高度警惕部分城市房地產金融化

近年來，我國一些城市出現了房地產業過度融資的問題，一個重要表現是住戶部門杠杆率急劇攀升，導致相關居民家庭債務負擔能力難以持續，呈成屋地產金融化態勢。

房子是用來住的，不是用來炒的。凡是滿足居住需求的房地產市場，房價真實全面地反映了居住需求，不太可能會出成屋價泡沫問題。住宅若主要承擔投資功能，就會變成市場熱烈追逐的投資品，必然導致房地產金融化。雖然短期內可能會出現經濟繁榮，但因為缺乏實業和創新的支撐，房地產業表面繁榮終究會是“曇花一現”，房價泡沫破滅後，經濟金融領域則是“一地雞毛”。

這是因為，承擔投資品功能的房子，其投資回報已經明顯脫離居住屬性。也就是承擔居住功能的房租收益率，遠遠不能支撐房價的高位上漲，使得房價高位運行事實上演變成為“擊鼓傳花”遊戲。而在房價高位上漲過程中，市場非理性狂熱進一步加劇了房地產業資金聚集，反過來又會顯著刺激房價高位上漲，進而形成了“房價上漲-資金聚集”的正反饋環，迅速吹大房價泡沫，極大地增加了經濟金融運行的風險。

回顧歷史，上世紀90年代初，日本房地產泡沫破滅後經濟陷入長期泥潭，至今仍在復甦邊緣上掙扎。2007年，美國房價泡沫破滅後引發了次貸危機，最終演變成為百年罕見的國際金融危機。

近年來，我國一些城市房地產金融化態勢，主要表現為：一是明顯偏離了“房子是用來住的”定位。城市居民對住宅投資功能的熱烈追捧，導致新增存款主要流入住宅投資領域。且非理性加杠杆意願強烈，特別是2016年以來部分城市房價高位上漲與住戶部門杠杆率急劇上升同向而動、相互支撐，蘊藏了巨大風險隱患。承擔了投資功能的房子，如果不用於出租，那就是一堆閑置的水泥、鋼筋和磚頭，造成社會資源的極大浪費。

二是嚴重扭曲了社會生產要素結構。資本、勞動和技術等生產要素結構，是經濟內生增長的基礎。而房地產金融化必然扭曲社會生產要素結構，導致產業間資本分布不均、技術創新動力不足，傷害到社會創業創新熱情，加劇了社會投機不良風氣，阻礙了經濟轉型升級。近年來不難發現，腳踏實地乾實業的不如炒房的，高尖領域人才熱衷於金融投機炒作，社會上談房眉飛色舞，此類社會現象之所以產生，實際上也是社會生產要素結構嚴重扭曲的結果。

三是固化形成了房地產業路徑依賴。房地產業固然是國民經濟重要行業，但並非唯一驅動經濟增長的產業。過去為緩解城市住房供求矛盾，改善人們居住質量，房地產業獲得了較快甚至是超前發展，與此同時也帶動了地方經濟增長。今非昔比，但一些城市對發展房地產業卻是“吃藥上癮”，即便是發展地方經濟有百種、千種招數，卻依賴性選擇“房地產業”唯一一招。深入分析房地產業路徑依賴的內在邏輯，不難發現這必然是要以推升房價刺激市場為手段，但注定不可持續。一些城市到處建設的工地，支撐了短期內靚麗的經濟數據，卻埋下了中期的巨大增長隱患。說到底，水泥、鋼筋和磚頭支撐的高樓大廈，若沒有技術創新驅動的經濟增長，也很快就會衰敗。

毋庸置疑，房地產金融化堪比麻醉經濟社會、帶有巨大致命副作用的“毒品”，需要高度警惕。防範和化解房地產金融化，就是要在經濟金融領域進行“戒毒”，過程雖然痛苦，甚至還會有反覆，但必須堅持下來。因為這是實現經濟金融健康運轉、推動經濟高質量發展的必由之路。為此，必須毫不動搖地堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，徹底摒棄依靠房地產業拉動地方經濟增長的路徑依賴，加快完善房地產業稅收體系，嚴厲禁止金融體系資金違規進入房地產領域，有效加強房地產市場特別是住房租賃市場的執法，嚴密防範房地產市場劇烈波動，大力推進房地產市場長效機制建設。

