大數據統計367個城市租金 竟然北京不是最瘋狂的

　　我們用大數據統計了367個城市的租金 發現北京不是最瘋狂的

　　禾略研究院/文 在各類媒體上，最近北京的房租漲到了天上，如果我們逃離北京去到十八線城市，是不是從此就不用再承受高房租的“迫害”了呢？

　　我們統計了全國367個城市的租金數據，沒想到，現實這一次居然比理想豐滿。

　　從上圖可見，躲避高房租，完全不需要跑到十八線，假設人均租住面積為35平方米，在北京每個月需要付出至少3300元才有棲身之處，如果願意離開北京，轉戰杭州或廣州，房租立馬可以打個六折，在杭州每月僅需2000元不到，在廣州每月僅需1800元多點，相當於每個月錢包裡多了1500元左右，可以存起來湊買房首付，也可以拿出來瀟灑消費。如果願意轉戰到南京或廈門，房租至少打五折，在南京每月僅需1600元不到，在廈門每月僅需1500元多點；如果願意到天津、武漢、成都、蘇州、重慶這些城市，房租更是打四折以上，瞬間有種回到十年前天之驕子的青春感覺。

　　與此同時，我們發現，租金最貴的三十個城市，其實就是三類城市，一是公認的經濟發達的一線城市，北京更是一枝獨秀；二是風頭正勁的省會中心城市；三是海南的旅遊度假城市，除了海口和萬寧，還有樂東和東方這樣的十八線城市。

　　從同比增速來看，北京租金的絕對水準雖然高，但是同比增速並不算最瘋狂。萬寧以超過70%的同比增速位列第一，舟山也達到了58%，深圳、廣州、成都的同比增速也均超過30%，東方雖然同比增速僅有24%，但在租金排行榜的排名大幅上升了13名，台州和濟南則掉出前三十。這樣看來，這一波租金上漲，增速最瘋狂的其實都是旅遊城市。

　　租金畢竟不同於房價，租金基數小，所以既要看增速，也要看增幅。

　　從增幅來看，問題就比較嚴重了，同樣是租一套35平方米的房子，2018年8月相比2017年8月，在深圳需要多付近650元/月，而在北京則需要多付近560元/月。

　　綜合約比增幅和環比增幅，使用科學賦權重的熵值法評分，可以快速找到當下租賃市場最火爆的城市，被列入租賃市場最火爆的城市有七個，深圳位居榜首，其次是北京和萬寧，隨後是廣州、上海、舟山和防城港。

　　租賃市場的兩條主線浮出水面，一是超級城市北上廣深，二是有海景資源的旅遊度假城市。這兩者的共同特點是，具有稀缺性。隻不過，北上廣深的租賃是日常消費，稍有風吹草動必然引發社會關注，而旅遊城市的租賃是偶發消費，所以大家容易忽略它。

　　部門面積租金上漲，最大的受益者是物業所有者，通俗理解就是從通脹率中獲取收益，資本基於超級城市通脹率將進入快速上升通道的預判，通過專業租賃機構搶佔房源，事實上是在低位鎖定了抗通脹的資產，這是一種比較常見的期貨操作手法，實際上也是資本對衝貨幣貶值的自我保護。

　　不過從前文的數據分析來看，專業租賃機構不應隻盯著北上廣深這樣的熱點市場，資本的過度集中會加速通貨膨脹，從而造成鎖定資產的成本上升，那樣也就失去了對衝的意義，建議專業租賃機構應該著眼全國，加快布局旅遊度假熱點城市。

　　那些指責資本攜專業租賃機構炒高房租的觀點，也不是完全沒有道理，但是這兩者更多是一種相關關係，而非因果關係。把北京房租的上漲直接歸咎為資本和專業租賃機構的興風作浪，有沒有可能錯誤歸因了呢？

　　要回答這個疑問，首先要回歸到問題的根本，北京劇烈上漲後的租金水準，到底是經濟增長和收入增長後的價值回歸，還是資本過度集聚和專業租賃機構囤積居奇帶來的價格泡沫？我們需要先看看收入和租賃支出的數據。

　　從北京和上海這兩個超級城市的租金支出收入比來看，最近十年，相比上海2012年以後穩定在50%以下，北京的租賃負擔還是比較重的，2008年最高，達到了66%，2017年最低，僅為46%，2018年拉升到54%，但實際上還低於2008年-2014年的歷年水準。

　　由此可見，北京這波租金上漲，既有收入增長帶來的價值回歸，也有資本扎堆的推波助瀾，更有專業租賃機構的價格發現，目前還處於合理區間，但也應該開始警惕泡沫化的趨勢，避免像上海2008年那樣，一度出現租金支出收入比甚至都超過100%的極端情況。

　　通過計算年租金和房屋總價的關係，可以得到北京和上海的投資收益率，可以看到，北京上海的投資收益率呈現出比較明顯的下行趨勢，截至2018年8月，這兩個超級城市的房屋投資收益率僅為每年1.3%，在樓市嚴厲調控之下，如果有專業機構願意為房屋業主提高租金水準，那麽業主自然願意交出房屋租賃權，這就促成了專業租賃機構能夠在短時間內壟斷大量散租房源。

　　一般來說，一旦有了中間商賺差價，那麽對買賣雙方都是不利的，但客觀地說，在租賃這件事情上，我們可以更樂觀一些，因為房屋業主關注的是部門面積租金（單價），而租客關注的是套租金（總價），有沒有辦法可以實現提高單價又降低總價呢？

　　專業租賃機構的答案是“N+1”，兩房改三房，三房改四房，把原來不產生租金的客廳改為可出租的房間。以一套100平方米的三房為例，原來月租8400元，出租給三個租客，每位租客平均負擔2800元/月。經過專業租賃機構的N+1改造，可以出租給四個租客，要實現8400元的總租金，每位租客只需要負擔2100元/月，這種情況下，如果我們把總租金提高到10500元/月，那麽每位租客需要負擔2625元/月，結果就是，專業租賃機構留存1500元/月的服務收入，房屋業主增加600元/月的出租收入，而租客則減少175元/月的租金支出。

　　綜上，面對租賃行業的劇烈變化，當務之急我們需要做的事情是：

　　1、 建立租金動態監測體系，提防租金泡沫化；

　　2、 客觀看待房租上漲，理性對待資本和專業租賃機構，同時建立行業準入規範；

　　3、 加強對專業租賃機構的房屋消防安全檢查和環保健康檢查，確保租客的基本利益；

　　4、 開發面向公眾的租賃房源公示平台，讓租賃價格更加透明，也讓租客有更多的選擇。

責任編輯：陳合群