鄧鬱松：房地產市場的新變化與政策取向

2019年3月19日，由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中指研究院主辦，中國房地產TOP10研究組、中指研究院承辦的“2019中國房地產百強企業研究成果發布會暨第十六屆中國房地產百強企業家峰會”在北京舉行。

很高興有這個機會和大家進行交流，今天和各位共同探討三方面的內容：

一、房地產市場形勢的新變化

2018年是中國房地產新開工、銷售都創峰值的一年，參照主要發達國家房地產市場的發展情況，我們認為國內整個房屋的新開工和銷售到了峰值，將要出現一個正常的、自然的回落的過程，整個市場形勢正從以往供不應求轉向供求總體平衡，區域分化。

2018年以來，房企投資增速始終快於到位資金增速，銷售增速持續往下走，但新開工增速持續比銷售增速快，今年上半年進入到預售階段的新房面積會有一個比較明顯的增加，目前要重點關注銷售情況和新開工及投資增速的可持續性。

二、新形勢

從宏觀上看，2012年，服務業的佔比開始超過第二產業，這是一個非常重要的分界點，說明從2012年開始，我們的人力資源、土地和金融資源將開始新一輪的大規模的重新配置過程，調整過程至少要持續15年以上，這個調整過程一定和整個城市化過程結合在一起。與此同時，2015年以來，整個杠杆率提升非常快，經濟調整結構過程中，大城市圈越來越得到發展，人口不斷的流動，意味著人口從房價收入比低的城市傾向於流向房價收入比高的城市，帶動整個貸款資源的增加，杠杆率會有一個變化。

從全國來看，房價的漲幅明顯低於貨幣供應量的漲幅，大城市的房價波動顯著超出全國水準，這和金融的杠杆率有很大的關係，利率和首付政策調整一定會對房地產市場、對房價形成一個很大的影響。

三、房地產的政策取向及關注點

我們的整個政策目標是明確的：第一是如何保持房地產市場的持續穩定健康發展，第二是如何解決好低收入家庭的住房困難問題。目前，低收入家庭的住房困難問題已經得到很好的解決，但房地產市場平穩健康發展的任務仍然很繁重。

從去年下半年以來，越來越強調“因城施策”、“一城一策”。我們要使用的最重要的政策工具就是土地和金融。先說土地，所有房價過高的城市在人口流入的過程中，新建房的供應量非常有限，如果要實現特定城市的市場供應平衡，最重要的是土地供應上要有基本的保障。

國家的整體經濟會有一個很大的周期，而這個周期和整個金融政策的變化緊密地結合在一起。每一輪利率下調時，住房價格上升幅度加快，加息之後，房價漲幅就會回落。只要我們能夠處理好土地的供求關係，住房金融政策保持中性，我們的房地產市場有非常大的希望實現平穩健康發展。

謝謝大家！