新聞多一點

一城一策、因城施策仍是樓市調控主旋律

金融時報 記者徐貝貝

從國家統計局公布的數據來看，房地產開發投資和銷售指標均出現不同程度的回落。3至4月份出現的樓市小陽春現象在5月份戛然而止。據專家分析，這主要與近期樓市調控政策收緊有關。長期來看，房價雖有小幅波動，但並無大幅下跌可能。

注重一城一策、因城施策是今年樓市調控主旋律。但這並不意味著地方城市主體因此可以放鬆對房地產市場的調控。“房地產市場具有很強的區域性特徵，不同地區房價有漲有跌都很正常。但是，房子是用來住的，不是用來炒的。”人民銀行黨委書記、銀保監會主席郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇上強調。

近兩月調控趨嚴

部分城市樓市或開始降溫

5月份，房地產開發景氣指數（即國房景氣指數）為100.85，比4月份回落0.07點。總體來看，5月份房地產市場供給端穩中有落，樓市繼續回暖或受阻。

具體來看，1至5月份，全國房地產開發投資同比增長11.2%，增速比1至4月份回落0.7個百分點。其中，住宅投資增長16.3%，增速回落0.5個百分點。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《金融時報》記者表示，房地產開發投資增幅收窄主要是因為部分城市土地管控較嚴，限制購地積極性以及房企資金面收緊。

同期，建案銷售面積同比下降1.6%，降幅比1至4月份擴大1.3個百分點。其中，住宅銷售面積下降0.7%。但建案銷售額增速雖回落2個百分點，仍保持勢勢，增速為6.1%。其中，住宅銷售額增長8.9%。5月末，建案待售面積50928萬平方米，比4月末減少453萬平方米，成為2014年以來的最低點。

對此，嚴躍進回應，雖然3月份開始各地房屋銷售略有小陽春態勢，各地購房情緒好轉。但5月份的市場數據說明樓市回暖遇阻，部分三四線城市可能步入降溫通道。

伴隨著銷售趨緩，房企業績不佳。中原地產首席分析師張大偉表示，目前公布2019年前5月銷售業績的27家房企，銷售額同比上漲10.7%，而去年大部分企業同比上漲超50%。

土地購置情況似乎更能印證樓市降溫趨勢。1至5月份，房地產開發企業土地購置面積同比下降33.2%，降幅比1至4月份收窄0.6個百分點；土地成交價款下降35.6%，降幅擴大2.1個百分點。

據統計，2019年前5個月，發布房地產調控政策高達205次，且多集中在四五月份。而2018年同期為159次。在張大偉看來，近期持續收緊的調控政策明顯影響市場走勢，購房者入市積極性不高，是導致5月份銷售數據不佳的主要因素。部分城市在政策收緊後，市場有所觀望，成交量上漲乏力。

因城施策

不等於放鬆調控

2016年年底，中央經濟工作會議首次提出“房住不炒”。從堅決遏製房價上漲到因城施策、分類指導，再到穩房價、穩地價、穩預期，儘管表述上有所變動，但“房住不炒”始終是房地產調控主基調。

從2018年11月份開始，全國各地收緊的樓市調控政策有所減少。近期市場炒作氛圍又起，部分城市因此發布從嚴調控政策。4月19日，住建部對一季度房價、地價波動幅度較大的6個城市進行預警提示。5月18日，住建部又點名蘇州等4個城市。原因是近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大，土地交易過熱。

房地產行業關乎國家經濟發展，也與每個家庭息息相關。當前市場對於政策的理解經常出現偏差，各地樓市一有風吹草動就容易引發炒作。正確理解房地產政策導向，首先要明確，由於各地經濟發展、人口流動、資源等不同，房價走勢不盡相同，城市分化將會加劇。這意味著，未來既會出現像鶴崗等人口淨流出城市房價下降，也會出現像蘇州等強吸引力城市房價上漲的現象。因而，局部區域房價漲跌變化都是正常的，不必過分解讀。

其次，一城一策、因城施策，並不意味著地方政府可以自行放鬆調控。而是給予地方更多根據各自節奏靈活頒布政策的自主權。保證房地產市場整體平穩健康發展，也不意味著不允許房價漲跌，而是杜絕炒作，避免房價大起大落。

專家表示，綜合各方信息分析，房地產業過度融資，不僅擠佔其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。

針對後預售屋地產走勢，張大偉認為，樓市依然以穩為主，調控以打補丁為主。此輪由今年年初資金寬鬆導致的小陽春行情，在政策影響下已快速退燒。預計6至8月份，市場可能迎來新一輪調整期。

來源：經濟參考報、金融時報

編輯：王佳

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