應同樣強硬。

當著眾位業主，他表示，不退裝修但可以退房，前提是按照合約執行，這是集團的最終決定。“如果業主對裝修不滿意，公司會積極改進。”

該經理告訴《每日經濟新聞》記者，“退房”檔案他們業內很多人並未見過，但無論是真是假，對他們其實都沒有實際影響，因為集團方面很明確——退房可以，退裝修不可能。

此外，記者還採訪了武漢當地6家位列“可退房建案名錄”中的開發商，其幾乎眾口一詞：“退房可以，退裝修不可能。”

一家武漢銷售TOP10的房企相關負責人表示：“武漢不是第一個出現這種情況的城市，集團對這種事態度很顯然，買賣過程中雙方都自願簽署了合約/協定，有明確的約束和要求，裝修款是不可能退的，退房可以按流程處理。”

武漢某年銷上千套的品牌房企也透露，現在就看從裝修上拉一點利潤出來，公司不可能“賠了夫人又折兵”做賠本買賣，退精裝修的錢不可行。

“武漢新房限價，我們利潤壓得很薄，加之去年中一二手房價差在10.5%全國第一，大家都在搶，也沒見過誰因裝修猶豫的，因為基本是買到就是賺到。現在又想‘賺’裝修款，開發商也很難接受。”

官方：默認毛坯價、裝修價“雙合約”

一方面，購房者認為開發企業“備案的就是毛坯”，並堅定了自己維權成功的信心；另一方面，開發商則堅持全裝修交付沒有貓膩，合約總價分為毛坯部分和裝修部分。

購房者和開發商互不買账，武漢維權的建案幾乎都陷入了僵局。

面對業主和房企的各執一詞，主管部門只能“攤手”——由於《檔案》細則尚不明確，武漢多個層級部門也無法給出詳細答覆。

關於“雙合約”，主管部門是否默許這種操作？《每日經濟新聞》記者從購房人章先生與武漢市房管局的一段通話錄音中聽出了端倪。

“綠地光谷項目107地塊（即綠地國際理想城備案名稱）交付標準是全裝修房。你們應該簽了兩個合約，備案毛坯價格是決定全裝修的定價。武漢市裝修標準為：毛坯房單價1萬以下的裝修不得高於2000元，10000元~15000元的不得高於2500元。”

此外，武漢市房管局在也在城市留言板中多次回復購房者：“目前，我市要求開發企業提交的預售方案應包括預售房屋的毛坯價格、房屋的交付標準等主要內容。海倫國際預售方案備案交付標準為全裝修，項目毛坯均價為9000元/平方米，按裝修指導價，該項目裝修價不超過2000元/平方米。”

即官方基本默認了允許毛坯價和裝修價的雙合約，但對裝修價格上限有具體規定。

律師：協商更新工程品質最可行

“房價在2017年正是上升期，大家都心知肚明——‘買到就是賺到’，開發商也知道大家都是這個想法，才敢這麽操作。”武漢某律師事務所尤律師告訴《每日經濟新聞》記者。

但針對業主們“要求退還裝修款”的訴求，他直言：“幾乎是不可能的。”

在尤律師看來，“開發商的委託裝修合約，模糊了收費標準，‘委託代收’的款項也並非承諾全部適用於裝修材料及人工費，而是包含了品牌宣傳費、服務費等七八項其他費用。並且，委託裝修合約簽署日期為2017年11月，而現在為期一年的訴訟期已過。”

對於裝修合約是否涉嫌“捆綁”“強迫”，尤律師認為，“在可選擇的條件下，購房人選擇了這個‘條款’，只要合約本身不違反法律法規，那麽兩個合約之間的約定就是合法的。”

他建議，大家還是要選擇更具有操作性的解決方案。在目前雙合約暫不可能解除的情況下，與開發商協商提高工程品質，是最合理的方式。

“一是敦促開發商重新規範材料品牌、型號，公開品質標準；二是重新打造樣板間，並按規定進行‘封樣’；三是協商定期舉行工地開放日，邀請業主代表監督工程品質，最終保證新房交付與樣板間品質保持一致。”尤律師表示。