裝修價直逼毛坯價引發爭議 南昌再發限高新政管控

　　焦點丨裝修價直逼毛坯價引發爭議  南昌再發“限高”新政管控

　　來源： 中國房地產報

　　中房報記者 李燕星丨北京報導

　　在南昌，房價被撕成了兩張皮，毛坯價與裝修價相向而行。

　　此前，“毛坯價格11700元/平方米，裝修價格7990元/平方米；毛坯價格7300元/平方米，裝修價格4700元/平方米”，南昌市部分限價建案的“高價裝修”引發較大市場爭議。

　　裝修價直逼毛坯價，有購房者發問“是買裝修送房子嗎”；但也有仍然在售毛坯房的開發商感歎，“你們不懂南昌的樓市。”

　　在調控嚴監管下，南昌樓市怎麽了，是裝修成本攀升，限價政策下的無奈之舉，還是暴利之心欲動？

　　對於背後的原因目前說法不一，但政府已經出手監管。8月28日，南昌對外發布了醞釀已久的《關於進一步加強城區新建全裝修住宅銷售管理的通知》（以下簡稱“通知”），首次提出實行裝修價格“限高”制度。即日起，南昌城區範圍內的新建全裝修建案的裝修價格除必須遵循政府最高限價外，其具體裝修價格將以機構評估均價為準。

　　違規行為受到管制，政府希望市場步入理性發展軌道，但在“管控式”調控房價的同時，也需要更智慧與靈活的方法。

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　　高精裝修價格現象

　　8月31日，中國房地產報記者問尋了南昌多個建案，以新建區和青山湖區為例，對毛坯房與精裝房價格進行了盤點對比。

　　在新建區，位於長征西路的融創前湖道高層項目毛坯房價格為13500元/平方米；另處於新建區黃家湖東路的眾森紅谷一品小高層的精裝房價格為17800元至18000元/左右。據其銷售人員介紹，小高層的價格大約比高層多1000元/平方米左右，也就是說，這個項目的高層精裝房價格大約是16800元至17000元/平方米。按此計算，眾森紅谷一品的精裝房價格要比融創前湖道的毛坯房價格高出3500元左右/平方米。

　　在青山湖區，位於蔣巷西大道的濱江瀾泊灣項目毛坯房在安居客報價為9200元/平方米，其銷售人員表示9200元/平方米的房子已售罄，目前只有11000元/平方米的房子；位於南京東路與京東大道交會處以北的聯發時代天境項目毛坯房價格為14000元/平方米；位於高新南大道的文一錦門香溪南岸項目的精裝房項目價格達16800元/平方米，高出濱江瀾泊灣和聯發時代天境項目的毛坯房分別為5800元/平方米和2800元/平方米。

　　對於兩者間的價格差異業內認為並不是裝修材料與人本成本高導致。

　　一位江蘇的建築開發商告訴中國房地產報記者，“環保管控嚴格後，好多裝修材料必須達標，勢必造成價格上漲，同樣的材料標準和要求不同，價格也相應不同。”

　　但他同時也表示，“雖然面層用料有很大出入，中檔的精裝修價格一般比毛坯高出1500元/平方米左右比較合理。精裝修價格比毛坯房高出5000元甚至8000元/平方米是不合理的。”

　　據《2018新中產家裝趨勢報告》顯示，絕大多數新中產家居裝修的預算都在20萬元左右，其次是16萬元至20萬元。也就是說，如果按照100平方米的戶型計算，市場對精裝修的預算成本期望值在1600元至2000元/平方米之間。

　　一位南昌的房地產人士告訴中國房地產報記者，“現在南昌市面上的毛坯房項目不太多，大家都去賣精裝房了，畢竟在裝修費用裡可以賺取一筆。在南昌市場，精裝房的價格一般比毛坯房要高出3000元至5000元/平方米，但事實上，開發商裝修的成本一般在1000元至2500元/平方米。”

