譚浩俊：6500萬套空置房 多了還是少了 樓市問題的關鍵

來源：金融界網站

西南財經大學中國家庭金融調查（CHFS）與研究中心的最新報告顯示，根據2017 年中國家庭金融調查的數據，我城鎮家庭住房擁有率為 90.2％，其中，城鎮家庭多套房住房擁有率為22.1％，而城鎮地區住房空置為21.4％。據估算，2017 年，我國城鎮住宅市場空置的住房數量總數為 6500 萬套。

報告進一步分析認為，二線、三線城市住房空置現象更為嚴峻，空置率遠高於一線城市。報告提供的數據顯示，2017 年二線城市、三線城市空置率分別鋼彈 22.2％和21.8％，而一線城市為 16.8％。而從變化趨勢來看，2015-2017 年間，二線城市空置率出現了大幅上升的現象。

對此，業內人士認為，由於到目前為止，並沒有權威部門對空置房提出明確的界定標準，因此，空置率數據就很難把握，就有可能存在比較大的差異性。正是因為對空置房沒有明確的界定標準，相關業內人士就認為，報告提供的住房空置率數據，可能偏高了，實際並沒有這麽高。

那麽，全國到底有多少空置房呢？6500萬套空置房的數據到底是多了還是少了呢？在沒有空置房標準的情況下，是否就意味著空置房就估算不出來呢？顯然，不是估算不出來，而是沒有去估算，也沒有認真去調查。凡是房地產市場放開的城市，凡是房價有過快速上漲的城市，沒有一個城市會沒有空置房，且空置房數量不低。

事實也是，在多數城市的成熟小區，在開發商早就賣完房子到其他地方開發的情況下，小區的入住率，似乎與開發商成功售房相差很大。也就是說，相當一部分房子都是長期無人居住。那麽，這些房子都算是什麽房呢？如果是剛性住房和改善性住房，是不可能長期無人居住的。這樣的房子，顯然是空置房。

有人建議，是否可以用水電氣的使用情況來界定房子是否空置，也有人建議用家庭住房數量來界定是否空置，更有人建議通過征稅來倒逼購房者將房子數據透明化。應當說，這些建議，都有一定道理，關鍵是，站在什麽角度去看空置房，了解空置房的目的到底是什麽。

日前，有專家表示，全國住房已經達到人均1套以上了。也就是說，房子如果合理分配的話，根本就不存在房子不夠住、房價快速漲的現象了。所以市場供需矛盾仍十分突出，很重要的一個原因，就是空置房數量太多，資源浪費太大。如果空置房的規模小一點、數量少一點，市場的穩定性也就會好得多，房價上漲的內在動力就會大大減弱。從這個角度來講，空置房確實是一個非常重要的問題。

如果相關專家披露的數據足夠準確，全國人均住房確實超過了1套，那麽，報告提出的6500萬套空置房，就是一個相對保守的數據，實際應該大於6500萬套。而業內人士對報告提供的21.4％的數據提出質疑，是沒有道理的。因為，不管怎麽說，在人均住房已經超過1套的情況下，怎麽說也不可能市場供求矛盾仍然如此突出，政策稍一放鬆就會出成屋價快速上漲的現象。只有在空置房規模很大、數量很多以及庫存十分嚴重的情況下，才有可能出現供需矛盾緊張的現象。

而從近年來二、三線城市的住房供應以及投資來看，在供應角度，力度是相當大的，不應當出現供應越多、房價越高的現象，而應當出成屋價自然回歸的現象。所以出成屋價持續高位增長的問題，就在於房子的投資和炒作現象太過嚴重，導致空置房數量不斷上升、規模不斷增大。尤其是二線城市，“看漲”心理太過強烈，不僅炒房者在大肆囤房，普通居民也在負債囤房，從而讓房價出現虛高。房價虛高可不是一件好事，一旦水分被擠，就必然會出成屋價下跌現象。所以，控制空置率，減少空置房，也是穩定市場、穩定居民心理非常重要的方面。

也正因為如此，為了避免輿論和公眾對空置房、空置率等數據進行各種猜疑，有關方面應當就空置房標準進行研究，提出較為科學的衡量標準。在此基礎上，對空置房進行一次全面調查。全面了解和掌握空置房數量，對於下一步頒布房產稅政策等也會打下更好的基礎。如果任憑空置房數量擴大，對於減少資源浪費、保護耕地、提高資源利用效率、讓更多資金轉向實體經濟等等都是非常不利的，必須引起高度重視。也只有充分了解了空置房數量，並對空置房實施嚴格的徵收政策，才能有效減少空置房，降低空置率，才能使市場平穩而有序。可以想象，房價只是一個表象，空置房才是樓市問題的關鍵。空置房問題解決好了，房價自然而然地會回歸正常。