深圳開發商年關大量推盤以價換量

還有半個多月的時間，2018年度開發商的銷售大戲就要落下帷幕。最近，開發商年底衝刺的動作可謂十分“高調”。

中國指數研究院數據顯示，2017年國內千億銷售房企的數量就已達到16家。從今年的情況來看，房企規模上的整體躍進已超額完成。截至11月底，千億銷售房企就已經達到了25家。即便如此，在樓市調控趨嚴的背景下，開發商的整體狀況難言樂觀，因為多數公司的銷售增長速度較上年已顯著放緩。

美聯物業全國研究中心的數據顯示，截至12月11日，深圳全市新房項目共獲得117次預售許可證，共新增預售64249套建案，總獲批面積約為657.23萬平方米，已經較2017年全年增加10%。特別是從三季度起，深圳的開發商推盤速度已經加快，大量新盤“井噴”，開發商年底大量推盤，甚至以價換量的現象到處可見。深圳貝殼研究院的統計數據顯示，今年11月深圳全市有23個項目獲得批售，供應新房13217套，其中住宅9714套，住宅供應達近3年的最高值。要知道，在今年市場供應冷清的時候，一個月只有一兩個項目獲批的情況並不少。

此外，12月的新盤上市力度不減。據深圳中原地產預計，本月或有23個新盤，超五成是住宅項目，部分項目低於市場價入市。中原地產認為，一方面開發商年底業績壓力較大，傳統的“金九銀十”成交低迷導致業績不及預期，年底開發商推盤節奏大大加快，同時給予的優惠增加，但也呈現出較大的差異，部分性價比高、核心區域的新盤成交火熱，而部分建案則成交較為冷清。

記者在調查時也發現，一些新盤采取了低首付、打折等方式進行促銷。在羅湖區一個在售商務公寓項目，兩成首付的廣告吸引了一些購房者。一般而言，深圳的商務公寓項目首付比例大多在五成左右。銷售人員告訴記者，如果手頭緊，可以嘗試“首付分期”業務，只要先給兩成首付，其餘首付在半年內交付就可以了，中間不收取利息，而這種首付分期都是由開發商墊資。此外，萬科在龍華區的一處項目還推出“開盤折扣您來定”的活動，最高開盤折扣優惠有望達到5%。

值得一提的是，房貸利率的高低也在一定程度上決定購房成本。近期，因為與華強城等臨近項目的貸款利率有差距，萬科星城的業主們還發起了少見的利率維權，向開發商施壓以求合作銀行下調抵押利率。有分析人士表示，購房者有權根據自身意願選擇低利率銀行貸款支付開發商購房款，開發商不能強迫購房者在其關聯合作銀行抵押。與此同時，開發商也享有締約自由，購房者也無權強迫開發商為其自選銀行擔保。

美聯物業交易管理部總經理王青則表示，利率是由各大銀行根據市場情況自行決定的，並非由開發商決定。如果購買新樓時辦理貸款只能與開發商有合作關係的銀行裡面選擇，與開發商有合作關係的一般都是開發商存有保證金和開發貸的銀行。

銷售回款是房企成本最低最可靠的現金流，開發商大量推盤甚至以價換量，似乎都在為年底衝刺而發力。曾幾何時，千億是房企規模象徵和實力的刻度，現在卻演變成“生存線”，越來越多的開發商奮力奔跑。

“由於近期市場降溫，部分開發商的銷售業績增長很大程度上與降價促銷有關。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從開發商的考核或評價體系看，銷售業績尤其是銷售金額其實是很核心的一個指標，所以很多開發商都在年底把銷售額做大。另外，從財務的角度看，銷售目標完成也是為了回籠資金，這有助於開發商在2019年繼續拿地。展望2019年，嚴躍進預計多數開發商還是會很保守，在春節之後還是會積極推進銷售工作，以防範市場進一步降溫。如果自身銷售壓力不大，預計到明年9月以後開發商才會變得“強勢”。