多家“新面孔”房企入蓉 成都土地市場博弈升級

李瑞娜

七月流火的天府成都，土地市場卻是一派“焦金爍石”之象。

《中國經營報》記者注意到，近期成都土拍多次引來群雄逐鹿，多家企業分別以1.84萬元/平方米、1.8512萬元/平方米、1.98萬元/平方米的樓面價刷新地價。

不斷堆高的樓面價也令業內人士擔憂“麵粉貴過麵包”的問題。對此，成都在“限價競買+續競自持租賃住房面積+抽簽競得”的競拍規則上再度加碼，試圖用相關地塊“成屋銷售”的嚴苛要求，逼退開發商過高的拿地熱情。

而藍光發展、新希望地產等成都“土著”卻在悄悄收縮成都市場。藍光發展相關負責人向記者表示：“儘管減少了土拍，但公司並沒有減少其他的拿地方式，同時，2019年是我們全國化布局的重中之重，也需要抽出精力向外部擴張，推進公司戰略。”

地價不斷創新高

2019年開年以來，“新面孔”的加入令成都土拍市場頗為熱鬧，這些“新面孔”不斷刷新地價在當地也引發了熱議。

7月31日，兩宗位於主城區的涉宅地塊走上拍賣席。其中，錦江地塊最終由成都市錦江統一建設有限公司（以下簡稱“錦江建設”）與另一家廣東房企聯合體競得，自持租賃住房比2%，成交樓面價1.98萬元/平方米，溢價41.43%，是目前成都樓面價最高的地塊。

記者了解到，此番競得該項目，是這家廣東房企首次進入成都。錦江建設的相關工作人員向記者透露，這家廣東企業還沒有正式過來，也比較低調，目前項目具體規劃還在開會研討中。

事實上，上半年讓成都樓市首次沸騰的項目還要追溯至3月12日。彼時，斷供兩年的金牛區茶店子迎來49.9畝商住地拍賣，引來36家開發企業競爭。在56輪競價後，成都德商置業有限公司以樓面價1.72萬元/平方米，溢價76.41%的代價摘走該宗地。

5月16日，位於成都錦江區三聖鄉華新村24.26畝、容積率為2.0的土地走上拍賣席，最終被首次入蓉的一家閩系開發商以1.84萬元/平方米的樓面價拿下，溢價率達134.39%。

6月27日，青羊區出讓地塊則由四川金雁房地產開發有限公司（以下簡稱“金雁地產”）以2%的自持租賃住房面積比例、18512元/平方米的樓面價、溢價率48%拿下，刷新了上述閩系房企項目保持的紀錄。

儘管金雁地產為四川本土房企，但這次卻是其進入成都市場的首秀之作。公開信息顯示，金雁地產隸屬於四川金宇鼎盛集團，旗下擁有化工、塑膠、房地產、酒業、能源等多產業。此番拿地，也被外界視為“不惜代價”挺進成都樓市的中小房企。

首進成都的新面孔中，除了上述企業外，還有正榮與越秀。成都房管局信息顯示，今年5月，正榮以溢價58.33%、7600元/平方米的價格拿下成都市近郊新都區地塊；隨後，以樓面價3880元/平方米競得位於近郊青白江宗地，成都也成為其第17個進駐的城市。

據公開資料顯示，國內前50強房地產企業中，已經逾40家將觸角伸向成都。對此，四川大成市場研究部負責人陳亞琪表示，成都的後發優勢還在不斷顯現。“近年來優質地塊的相繼入市和較為寬鬆的融資環境共同刺激了房企的拿地需求，導致部分地塊競爭激烈。”

“老面孔”拿地放緩

與入蓉“新面孔”們形成對比的是，已在成都市場耕耘多年的開發商，其拿地步伐相對放緩。

記者梳理上半年成都土地出讓信息了解到，國企央企參與土拍較為頻繁，尤其是本地國資企業，如城投、軌交、交投等，居上半年新增土儲量的前三位。

“之前成都一直主推TOD（以公共交通為導向的開發項目），出讓地塊設置門檻很多，最終也只有軌交等國企符合條件。”陳亞琪指出，作為成都地產界民營“老大哥”的藍光發展、新希望地產等近期在土拍市場上鮮有足跡。

