中國住房市場自98年“房改”以來發生了翻天覆地的變化，然而圍繞住房市場的基礎統計和研究卻始終停滯不前。時至今日，中國到底有多少套房子、房屋品質如何、有多少家庭擁有多套房、空置率究竟是高是低等最基本問題仍缺乏權威數據，使得各種無端猜測不脛而走，其中不乏為博眼球而編造的所謂民間抽樣調查結果。本文基於“六普”和2015年1%人口抽樣等權威調查數據，對上述基本問題予以客觀估計。
城鎮存量住房並未過剩，其中城區仍略顯不足
我們的估算結果顯示2017年末中國城鎮住房總存量261億平方米，共計2.7億套（不含集體宿舍）。家庭戶（不含集體戶）戶均住房1.13套，其中城區僅1.07套。值得特別指出的是，戶均1套房並不表示“充足”。市場上需要一定比例的冗余住房為家庭換房找房提供選擇，否則房價將不斷上漲。這一合理的冗余比例（或稱自然空置率）一般至少不低於10%。因此，中國城鎮範圍戶均住房套數基本合理，而城區仍略有不足。此外，我們也注意到在過去十年中，由於城鎮化進程快於住房淨新增速度（新建減拆除），戶均指標呈下降趨勢（2010年普查時城鎮和城區分別為1.16和1.09）。
存量中仍有較高比例的低品質住房
國家統計局2015年抽樣調查揭示出諸多重要資訊：存量住房中78%為6層及以下建築（21%為平房），這其中絕大部分沒有電梯；16%的住房無廚房或衛生間（美日等發達國家該比例接近0）；15%建於1990年以前。此外，存量住房套型結構偏小。一居和二居室佔比達62%，而四居室及以上佔比僅7%。這不僅預示著大量的拆除、改建，也意味著巨大的潛在改善型需求。
擁有多套住房的家庭並非多數
測算顯示，目前中國家庭戶住房自有化率80%（若包含集體戶則為75%）。城鎮家庭戶中，20%無房，65%僅有一套房，15%有兩套及以上住房（平均3.2套）。從住房實際使用情況看，僅有一套房的家庭幾乎全部自住，擁有兩套及以上住房的家庭自住1套、出租1套、閑置1.2套。20%的無房戶全部租房，其中一半單獨租住、一半為合租。
住房空置率並不高
空置率存在廣義和狹義兩個口徑，廣義指只要某時刻該房屋無人居住即為空置，狹義則剔除正在裝修或危舊等合理空置。國際上多數國家廣義和狹義空置率僅相差約1個百分點，合理的空置率（自然空置率）水準通常在10%-15%。然而在中國，考慮到大量新竣工房屋為毛坯房，我們認為使用狹義空置率更為合理。測算顯示，當前城區狹義空置率僅為9.7%，顯著低於美國、日本等成熟市場；而即使將鎮區納入考量，12.1%的城鎮總體空置率水準也處於合理區間。值得特別強調的是，空置率在過去近十年中也呈現下降趨勢。
正因為住房總量並不過剩、品質亟待提升、擁有多套房的家庭只是少數、空置率實際上並不高，房價過去這些年才會一直上漲，這在本質上是供需矛盾的結果。與之類似但更為失衡的例子就是香港，過去三十餘年其住房空置率與房價呈顯著負相關，尤其是2003年以後香港的住房空置率持續下降（當前僅為3.7%），而同預售屋價呈現大幅上漲，甚至在加息預期之下仍在攀升。
文章來源
本報告摘自：2018年11月26日已經發布的《數說中國存量住房》
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