北京租房新政：“N+1”模式不受政策支持

在今天之前，北京住房租賃市場實施的是2008年版的房屋租賃合約文本，從今日起，北京將要實施新版的租賃合約，無論是對於租客來說，抑或是對於房東、中介機構來說，都有著深刻影響。

7月8日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市市場監督管理局正式發布了《北京市住房租賃合約》《北京市房屋出租經紀服務合約》《北京市房屋承租經紀服務合約》三個合約示範文本，示範文本自發布之日起正式推行使用。

據新京報記者了解到，新版本的住房租賃合約示範文本不再按成交方式區分不同版本，將2008年版的自行成交、經紀機構居間成交、經紀機構代理成交的租賃統一到同一版合約，將涉及經紀服務的內容納入到經紀服務合約。

在具體合約執行上，有幾點新內容值得關注，一是禁止群租房、隔斷房，不得改變房屋內部結構分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。二是關於租金，未經雙方當事人協商一致，出租人不得在租賃期限內單方面提高租金。三是關於續租的問題，房東繼續出租的，同等條件下原承租人享有優先承租權（原承租人存在重大違約行為的除外）。

禁止隔斷房，從政策上升至法律

除了對於租賃方式、租金等內容進行規定外，新版住房租賃合約示範文本對於群租房的政策再次重申。

記者發現，在新版住房租賃合約示範文本中最前面寫到：根據《關於公布本市出租房屋人均居住面積標準等有關問題的通知》（京建法〔2013〕13號）的規定，本市住房出租應當符合建築、消防、治安、衛生等方面的安全條件，應當以原規劃設計為居住空間的房間為最小出租部門，不得改變房屋內部結構分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。廚房、衛生間、陽台和地下儲藏室等不得出租供人員居住。出租房屋人均居住面積不得低於5平方米，每個房間居住的人數不得超過2人（有法定贍養、撫養、扶養義務關係的除外）。

具體來看，這一段有兩層意思，一是禁止隔斷房、群租房，二是對於具體的租賃面積、居住人數進行了規定與限定。

群租房人數較多，居住環境差，管理薄弱，違章用火、用電、用氣現象大量存在，消防安全隱患巨大。2017年，大興西紅門發生的一起嚴重火災令政府下令嚴查群租房、隔斷房。

此次政府發布的新版租賃合約示範文本中，將隔斷房和群租房納入進去，並受到法律約束，意義重大。在58安居客房產研究院首席分析師張波看來，雖然之前的租賃相關規定中對於居住空間的分割有著直接要求，但是實際運營過程中，不少長租公寓運營方會采取各種突破的方式，包括客廳、陽台空間的分割利用等。本次列入租賃合約中就有著明確的法律準繩，租賃合約本身受合約法約束，違反租賃合約將會影響出租方利益，甚至導致合約本身無效並需進行相應賠償。因此，本次北京的新版租賃合約可視為針對租賃管控的進一步升級，對於租賃行業的健康發展將起到重要作用。

“N+1”將面臨巨大政策風險

7月初，閆麗（化名）發朋友圈吐槽說，自己租賃的房子要被拆除了。閆麗告訴新京報記者，這個房子是從機構手中租賃的，將客廳隔了出來用來租住。但是被舉報後，就收到了拆除的通知。

目前在部分出租房中，仍存在房屋打隔斷行為，最常見的做法是，將房屋中面積較大的客廳、起居室改造後，作為一間房單獨出租使用，這被稱之為“N+1” 模式。

由於客廳面積大、價格相對合適，且經過租賃機構裝修後，居住環境大大提高，這種房源在緊張的北京租賃市場有著部分需求存在，而分散式長租公寓運營機構可以通過“N+1”的模式，來提高盈利水準。

但由於屬於隔斷房的一種，客廳、起居室本不具有居住功能，是疏散通道，如果用來居住，會增加消防安全隱患。此外，在當下的租賃市場中，隔斷房的隔斷材料是否具備防火效果，這個仍存在潛在風險。因此，“N+1”的模式在北京並不受到法律和政策支持。在2017年底到2018年初的北京住房租賃市場整治風暴中，“N+1”房源曾部分受到清理，此後，也是發現一處查出一處。

有中介機構的工作人員告訴記者，目前北京對於“N+1”態度是，如有舉報，就會立馬拆除。

中原地產首席分析師張大偉表示，租賃企業目前還處於野蠻發展中，隔斷房源比例非常高。從政府政策看，隔斷違規一直沒有變過。在新版合約中，再次明確了這一點，不得改變房屋結構，對於租賃企業來說，將面臨非常大的政策風險。

上海、廣州、蘇州試行“N+1”

隨著各地租賃市場的發展，“N+1”模式在符合消防安全的前提下，能夠解決部分住房租賃需求。因此，部分城市試行“N+1”模式，目前，包括上海、廣州、蘇州等城市已經頒布了相關文件或政策。

2015年1月份，上海市政府辦公廳轉發的《關於鼓勵社會各類機構代理經租社會閑置存量住房的試行意見》，其中規定單套住房內使用面積12平方米以上的客廳（起居室），可以作為一間房間單獨出租使用，但餐廳、過廳除外。客廳單獨出租使用的，客廳（分隔後）和與之相連的餐廳等均應當具備直接采光和自然通風條件，室內及套內的入口過道應當符合國家和本市住宅設計規範的要求，不得破壞房屋承重結構，並且符合本市居住房屋最小出租部門、居住人數限制、最低承租面積和消防安全管理的相關規定。

這意味著上海開始嘗試“N+1”的租賃模式。該意見自2015年3月1日施行，有效期至2017年2月28日。2017年2月24日，上海市人民政府辦公廳發文稱，經評估需繼續實施，有效期延長至2019年2月28日。

2018年底，廣州市人大常委會發布公告，對《廣州市房屋租賃管理規定（草案）》（下稱《草案》）面向社會征求修改意見和建議。《草案》規定，出租人應當以居住空間的一間臥室或起居室（廳）為最小出租部門，且每個臥室或起居室（廳）居住使用人的人均使用面積不得少於5平方米，但居住使用人之間有法定贍養、撫養義務關係的除外。《草案》還明確，廚房、衛生間、陽台、地下儲藏室等原始設計為非居住用途的空間不得出租供人居住。違反上述兩項規定且逾期不改正的，將處五千元以上三萬元以下罰款。

蘇州則走在“N+1”的前列，已經頒布相關執行政策。日前，《蘇州市出租房屋居住安全管理條例》正式獲批，2019年5月1日將開始執行。根據條例規定：使用面積十二平方米以上的起居室（廳），可以隔斷出一間居室出租，且出租的每間居室人均使用面積不得低於四平方米。這也意味著“N+1””模式在蘇州正式合法化。

在業內人士看來，“N+1”模式的合法化，不僅使許多符合條件的隔斷間可以允許被出租，增加了房源的供應量。同時，也減輕了年輕租房人群的經濟壓力。但是，由於改變原本的室內建築結構，會增加消防隱患，因此在進行隔斷時，應嚴格採用安全的隔斷材料，保證通風和采光，保障房屋整體結構安全，不得影響人員疏散、逃學生和消防救援。

新京報記者 段文平 編輯 武新 校對 何燕