據悉，8月12日，藍光發展以底價3970萬元、樓面價4758元/平方米摘得廣東省惠州市一宗商住地塊。此前，又分別於紹興、常州、玉環三個城市，合計土地出讓價款為24.6億元，土地面積合計約330.73畝。

藍光發展相關負責人向記者解釋，藍光發展並沒有放棄成都市場，而是在該區域土地儲備還比較充裕。“儘管減少了土拍，但公司並沒有減少其他的拿地方式，同時，2019年是我們全國化布局的重中之重，也需要抽出精力向外部擴張，推進公司戰略。”

與藍光發展類似，本著走出四川大本營、瞄準全國化思路的還有新希望地產。8月9日，新希望地產以總價6.45億元競得寧波市江北區讓1宗宅地，樓面價9760元/平方米，溢價率60%。在克而瑞發布的《2019年上半年中國房地產企業新增貨值TOP100》中，新希望地產以517.3億元的拿地金額位列第28名，而新增土地也多集中在成都以外區域。

與此同時，進入成都多年的富力地產則發布了一份內部文件《關於要求地區公司確保完成銷售任務的通知》明確表示，2019年下半年的重點工作是“促銷售、抓回款”，原則上暫停拿地工作。而有著在建“西南第一高樓”之稱的成都綠地中心·蜀峰468項目也傳出即將被綠地整體出售的消息。

綠地控股西南區域事業部相關負責人向記者證實，綠地468項目確有出售計劃，但並非整體出售，“這是我們正常的商辦項目出售模式。”

熟悉成都房地產市場的成都錦達文旅總經理馬永林表示，不管是外地房企爭相進入拿地，還是本地開發商向外延伸，都與企業本身的既定戰略有關。“成都本身的吸附力較強，在產業、人口等多方面的聚集效應突出，後發優勢明顯，外地企業願意用高地價換取進入門票，多是看中了成都的潛在發展空間，進而借進駐品牌效應來布局長線發展，項目利潤可以由時間換取或其他方面補充。”

土地調控持續升級

隨著高價地不斷湧現，當地政府的調控手段也隨著不斷升溫的行情持續加碼。

6月27日，金雁地產拍出地王之際，成都“限價競買+續競自持租賃住房面積+抽簽競得”的拍賣方式，時隔一年半後回歸。

據悉，這類“熔斷”機制誕生於2016年12月。進入2017年後，隨著成都土地市場持續升溫，相關部門先後頒布了限價、抽簽、競商業物業自持比例、競租賃住房比例等土拍規則以調控土地市場，甚至不再接受自然人報名參與競買，禁止同一法人的2家或2家以上的企業參加同一宗土地競買。當時，房企利用多家“馬甲”公司報名參與土地競拍增加中簽率的方式不再可行。

但在2018年土地市場趨冷後，上述土地調控政策未再啟用，直至今年“6·27”土拍。

7月31日，在上述廣東房企參與的土地拍賣上，相關部門公布這一土拍不僅沿用“限價競買+續競自持租賃住房面積+抽簽競得”的競拍規則，還首次要求成品住宅比例100%，即成屋銷售。

公開信息顯示，目前成都執行的是建案預售制度，要求必須主體結構建造超過1/2才能領取預售證。而一旦要求成屋銷售，開放商所承載的資金回款壓力將明顯加大。

據悉，成屋銷售的方式一度在深圳、杭州、南京等地出現。2016年深圳曾推出首個成屋銷售的地塊，由電建和金茂聯合以82.89億元的總價拿下深圳龍華地塊，樓面價約5.68萬元/平方米。但截至目前，成屋銷售仍未成為房地產主流。

“成屋銷售這個政策目的很簡單，就是通過增加成本促使開發商理性拿地。”在長期跟蹤研究房地產行業的西南財經大學經濟學院教授劉璐看來，進入2019年後，成都土拍市場屢現地王，除了市場周期因素造成拿地高峰到來外，開出地塊容積率越來越低、限價政策開始與拿地價格聯動等因素也給開發商拋出了橄欖枝。

劉璐解釋，具體到成都房地產市場，“成屋銷售”將和限購政策一樣，與整個房地產走向相匹配，如果未來土地市場越來越熱，土拍就會搭配更多比較苛刻的條件，包括成屋銷售，甚至這一條件會綁定在土拍裡面，但若市場趨冷，則可能就會被取消。