推升房價的究竟是不是因為住房空置？

一直以來，城鎮住房空置情況受到很大關注，有分析認為房價居高不下的原因主要是住房市場的高空置率，也有觀點認為過低的空置率會導致居民換房找房困難，反而進一步提高房價。那麽，空置率到底有多高呢？

空置率鋼彈20%？

住房市場空置率有多高一直眾說紛紜。國際貨幣基金組織的數據顯示，中國住房市場的空置面積鋼彈10億平方米。在2015年，IMF副總裁朱民指出，中國樓市的首要問題是空置率太高，空置面積鋼彈10億平方米。中國住房供應過剩遍及全國，在較小城市和中國東北部尤其明顯。

同時，國家電網等政府機構調查數據顯示，國內住房空置率超過10%。國家電網將一年一戶用電量不超過20度的住房視為“空置”，據此測算的2017年大中城市房屋空置率為11.9%，小城市房屋空置率為13.9%。如是金融研究院分析認為，查電表的調查方式能夠相對真實反映已出售房屋的存量空置情況，但會忽略已建成的待售房屋，即未考慮新增空置，導致真實的空置率被低估。

騰訊網等機構則通過對全國196個城市超過50萬網友抽樣調查結果顯示中國主要城市的住房空置率整體水準在22%至26%之間，其中一線城市空置率22%，二線城市24%，三線城市26%。

西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心歷時5年通過對29個省市262個縣1048個社區進行分層隨機抽樣調查。調查顯示2013年我國城鎮住宅整體空置率達到22.4%，一、二、三線城市分別為21.2%、21.8%和23.2%。

狹義空置率僅為9.7%？

值得注意的是，以上統計中的“住房空置”是指處於閑置狀態，既不出租也不出售。而中金公司則認為，空置率存在廣義和狹義兩個口徑，廣義指只要某時刻該房屋無人居住即為空置，狹義則剔除正在裝修或危舊等合理空置。該機構認為，在中國考慮到大量新竣工房屋為毛坯房，因此使用狹義空置率更為合理。

數據顯示，國際上多數國家廣義和狹義空置率僅相差約1個百分點，合理的空置率水準通常在10%-15%。與之對比，中國的住房空置率似乎並不高。近期中金公司使用狹義空置率的標準測算顯示，當前國內城區狹義空置率僅為9.7%，顯著低於美國、日本等成熟市場；而即使將鎮區納入考量，12.1%的城鎮總體空置率水準也處於合理區間。值得特別強調的是，空置率在過去近十年中也呈現下降趨勢。

高空置率推升房價？

如是金融研究院認為，高空置率減少了住房供給，間接推高房價和租金。空置是中國房價和租金上漲的重要推手。持有成本和機會成本低的結果是住房存量供給能夠像股票一樣幾乎無成本的“停牌”退出交易。結果就是當需求旺盛的時候，供給根本跟不上需求，市場恐慌，價格瘋狂的上漲，而當需求萎縮的時候，大量的房子“停牌”，沒人買也沒人賣，價格依然堅挺，等到需求再度回暖的時候，房價又開始新一輪上漲，周而複始。

但同時也有不同的觀點。中金公司認為，市場上需要一定比例的冗余住房為家庭換房找房提供選擇，否則房價將不斷上漲。這一合理的冗余比例（或稱自然空置率）一般至少不低於10%。正是由於空置率過低，房價過去這些年才會一直上漲，這在本質上是供需矛盾的結果。與之類似但更為失衡的例子就是香港，過去三十餘年其住房空置率與房價呈顯著負相關，尤其是2003年以後香港的住房空置率持續下降（當前僅為3.7%），而同預售屋價呈現大幅上漲，甚至在加息預期之下仍在攀升。

擁有多套住房的家庭並不多？

估算顯示2017年末中國城鎮住房總存量261億平方米，共計2.7億套（不含集體宿舍）。家庭戶（不含集體戶）戶均住房1.13套，其中城區僅1.07套。不過分析認為由於整體市場需要一定的空置率，戶均1套房並不表示“充足”。

因此，中金公司認為中國城鎮範圍戶均住房套數基本合理，而城區仍略有不足。此外，在過去十年中，由於城鎮化進程快於住房淨新增速度（新建減拆除），戶均指標呈下降趨勢，在2010年普查時城鎮和城區的人均住房套數分別為1.16和1.09。

該機構的測算顯示，擁有多套住房的家庭並非多數。目前中國家庭戶住房自有化率80%。城鎮家庭戶中，20%無房，65%僅有一套房，15%有兩套及以上住房（平均3.2套）。從住房實際使用情況看，僅有一套房的家庭幾乎全部自住，擁有兩套及以上住房的家庭自住1套、出租1套、閑置1.2套。20%的無房戶全部租房，其中一半單獨租住、一半為合租。

不過，天風證券曾在2018年春節期間做了一項關於住房擁有率的調查。調查顯示，整體而言，住房擁有率已相對較高。調查選取了4296個樣本，樣本中分區域看一線城市佔比達25%，二三線佔比75%；從年齡看，80後和90後居多，佔比分別為32.5%和40%。樣本數據顯示，一線城市住房擁有率達86.5%。二三線城市的住房擁有率為90.1%。

改善性需求仍較大？

國家統計局2015年抽樣調查揭示，存量住房中78%為6層及以下建築（21%為平房），這其中絕大部分沒有電梯。同時，16%的住房無廚房或衛生間，而美日等發達國家該比例接近0，並且15%的住房建於1990年以前。此外，整體看存量住房套型結構偏小，一居和二居室佔比達62%，而四居室及以上佔比僅7%。分析認為這不僅預示著大量的拆除、改建，也意味著巨大的潛在改善型需求。

（圖片來源：天風證券）

天風證券的調查顯示，接受調查的4296個樣本中，有房者裡房型為一房的人數最多，佔30.33%。其次有29.21%的人住戶型為三房、二房戶型佔比為24.81%、四房及以上戶型擁有者佔比為13.20%。可以看出小面積住房佔比較高，潛在改善性住房需求太空仍較大，尤其是一房房型未來改善的可能性極大。

本文僅供投資者參考，不構成投資建議。