本報記者 李瑞娜 成都報導
隨著入夏，蓉城土拍市場也漸入高溫。日前，兩宗住宅用地的開拍結果讓成都樓市炸了鍋。其中，四川金雁房地產開發有限公司（以下簡稱“金雁地產”）以樓面價18512元/㎡競得青羊區地塊，刷新了一個月前廈門禹洲鴻圖地產開發有限公司（以下簡稱“禹洲地產”）創下的地王紀錄。
就在地王頻現的同時，成都市公共資源交易服務中心放出的另一則土拍公告顯示，將於7月18日正式開拍的青羊區及錦江區兩宗地，起拍樓面地價分別為13000元/㎡和14000元/㎡，同時首次引入了“成屋銷售”的建設要求。
“成屋銷售這個政策目的很簡單，就是通過增加成本促使開發商理性拿地。”熟悉成都房地產市場的西南財經大學副教授劉璐向《中國經營報》記者表示，“成屋銷售”是一個收緊的信號，如果未來土地市場一直比較熱的話，可能這個條件就會綁定在土拍裡面，如果趨冷則可能就會取消。
樓面地價攀至18512元/㎡
6月27日，炙手可熱的成都市主城區再次迎來土地供應。這次是位於青羊區蘇坡街道辦事處龍嘴村六組的17.4畝袖珍宅地，容積率為2.0，起拍樓面地價12512元/㎡；以及位於武侯區機投橋街道萬壽村二、四組，機投村四組的48.4畝宅地，容積率為1.5，起拍樓面地價10190元/㎡。
拍賣程序則仍然延續了此前“限價競買+續競自持租賃住房面積+抽簽競得”的方式。也就是說，競拍過程中，當價格競抵最高限價後不再增價，轉競配建並自持租賃住房面積比例上限100%，如若競抵比例上限則改用抽簽方式確定競得人。
過萬元的價格與嚴苛的拿地方式並沒有擋住開發商的拿地熱情。據了解，在當天土拍現場，前來“逐鹿”的有龍湖、綠城、中鐵建、德商、保利等眾多品牌開發商，直接將拍賣推向了熔斷高潮。
最終，上述武侯區地塊由保利地產以1%的自持租賃住房面積比例、樓面價17190元/㎡的代價拿下，溢價率69%。青羊區地塊則由金雁地產以2%的自持租賃住房面積比例、18512元/㎡的樓面價拿下，溢價率48%。
儘管金雁地產為四川本土房企，但這次卻是其進入成都市場的首秀之作。公開信息顯示，金雁地產成立於2007年8月，為四川省廣漢市房地產協會會長部門，隸屬於金宇鼎盛集團，旗下擁有化工、塑膠、房地產、酒業、能源等多個產業。
目前，金雁地產已從廣漢拓展到成都、廣元以及雲南區域等地，在廣漢、廣元等城市，打造了金雁上品國際、金雁歡樂水岸、金雁凱旋城等10多個項目。此番拿地，金雁地產直接取代了一個月前禹洲地產斬獲的“地王”身份，被外界視為“不惜代價”挺進成都樓市的中小房企。
公開信息顯示，5月16日，位於成都市錦江區三聖鄉華新村24.26畝、容積率為2的土地被拍賣，最終禹洲地產以18400元/㎡的樓面價拿下，溢價率達134.39%，一時之間坐封“地王”。
不過，今年以來，讓成都樓市首次沸騰的“地王”事件還要追溯至3月12日。彼時，斷供兩年的金牛區茶店子迎來49.9畝商住地拍賣，引來36家開發企業爭相競拍。56輪競價後，成都德商置業有限公司以樓面價17200元/㎡、溢價76.41%的代價摘走該宗地。
後續土拍首次要求“成屋銷售”
成交地價不斷推高的同時，緊接著流出的另一則土拍公告卻讓市場始料未及。
6月26日，成都市公共資源交易服務中心放出消息，青羊區瑞聯路29畝住兼商用地，及錦江區林家坡31.5畝純住宅用地，將於2019年7月18日拍賣，容積率分別為2.0、2.5，起拍樓面地價分別達13000元/㎡和14000元/㎡。
更為重要的是，這一土拍不僅沿用“限價競買+續競自持租賃住房面積+抽簽競得”的競拍規則，還首次要求宗地上7層及以上的住宅樓棟，成品住宅比例達100%。也就是說，這兩宗地塊必須成屋銷售。
公開信息顯示，目前成都執行的是建案預售制度，要求必須主體結構建造超過1/2才能領取預售證。而一旦要求成屋銷售，開發商所承載的壓力將被明顯加大。“因為回收資金的時間變長，之前預售開盤就可以回籠資金，成屋銷售的話估計比原來要多出兩年時間，這會給開發商的資金鏈帶來更多壓力。”劉璐指出。
事實上，成屋銷售的方式一度在深圳、杭州、南京等地出現。2016年深圳曾推出首個成屋銷售的地塊，由電建和金茂聯合以82.89億元的總價拿下深圳龍華地塊，樓面價約5.68萬元/㎡。但截至目前，成屋銷售仍未成為房地產主流。
“成屋銷售這個政策目的很簡單，就是通過增加成本促使開發商理性拿地。”在劉璐看來，進入2019年後，成都土拍市場屢現“地王”，除了市場周期因素造成下一個高峰到來之外，開出地塊容積率越來越低、限價政策開始與拿地價格聯動等因素也給開發商拋出了橄欖枝。“2016年以前地塊容積率在4到5之間，甚至更高，現在的容積率差不多在2左右，這樣來看，容積率低，價格肯定更高一些。而且從去年下半年到現在，政府限價有所放鬆，沒有以前那麽死板，這樣就讓高價地塊看到了希望。”
劉璐解釋，具體到成都房地產市場，“成屋銷售”將和限購政策一樣，與整個房地產走向相匹配。如果未來土地市場越來越熱，土拍就會搭配更多比較苛刻的條件，包括成屋銷售，甚至這一條件會綁定在土拍裡面，但若市場趨冷，則可能就會被取消。
（編輯：盧志坤 校對：顏京寧）
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