編注：紅色標識為片區雙限地最高限價，粉色標識為地塊限價和建案毛坯價，其中時代年華毛坯9760元/平。
經歷精裝wq、工地失火之後，望城區時代年華建案再度傳出實錘消息：項目北地塊監製均價出爐，毛坯9760元/平！
上個月，時代年華19#-27#均價1.2萬的價格表刷屏置業顧問朋友圈，可謂是長沙樓市現象級刷屏。
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北地塊 毛坯9760
長沙市發改委昨日回復表明，毛坯均價9760，精裝均價那是妥妥的12000了。
你好！你的來信已收悉，現將處理結果回復如下：
一、時代年華由長沙玫瑰園房地產開發有限公司開發，該項目北地塊19#-27#棟和南地塊1#-16#棟建案監製均價由我委監製，北地塊19#-27#棟建案監製均價為9760元/平方米（毛坯），該項目南地塊1#-16#棟商品監製均價為6333元/平方米（毛坯）。
二、該項目公司根據不同棟號、樓層和戶型制定一房一價表報市住建局，在取得預售許可證後對外公示銷售。
感謝您的來信和對市發展改革委工作的關心和支持。如有相關疑問可撥打88665095谘詢。
長沙市發展和改革委員會
2019年9月5日
時代年華北地塊毛坯9760，和拿地價格有關。
2017年6月19日，長沙望城區網掛【2017】03號地掛牌出讓，經過120輪競價，長沙玫瑰園房地產開發有限公司以57764萬元的成交價摘得，溢價124%，折合樓面價為4010元/平米。
此次拿地的長沙玫瑰園房地產開發有限公司即為時代地產長沙分公司。根據相關資料，長沙玫瑰園房地產開發有限公司在長沙打造的玫瑰園項目，在2010年與廣州時代地產達成戰略合作，間接持股50%。這就是如今金星北片區有名的時代傾城項目。
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南地塊 精裝均價8500
時代傾城沙盤圖 圖片來源：房天下
此前，項目開盤，非毛坯均價大約8400-8500元/平。
由於是精裝盤，時代傾城南地塊此前也經歷過精裝wq、工地失火等劇情，知名度較高。
目前，片區內建案大多是毛坯6000左右，精裝七八九千，這麽個行情。
新城國際花都精裝7800，金地自在城毛坯5990，中糧鴻雲毛坯6500，大漢漢園毛坯6400-6900，碧桂園培文府精裝8500，碧桂園高爾夫花園精裝9400。
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南北地塊 毛坯價相差3427元/平
根據長沙市發改委的回復，時代年華南北地塊毛坯價格相差巨大，9760-6333=3427元/平。
一個建案的南北地塊為何價格懸殊？
有觀點認為，因為漢王陵公園佔用了時代傾城的地，政府置換補給時代地產，所以南地塊拿地價格更便宜，不過這種說法未經證實，有待求證。
北地塊樓面價4010元/平是什麽概念？
大家都知道，建案最終的售價包括很多部分，其中地價是最基本的。等開發商拿地，土地費用確定後，建安工程費、稅費及財務費用等大大小小的費用基本不會有大變動，所以最終的銷售價格基本也就能確定了。
可以看看鳳凰地產製作的這張圖，建案銷售價格的構成很直觀地展示出來了。
圖片來源：易居研究院
易居房地產研究院的報告顯示，2017年全國樓面地價佔建案銷售均價比重為38%。2018年，長沙地價房價比為28%。
所以，時代年華北地塊樓面價4010，毛坯價9760，以後做12000的精裝，似乎都是情理之中。只是，現在開發商心裡可能有點苦？
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觀音岩片區 精裝12000 有人買單嗎？
從時代年華建案配套看，項目所在地目前暫無地鐵。
按照晚報版本的地鐵規劃圖，13號線經過項目所在的雷鋒大道，10號線則經過月亮島路。13號線可能會對項目形成利好，但時間會比較長，畢竟是遠期規劃。
晚報版13號線
圖中棕色的南北走向線路為13號線
根據晚報版本地鐵規劃圖，13號線是湘江新區唯一的一條南北縱貫線，從北望城中心城區出發，往東抵達瀟湘北路，然後轉雷鋒大道-經過長沙醫學院-觀音岩-青山-麓雲路-梅溪湖北岸-梅溪湖南岸-含浦。
延伸閱讀：長沙14條地鐵最新建設、規劃信息匯總(附大致線路圖)
項目東側緊挨的是長沙市一中金山橋學校，九年製，一中品牌。目前，該校已經開學，但劃分了時代年華等11個建案。
另外，項目周邊還規劃了觀音岩九年製學校和香橋小學（見上圖）。
如果北地塊賣12000的精裝，對於南地塊業主來說，單看自己這個建案，可能是個好消息，資產增值了。但從片區來看，好像又有點不對勁，畢竟周邊毛坯六千的建案一大把。而且精裝12000的北地塊住宅會不會有人買單，還存在不確定性。
你就說吧，你會不會買單？
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