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　　覆蓋地價之舉？

　　數據來源：房天下

　　提高精裝價格是限價下開發商想要覆蓋地價成本的無奈之舉？

　　在過去的兩年，南昌土地市場也經歷過土地瘋狂時刻。據搜狐焦點統計，2016年，南昌經營性用地共成交95宗，面積約7561畝，進账共約342億元，比2015年上漲74%，出現了13個“地王”。2017年，南昌賣地1109萬平方米更是狂收481億元。房企搶下諸多高價地。

　　“高地價項目入市時正碰來嚴厲調控，開發商勢必會通過抬高裝修價來對衝政府的‘限價令’。”一位南昌當地人士表示。

　　以文一錦門香溪南岸為例，中國房地產報記者查閱公開資料發現，這個項目的開發商為安徽瑞泰置業有限公司，2016年拿地的樓面價格為9839元/平方米，現在16800元/平方米的售價比樓面價高出6961元/平方米。

　　再以中海寰宇天下項目為例，開發商是中海地產集團有限公司，這個項目位於東湖區沿江北大道，2016年拿地的樓面價格為9926元/平方米，現在高層售價在安居客上顯示為20000元至26000元/平方米，比樓面價高出1倍之多。

　　對此，上述南昌房地產業內人士表示，“一般來說，樓板價相當於房價的1/3，開發商才可以盈利。如果從覆蓋成本的角度看以及稅費的成本看，房價應該是地價的兩倍。”

　　希望通過提高精裝修價格衝抵高地價效應成為開發商秘而不宣的策略。

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　　南昌“限高”精裝修價格

　　面對市場上的這一情況，南昌開始對精裝修價格實行“限高”。

　　通知指出，南昌將實行裝修價格限高制度。房地產市場調控期間，對已出讓用地上新建全裝修住宅裝修價格實行最高限價；對今後出讓用地上新建全裝修普通住宅、非普通住宅的裝修價格分別實行最高限價。對不接受裝修價格限高的企業，市行政審批局不核發預售許可證，市房管局暫停其網上簽約。

　　實際上，南昌此前也發布過類似規定，如自3月1日執行的《關於規範南昌市城區新建全裝修住宅銷售管理的通知》。隨後，南昌公布全裝修目標，2018年東湖區、西湖區、青山湖區、青雲譜區、高新開發區、經濟技術開發區、紅谷灘新區等城區新開工住宅完成全裝修的比例不少於10%，到2020年達到25%，2025年達到50%以上；新建區、灣裡區、南昌縣、安義縣、進賢縣等縣區新開工住宅完成全裝修的比例不少於5%，到2020年達到20%，2025年達到40%以上。

　　但是，南昌對裝修價格未作限制，這致使一部分“限價房”乘勢而上。在限價壓力下，有的開發商與購房者簽訂“雙合約”，一份是網簽備案購房合約，另一份是以裝修等名義補充收費合約，更有開發商與購房者簽訂捆綁銷售車位的“三合約”。

　　隨著哄抬裝修價格行為泛濫，7月25日南昌縣曾頒布一份《關於規範新建全裝修住宅銷售管理的通知》，規定南昌縣裝修價不得超過3000元/平方米。

　　市場並未警醒，隨著近日“毛坯價11700元/平方米，裝修價近8000元/平方米”消息出來，8月28日，南昌市住房保障和房產管理局、南昌市城鄉建設委員會、南昌市發展和改革委員會、南昌市市場和品質監督管理局、南昌市行政審批局五部門聯合印發通知，首次提出實行裝修價格“限高”制度。

住宅裝修“限高”價為以下要求：

 

1．以“限房價、競地價”方式出讓用地建設的住宅：

 

建築面積144平方米（含）以下的普通商品住宅，裝修價格暫定不得超過3500元/平方米；

 

建築面積144平方米以上的非普通商品住宅，裝修價格暫定不得超過4500元/平方米。

 

2．先前已出讓用地建設的住宅：

 

裝修價格暫定不得超過4500元/平方米。

　　同時，通知表示，對於還捆綁搭售等行為會加強監管。

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責任編輯：陳合群